От рынков - к моллам

Цивилизованная торговля становится доступной

Что такое рынок мы знаем все, а вот слова "молл" и "бутик" завезли к нам недавно. В США две основные формы организации торговых центров - плаза и молл. Плаза - это множество состыкованных одноэтажных ангаров, включающих несколько крупных "якорных" супермаркетов (продовольственных или промтоварных) и множество предприятий малого бизнеса - магазинчиков, ресторанов, парикмахерских и прочие. Обычно они состыкованы в виде буквы П, а пространство внутри отдано под парковку. Причем площадь парковки по нормативам примерно в три раза превышает торговые площади.

 

 

Вторая форма - молл. Это нечто вроде нашей "МЕГИ". Несколько крупных магазинов (типа "Ашана"), но, обычно, в трех-четырех уровнях, объединенных длинными галереями, состоящими из сотен более мелких магазинов (те из них, которые продают продукцию одной компании или модельной линии, еще называют бутиками, хотя у нас бутиками больше принято называть эксклюзивные небольшие магазины в центре города). И моллы, и плазы в США строятся за городом.

Покупатель всегда прав и... недоволен

В Москве, несмотря на известный тезис о нехватке свободных площадей, мест для крупных торговых центров в последнее время нашлось немало, и этот процесс еще не закончен. В некоторых местах даже сумели оставить место для больших парковок, а где места не было - построить многоярусные паркинги (например, "Горбушкин Двор"). Вообще, в последние годы в Москве открылось невероятное количество магазинов, магазинчиков и торговых центров (что весьма радует). Тем не менее, согласно опросам подавляющее большинство покупателей ассортиментом этих магазинчиков и ситуацией в целом явно не удовлетворены. Вполне реально проходить по магазинам полдня и не найти приемлемую для вас вещь (даже если вы человек далеко не капризный).

У кого чаще всего возникают подобные проблемы? Как правило, у представителей так называемого среднего класса. Если вы богатый человек, то проблем здесь у вас практически нет. Рынок, еще начиная со времен перестройки, развивался так, чтобы в первую очередь удовлетворять запросы наиболее состоятельных людей (поскольку это сулило максимальную прибыль). Парадоксы того времени все прекрасно помнят: гораздо проще было купить костюм из последней коллекции Версаче, чем пристойную сковородку. Сегодня в Москве достаточно роскошных магазинчиков самых знаменитых европейских фирм. Ну а если очень обеспеченной даме нужно что-либо сверхэксклюзивное, она вполне может себе позволить слетать на пару дней в ту же Италию на презентацию последней коллекции произведений господ Армани и Гуччи.

У людей малоимущих, коих в Москве, к великому сожалению, огромное количество, больших проблем тоже нет. В Москве еще сохранилось достаточно много дешевых вещевых рынков. Конечно, мерить дешевые турецкие джинсы в неотапливаемом контейнере, открытом всем ветрам - не самое приятное занятие, но, как говорится, "по деньгам". Правда при стирке вода будет того же цвета, как сами джинсы. Кроме того, "дешевые" турецкие джинсы в России стоят дороже, чем настоящие американские в Америке, но это уже издержки: хочешь сэкономить, научись закрывать глаза на мелкие недостатки - не ехать же за такими пустяками в Штаты!

У палки о двух концах нет золотой середины

А вот реальные проблемы - у среднего класса, который на дешевых рынках уже не одевается, а до эксклюзивных бутиков еще "не дорос". Причем число представителей этой прослойки в Москве за последние годы неуклонно растет, ибо средний по стране уровень благосостояния устойчиво повышается, и Москва - в авангарде этого отрадного процесса. В Москве, конечно, есть все: есть огромное количество магазинчиков и бутиков (кстати, достаточно уютных и могущих похвастаться весьма неплохими образчиками товаров). И, потратив на шопинг несколько дней, идеально устраивающую именно вас вещь вы отыщете практически наверняка. Беда в том, что этих "нескольких дней" у москвичек, относящих себя к среднему классу, просто-напросто нет, поскольку они, как правило, работают и имеют детей. А пойти в крупный промтоварный супермаркет, где можно купить все от фильтров для кофеварки до телевизора по разумной цене и с предсказуемым качеством, тоже не получается. Да и с бутиками далеко не все так просто. Бывает, присмотришь себе бутик, коллекции которого твоему стилю более-менее соответствуют, придешь туда - а там уже не бутик, а закусочная или салон красоты. О том, куда исчезают бутики и почему торговых центров становится все больше, лучше спросить у профессионалов.

- Чего можно ожидать от рынка торговой недвижимости в ближайшие годы?

- Рынок торговой недвижимости, безусловно, один из самых динамичных, поэтому точные прогнозы, особенно на длительный период, давать сложно, тем не менее, можно с большой степенью уверенности предсказать, что рынок будет продолжать бурно развиваться по меньшей мере в течение трех-пяти лет.

- А что будет дальше, когда площадки в Москве кончатся, а спрос, будем надеяться, только вырастет?

