Оператор всегда прав

Строить трехзвездочные отели выгодно, если девелопер следует концепции и технологиям опытного гостиничного оператора, утверждает Вера Сецкая, исполнительный вице-президент GVA Sawyer.

— Почему главный город России такой негостеприимный?

— В Москве много отелей различных категорий, но большая часть номерного фонда устарела. Построенные 15-20 лет назад гостиницы — хотя их владельцы довольно смело дают сами себе звезды — на самом деле не дотягивают до европейских стандартов отелей. А отели, стандартам соответствующие, находятся в высшей ценовой категории и далеко не всем по карману.

 

 

Москва действительно негостеприимна для тех, кто не способен или не считает нужным платить за номер $500-1000.

Качественных отелей европейского стандарта в разумной ценовой категории практически нет. Я говорю о настоящих “3 звездах” — экономичных, но с должным уровнем сервиса, расположенных в удобном месте. Все это критерии, которыми руководствуются операторы трехзвездочных отелей.

— Международные операторы?

— К сожалению, пока только иностранные операторы способны делать такую концепцию отеля. Хотя российские операторы сейчас активно перенимают опыт, учатся разрабатывать собственные бренды.

От оператора зависит многое. И подключается он к управлению отелем не тогда, когда здание уже построено и нужно его заполнять, а гораздо раньше — еще до того, как начаты проектные работы.

Каждый крупный международный оператор имеет концепцию и отработанную технологию строительства своего отеля, протестированную в разных регионах по всему миру. Например, количество общих площадей (коридоры, холл, вестибюли и др.) строго регламентировано. Если девелопер создает огромные роскошные площади без понимания этой концепции, отель не окупится в срок и не даст ту рентабельность, которая заложена в бизнес-плане проекта. Отсюда — расхожее мнение, что отели не рентабельны.

— А это не так?

— Неверно, что отели менее рентабельны, чем офисы. Отель — очень и очень доходный бизнес. Если его грамотно спроектировать, грамотно построить, грамотно позиционировать и отдать в управление опытному оператору, который сопровождал весь процесс, девелопер получает необходимый уровень рентабельности.

— И какова же рентабельность?

— Для каждого отеля она своя, но вполне достижима внутренняя норма доходности в 40% при условии привлечения кредитного капитала. Без кредитного капитала можно говорить об уровне доходности более 20%.

Заранее подписанный договор на управление с крупным западным гостиничным оператором (или иной аналогичный документ) необходим, чтобы еще на этапе проектирования получить банковские кредиты на строительство на хороших условиях, что повышает норму доходности. Выбор концепции нужно отдать на откуп оператору.

— Оператор всегда прав?

— Да, потому что он берет построенный отель в управление и в конечном итоге он отвечает за заполнение отеля, за правильное ведение бизнеса.

— От кого, как правило, исходит инициатива строительства отеля?

— По-разному. Иногда международный оператор говорит нам о своем намерении построить или взять под управление отель в Москве или ином городе России и задает определенный набор критериев, по которым мы должны найти площадку. Бывает наоборот — мы находим хорошую площадку, нам кажется, что отель здесь обязательно нужен, и тогда мы ищем оператора. Так мы работаем в Новороссийске, где строим два отеля с Accor.

— Вы можете сравнить, как развиваются гостиничные рынки в Москве и регионах?

— Бизнес этот развивается одинаковыми темпами как в Москве, так и в регионах, а именно: развивается недостаточно интенсивно. Емкость рынка разная, нельзя напрямую экстраполировать количество пятизвездочных отелей в Москве на Новосибирск.

Гостиницы, которые были построены еще в советское время и в регионах, и в Москве, безусловно, не отвечают современным стандартам даже по техническим параметрам. Отель — место, которое призвано как минимум дать человеку возможность выспаться. Ни в одном российском отеле, построенном 15-20 лет назад, спокойно выспаться нельзя, я убедилась в этом на собственном опыте. Не соблюдены правила звукоизоляции.

То, что нужно регионам, — это экономичные и качественные трехзвездочные отели. Но почему-то все начинают в регионах со строительства гостиницы “5 звезд”. Не понимаю почему.

— Потому что хочется больше денег заработать.

— Но затраты на номер пятизвездочной гостиницы выше, чем затраты на номер трехзвездочного отеля. Хотя стоимость номера выше, это не значит, что такой проект более рентабелен. Более того, огромный “пятизвездочник” в крупном российском городе может просто не найти своего потребителя в таком количестве и по таким ценам. Более рентабельны “трехзвездочники”, несмотря на меньшую цену номера. А наша задача — снизить максимально расходы на строительство такого отеля, не потеряв качества.

