Офисный рынок на подъеме

Высокая деловая активность в российской столице привела к повышенному спросу на комфортабельные офисные помещения. Успешно работающие в Москве компании уже не хотят ютиться в помещениях, принадлежащих ведомственным НИИ. Они стремятся арендовать офис в современном комплексе.

По словам одного из директоров компании Stiles&Riabokobylko Дарьи Афанасьевой, в начале 2004 года общее предложение офисов международного класса (классов А и В) составило 3,25 млн кв. м.

 

 

При этом объем нового строительства в 2003 году почти удвоился по сравнению с 2002 годом и достиг 397 тыс. кв. м. Ожидается, что к концу 2004 года общее предложение офисов международного качества составит 3,8 млн кв. м. Объем строительства в 2004 году оценивается в 560 тыс. кв. м, из которых 22% можно отнести к классу А.

Тенденции на офисном рынке
По мнению специалистов, значимыми событиями на офисном рынке в 2003–2004 годах стали реализация проекта «Москва-Сити» и выделение его в отдельный офисный район. Кроме того, по словам ведущего эксперта департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максима Жуликова, одной из тенденций на рынке офисной недвижимости Москвы становится децентрализация. В последнее время девелоперы выбирают под проекты строительства офисов не только центральные районы города, но и площадки, удаленные от центра. Например, «Москва-Сити» находится вблизи третьего транспортного кольца, бизнес-парк «Крылатские холмы» вообще расположен на окраине города, а бизнес-центр «Кантри-Парк» — на территории Московской области, в Химках.
«На сегодняшний день расположение офиса в центре города перестает быть однозначным критерием успешности компаний, его занимающих, — подчеркивает Максим Жуликов. — Основными районами размещения офисных зданий помимо центра города (район Садового кольца) являются Замоскворечье, Белорусский, Фрунзенский, Новослободский». По информации агентства Paul’s Yard, многие компании предпочитают разместить в бизнес-центрах класса В+ или В свои back-offices, а для представительских целей арендовать офисы класса А в центре города.
В столице усилилась конкуренция между экс-промышленными зданиями за качественных арендаторов. В связи с выводом промышленных предприятий из центра города продолжается активное освоение территорий производств, причем планируется возведение не только офисных, но и жилых кварталов. Это район завода «Каучук» на Фрунзенской, промзона в районе Озерковской и Садовнической набережных, промзоны в районе станций метро «Павелецкая», «Бауманская».
Началась реализация новых проектов за пределами МКАД. За прошлый год на 55% возросло количество арендованных и купленных площадей, причем теперь преобладает прямая аренда, а не субаренда. По словам консультанта корпоративных услуг Stiles&Riabokobylko Александра Вильямса, тенденцией 2003 года стало уменьшение количества арендованных площадей в Центральном деловом районе и в районе Замоскворечье (40,3% в 2003 году и 49,9% в 2002 году), а также увеличение на 25% спроса на офисные площади, расположенные в серединной части города.

Спрос и предложение
По данным компании Stiles&Riabo-kobylko, уровень свободных помещений в классе А составляет 3,9%, а в классе В — 7,5%. За последний год выросли размеры арендуемых помещений, и теперь офисы площадью от 500 кв. м составляют 80% общего количества арендованных площадей. По-прежнему сохраняется высокий спрос на отдельно стоящие здания, что связано с престижностью и высокой ликвидностью объекта, а также с требованиями безопасности к организации деятельности компаний. В 2003 году было реализовано более 40 отдельно стоящих зданий по средней цене $3,5 тыс. за 1 кв. м. Соотношение аренды и покупки в минувшем году изменилось: в 2003 году оно составило 80:20, тогда как в 2002-м — 85:15. Отчасти это объясняется тем, что на рынок активно выводились особняки, рассчитанные на конкретного покупателя.
При росте объемов комфортабельных офисных помещений в 2003 году было отмечено замедление роста арендных ставок. Тем не менее ставки на офисы класса В выросли на 9,1%, что объясняется пересмотром и новой классификацией офисов, которая привела к тому, что многие офисы класса А были переведены в класс В. Самые высокие арендные ставки по офисным зданиям класса А были отмечены в Белорусском офисном районе (в среднем $507 за 1 кв. м в год), в Новослободском районе ($493 за 1 кв. м), Центральном деловом районе ($522 за 1 кв. м) и Замоскворечье ($511 за 1 кв. м), где рост ставок составил 8,9%, 7,6%, 5,6% и 1,2% соответственно. В остальных районах ставки остались либо на прежнем уровне, либо выросли незначительно (на 0,2–2%). Минимальные арендные ставки по офисам класса А зафиксированы в районе Сокол ($437 за 1 кв. м в год), при этом в районах Басманный, Шаболовский офисов класса А вообще не оказалось. По офисам класса В максимальные ставки сохранили за собой Центральный деловой район (в среднем $439 за 1 кв. м в год), район Таганский ($428 за 1 кв. м) и Фрунзенский ($425 за 1 кв. м). Самые низкие ставки по офисам класса В — удел района Шаболовский ($350 за 1 кв. м в год).
Специалисты отмечают, что на уровень арендных ставок в 2003 году в значительной мере повлияла решительность арендаторов в понижении ставок в связи с увеличившимся предложением.

Людмила Чичерова М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...