- Вероятно, к этому моменту часть уже существующих сейчас торговых центров будет подвергаться "редевелопменту" - перестройке, расширению, оптимизации и другим улучшениям. Кроме того, уже сейчас большинство крупных торговых операторов проявляют интерес к рынкам крупных городов Московской области и России. Постепенно происходит расширение географии: все больше территорий становится инвестиционно привлекательными для строительства новых торговых центров. Если есть достаточное количество запросов на площади от ведущих торговых операторов (а ведь они основаны на покупательском спросе местного населения) - значит, при существующих достаточно высоких ставках аренды, девелоперу выгодно строить объект торговой недвижимости.

- А какие именно торговые центры, по-вашему, будут наиболее востребованы в ближайшем будущем?

- Что касается окраин Москвы и зоны, прилегающей к МКАД, сейчас активно развивается сегмент крупных торговых центров регионального и супер-регионального масштаба, таких, например, как "Мега". Сегодня крупные торговые моллы предпочитают располагаться сразу за МКАД, лучше всего, примыкая к МКАД. Причины очевидны: пока еще есть земельные участки достаточной площади, цены на землю ниже, чем в Москве. Но это, разумеется, не единственный формат. Продолжают строиться торговые центры и в городе. Здесь наиболее привлекательными являются участки, расположенные возле метро или в густонаселенных микрорайонах. И вариации размеров тут более широки, так как на существующем пешеходном потоке (например, вблизи метро) будет хорошо "жить" и небольшой торговый центр.

- Известно, что в Москве невозможно получить землю в собственность. Является ли это серьезным препятствием для строительства торговых комплексов, по сравнению с Московской областью?

- Я так не считаю. Сроки окупаемости торговой недвижимости, как правило, значительно короче, чем, допустим, у производственных зданий, и здесь с финансовой точки зрения долгосрочная аренда ничем не хуже, чем собственность на земельный участок.

- Исчезнут ли столь популярные у населения вещевые рынки? И станет ли потребительский рынок от этого более цивилизованным, или те же товары перекочуют под другие крыши с более высокими арендными ставками?

- С одной стороны, действует программа Правительства Москвы, которая направлена на борьбу с несанкционированной торговлей, торговлей контрафактными товарами. За 3 года, в соответствии с этой программой, число рынков сократилось с 240 до 135.

С другой стороны, некоторые рынки естественным путем эволюционируют в современные торговые центры. Когда в Москве сохранится несколько небольших "блошиных рынков", что характерно для любого крупного европейского города, можно будет говорить о том, что мы достигли цивилизованного рынка торговли.

- Но при обилии товаров потребителю все труднее отыскать качественный товар, если это неизвестный бренд. Да и бренды легко могут оказаться контрафактными...

- Как раз на рынках легче всего натолкнуться на поддельный или нелегально ввезенный товар, он всегда дешевле, и борьба правительства с контрафактным рынком будет еще одним стимулом для развития цивилизованной торговли. А преимущество "сетевых" операторов в том, что они как бы ставят свое имя под всем ассортиментом, который они предлагают.

Стоит также отметить и такой обнадеживающий факт: доля товаров российского производства увеличивается, и это можно считать устойчивой тенденцией. Крупные торговые операторы, например, магазины товаров для дома, закупают значительную часть продукции на локальном рынке - импортировать дороже при сравнимом качестве. И такие товары востребованы. Это очень отрадное явление, которое говорит о том, что российская промышленность становится все более конкурентоспособной.

- Перейдем к товарам для среднего класса. Что готовит грядущий день для тех, кто готов платить за качество товаров?

- Сейчас рынок развивается очень динамично, в течение короткого времени сформировались торговые сети, предлагающие товары, в том числе и отечественного производства, цены на которые соответствуют доходам среднего класса. Например, магазины таких марок, как "Вещь", "Твое", "Зарина", "Be free", OGGI предлагают качественные товары по доступным ценам. Средний класс в Москве становится очень привлекательным потребительским рынком, со временем будет появляться все больше компаний работающих именно в этом ценовом сегменте.

- Так что же, все маленькие магазинчики в центре - это авантюра? Часто они появляются и исчезают, как миражи...

- Ну что вы! Конечно, некоторые магазины действительно работают недолго, но немало магазинов на центральных улицах, которые работают на протяжении многих лет. К тому же многие арендаторы помещений на основных торговых улицах - это известные международные компании. Пусть условный "магазин на Тверской" не всегда приносит прибыль, зато является прекрасной рекламой торговой марки, благодаря чему повышаются обороты сети в целом.

Что же касается ротации торговых вывесок в центре, то это процесс неизбежный: здесь дефицит площадей для нового строительства ощущается наиболее остро: остались, за редким исключением, лишь возможности для освоения подземного пространства. А объем существующих площадей не покрывает спрос, поэтому ставки аренды в центре города достаточно высоки. Конечно, не все выдерживают такую борьбу, но таковы правила игры. Кстати, этот дефицит площадок под строительство в центре и стимулирует развитие торговой недвижимости на периферии города.

М.Оськин Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...