Поиск новых форматов

Объем предложения торговой недвижимости в столице достиг того уровня, что аналитики заговорили о насыщении рынка. Теперь, в условиях реальной конкуренции между торговыми центрами, девелоперы постоянно ищут новые форматы развития. Кроме репозиционирования и редевелопмента устаревших проектов с непродуманной концепцией игроки рынка отмечают смещение инвестиционной активности компаний с рынка девелопмента к покупке уже функционирующих комплексов.

Смена форматов

По данным консалтинговой компании Colliers International, за первые шесть месяцев 2006 года рост предложения новых площадей на рынке торговых помещений Москвы составил около 153 тыс. кв.

 

 

м. Всего на данный момент общая площадь 45 функционирующих профессиональных торговых центров Москвы составляет около 2,2 млн кв. м, из которых торговая площадь занимает примерно 1,3 млн кв. м. Эксперты уверены, что рынок торговых помещений столицы постепенно достиг уровня насыщения, что особенно стало ощутимо в последние полгода.

Однако, как отмечает старший консультант по коммерческой недвижимости компании Blackwood Андрей Жамкин, рынок торговой недвижимости Москвы насыщен предложением, качество которого оставляет желать лучшего, и особенно это касается ТЦ. Поэтому, по его мнению, одна из самых главных тенденций последнего времени - это концептуальное преобразование рынка: от непродуманных ТЦ к интересным торгово-развлекательным объектам. "Возможно, вскоре произойдет переход в совсем иные форматы,- рассуждает Жамкин.- Классическая схема "якорный арендатор плюс торговая галерея" уступит место таким форматам, как life style и power center". Первый формат подразумевает торговую деревню, квартал, в котором расположены магазины, рестораны, развлечения и т.п.

Power center напоминает ритейл-парки и включает в себя магазины нескольких крупных арендаторов.

С увеличением конкуренции между объектами, а также существенным приростом новых площадей меняется и инвестиционная привлекательность активно и давно осваиваемых торговых зон города.

Так, руководитель группы аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International Ольга Ясько уверена, что в ближайшем будущем новый девелопмент торговоразвлекательных комплексов на ТТК столкнется с проблемой ожесточенной конкуренции, поскольку количество проектов комплексов суперрегионального масштаба здесь достаточно велико. Похожая судьба ожидает и МКАД. "С одной стороны, объекты на МКАД будут испытывать растущее влияние интенсивно развивающейся торгово-розничной инфраструктуры, расположенной в черте города,- рассуждает Ясько.- С другой - в окружении комплексов суперрегионального масштаба новое строительство будет требовать колоссальных вложений и больших организационных усилий". Таким образом, по соотношению доходности и возможности контроля сопутствующих рисков наиболее привлекательными, вероятней всего, окажутся проекты, расположенные в районе будущего ЧТК. Со временем, когда будут достраиваться все новые и новые участки четвертого кольца, застройщики неизбежно начнут освоение тех площадок, которые пока не интересны для девелопмента из-за плохой транспортной доступности. Среди основных районов, где пока ощущается острый дефицит качественных торговых площадей, эксперты выделяют юго-восток и восток города.

Время делать покупки

Помимо обозначившейся тенденции поиска новых форматов для торговых центров, а также репозиционирования и редевелопмента устаревших проектов с непродуманной концепцией, игроки рынка отмечают некоторое смещение инвестиционной активности компаний с рынка девелопмента к рынку приобретения уже функционирующих комплексов. За последнее полугодие особенно стала ощутима активная экспансия западных инвесторов. "Вероятно, произошла переоценка рисков, ассоциируемых с вложениями в объекты торговой и торговоразвлекательной недвижимости",- предполагает Ольга Ясько. Среди значимых сделок первого полугодия 2006 года эксперты выделяют покупку двух функционирующих торговых центров "Молл Гэллери", а также двух площадок для строительства общей площадью 8 га холдингом Meinl European Land Ltd. у компании "СТ девелопмент" Шалвы Чигиринского. На ближайшие несколько лет аналитики прогнозируют и дальнейшее расширение инвестиционной активности на рынке торговой недвижимости.