— За счет чего можно снизить затраты?

— Прежде всего за счет внутренней планировки отеля, минимизации функциональных зон — помещений для фитнеса, например, или для проведения конференций. За счет отделочных материалов, конструкций здания — здесь тоже можно находить экономичные решения. Просчитывается даже необходимый и достаточный набор мебели для номера.

Еще один выход из положения: гостиницу можно и нужно строить в составе многофункционального комплекса.

— Какова, по-вашему, приемлемая цена для трехзвездочного отеля в Москве?

— $100-120 за ночь.

— Для работы на гостиничном рынке нужны специализированные девелоперы?

— Нужны, но таких нет. Например, нормы, идеи и технологии международных гостиничных операторов часто не ложатся на российские СНИПы. И тогда начинается кропотливая работа по модификации бренда — чтобы концепция была все же приемлема для оператора, но не противоречила российским нормам. Последние предписывают отводить под зоны обслуживания гораздо большие площади, чем это принято у большинства западных операторов, что делает отель менее рентабельным. Выпечка определенного типа кондитерских изделий, которая у оператора во Франции может делаться в одном помещении, у нас требует четырех.

Российские СНИПы при творческом и внимательном подходе позволяют находить приемлемые решения, которые можно в экспертизе утвердить. Наиболее суровые нормы — по пожарной безопасности. Мы и не хотим здесь находить обходные пути, мы хотим, чтобы здание было безопасным, но вынуждены в итоге тратить больше денег.

— Какие из современных столичных гостиниц вам нравятся?

— Golden Apple (бутик-отель на ул. Малой Дмитровке), он отличается от большинства отелей современным дизайном. Общая идея яблока обыграна во всем, вплоть до того, что гостю в подарок дают большое красное яблоко. Это говорит о выдумке, о создании комфортной среды — это важно в отеле. Мне нравится “Катерина”. Из отелей высшей категории — мы ждем открытия “Ритц-карлтон”, считаю, что это будет шедевр.

— В Петербурге работает много частных мини-гостиниц. Почему в Москве такого предложения практически нет?

— Маленькие гостиницы есть и в других городах, я жила в такой в Ростове-на-Дону, например. Мне кажется, этот формат присущ переходному периоду, когда хорошего качественного продукта в нужном объеме на рынке нет, а совсем в плохенькую гостиницу идти не хочется. Просто попытка заработать в незаполненной нише. По моему опыту — это такое “домотканое” заведение, которое не отвечает уровню нормального стандартного отеля, там и сервис хромает. С появлением большего количества действительно качественных отелей под качественным управлением и в нормальной ценовой категории клиентура таких мини-гостиниц логично перейдет в этот сегмент, и этот бизнес потихоньку начнет угасать.

Биография

Вера Сецкая, исполнительный вице-президент, партнер. С отличием окончила в 1982 г. МГПИИЯ им. Мориса Тореза. Получила в 1996 г. диплом по менеджменту Московского государственного заочного финансово-экономического института. В 2005 г. ей присвоена степень CCIM американского института CCIM. Вера Сецкая начала карьеру в сфере недвижимости в российско-американском СП “Перестройка” (первой девелоперской компании в России, занимающейся строительством бизнес-центров класса А и элитной жилой недвижимости для сдачи в аренду), где проработала на различных должностях, включая должность менеджера по аренде, с 1989 по 1993 г. Является партнером и соучредителем компании GVA Sawyer. Работает в компании с 1993 г.

Справка о компании

GVA Sawyer — торговая марка ЗАО “Сойер и Ко.”, была образована в январе 1993 г. Сфера деятельности компании — предоставление полного спектра услуг на рынке недвижимости, включая девелопмент, строительство, управление строительством и эксплуатацию зданий, брокерские услуги, консалтинг, организацию финансирования проектов, создание проектов “под заказчика”. Имеет лицензию на осуществление функции заказчика и генподрядчика. GVA Sawyer работает в Москве и Московской области, начат проект в Новороссийске и Санкт-Петербурге. Сейчас GVA Sawyer работает в тесном сотрудничестве с международным гостиничным оператором Accor по осуществлению программы строительства гостиничных комплексов “3 и 4 звезды” в 10 крупных региональных городах России. С 1999 г. GVA Sawyer — член международной ассоциации GVA Worldwide, объединяющей профессионалов в сфере недвижимости в 32 странах мира, и является единственным представителем данной ассоциации на российском рынке и странах СНГ.

Елена Никитина Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...