Одним из знаковых событий для рынка в первом полугодии также стала сделка по продаже ТЦ "Европарк" на Рублевском шоссе группой "Даев плаза" компании "Лигастройпроект". Собственник ТЦ - группа "Даев плаза" - впервые за новую историю развития рынка коммерческой недвижимости Москвы применила при заключении сделки широко используемую на западе схему РЕПО, оставив за собой возможность выкупить "Европарк" обратно.

Несмотря на столь высокую покупательскую активность, в целом по рынку в первом полугодии заметного колебания ставок аренды и цены продажи на помещения в торговых центрах и торговых коридорах не произошло, утверждают аналитики. По данным компании Blackwood, как и в конце 2005 года, средние ставки аренды в центральных торговых комплексах составляют $1,2-1,5 за 1 кв. м в год, в торговых центрах, расположенных на окраинах,- $600-1 тыс. за 1 кв. м в год.

Консолидация активов

Помимо увеличения числа сделок на рынке торговой недвижимости, прошедшие полгода также были отмечены приходом в Москву новых западных игроков и некоторым изменением в среде самих ритейлеров. Так, в июне стало известно о выходе на московский рынок крупнейшего американского холдинга Simon Property Group (SPG), специализирующегося на операциях с торговой недвижимостью. Партнером SPG в столице стала компания "Ост групп", принадлежащая бывшему топ-менеджеру "Мосинжстроя" Александру Нахмановичу. Входящий в SPG французский девелопер Groupe BEG принял участие в строительстве торгового комплекса рядом с метро "Автозаводская" на 7-й Кожуховской улице общей площадью 60 тыс. кв. м. Игроки рынка недвижимости предполагают, что Groupe BEG и "Ост групп" и в дальнейшем будут сотрудничать. Вероятней всего, совместными силами компании реализуют проект по строительству многофункционального комплекса в Ясеневе площадью около 300 тыс. кв. м.

Эксперты уверены, что выход на столичный рынок такого гиганта, как SPG, заставит многие компании пересмотреть форматы торговли.

Также знаковым для рынка ритейла и торговой недвижимости Москвы стало слияние компаний "Пятерочка" и "Перекресток". "В результате сделки оба бизнеса перешли на баланс Pyaterochka Holding N. V., которую контролирует "Альфа-групп". Объем сделки составил$1,365 млрд",- говорит Ольга Ясько. Теперь, по ее словам, объединенная компания займет третье место в рейтинге крупнейших ритейлеров.

За прошедшее полугодие не только консолидация стала одной из основных тенденций рынка ритейла. Как отмечают аналитики, все больше компаний заявляют о своем выходе на IPO и планомерно готовятся к нему. Подобная тенденция способствует оздоровлению рынка в целом, утверждает директор отдела исследований компании Knight Frank Мария Котова. "Компании, прошедшие IPO, не готовы участвовать в проектах по "серым" и "черным" схемам, что положительно влияет на переход девелоперов к легальным арендным отношениям",- рассуждает она.

За пределы Москвы

Учитывая конкуренцию между объектами торговли в столице, все больше компаний анонсируют свои планы по развитию сетевых проектов вне Москвы.

Так, компания RIGroup в ближайшие годы намерена реализовать на рынке недвижимости Подмосковья 62 проекта общей площадью порядка 1 млн кв. м. А Centrum Group подписала договор с London & Regional Nordic Properties о совместном развитии сети региональных центров под брэндом "Центрум Парк" в городах России с населением меньше одного миллиона, рассказывает Ольга Ясько. "В ближайшее время планируется выйти в такие города, как Калуга, Рязань, Белгород, Липецк, Ярославль.

Общая арендная площадь ТЦ, по предварительным расчетам, будет составлять около 40 тыс. кв. м с 80-100 арендаторами и возможностью расширения до 80 тыс. кв. м",- говорит она.

Мария Котова из Khight Frank добавляет, что холдинг Douglas Consulting и канадская компания Midland Group, созданная выходцами из России, собираются вложить $200 млн в строительство 80 торговых центров сети Strip Mall в Подмосковье и Ленинградской области. При этом, как отмечает аналитик рынка торговой недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Олеся Лонгус, экспансия профессиональных девелоперов наблюдается не только в города-миллионники, но и в города с населением от 150 тыс. до 500 тыс. жителей.

Примером последней могут служить ТЦ в Костроме, Иванове и Смоленске.

Маргарита Федорова, Илья Терентьев Бизнес
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...