Проекты года на рынке недвижимости Санкт-Петербурга

Уходящий год для рынка недвижимости прошел под большим знаком вопроса. Принятый в конце 2004 года пакет «жилищных» законов вкупе с общим ухудшением экономической ситуации в стране вызвал стагнацию на рынке жилья Петербурга. Правда, в последнюю декаду наметилось небольшое оживление. В ожидании поправок к принятым законам часть застройщиков «заморозила» вывод новых объектов. Рентабельность бизнеса ощутимо снизилась, строители начали поиск альтернативных финансовых ресурсов.

 

 

Сегмент коммерческой недвижимости, напротив, демонстрировал плавную динамику — как по объему и качеству, так и по арендным ставкам. Доходность в этом секторе остается по-прежнему высокой, а потому продолжилась экспансия в Северную столицу крупных международных инвесторов, операторов и консультантов, появились новые форматы. В этом же году сфера недвижимости — прежде всего «квартирный вопрос» — оказалась под пристальным вниманием и федеральной, и региональной власти.

Два месяца назад президент Владимир Путин причислил жилищное строительство к одному из приоритетных национальных проектов. На 2006–2007 гг. для реализации программы «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» будет выделено без малого 123 млрд руб. (около $4,5 млрд). Большие надежды при этом возлагаются на развитие ипотеки.

В свою очередь, гиперактивность Смольного вызвала к жизни десяток доселе небывалых по своим масштабам проектов, каждый из которых предполагает мощный мультипликативный эффект для развития мегаполиса и региона. С этой точки зрения нынешний год для Петербурга можно смело назвать годом стратегических инициатив. На основании опроса экспертов петербургского рынка недвижимости M&D публикует обзор проектов — стартовавших или реализованных в 2005 году, — которые вызвали наиболее сильный резонанс и имеют важное значение для Петербурга.

Стратегические проекты

Многофункциональный комплекс «БАЛТИЙСКАЯ ЖЕМЧУЖИНА»
Адрес: Петергофское шоссе, уч. 1, Приморская Юго-Западная часть Петербурга
Девелопер и инвестор: «Шанхайская заграничная объединенная инвестиционная компания»
Застройщик: ЗАО «Балтийская жемчужина»
Подрядчик: компания «Терминатор»
Проектировщик: синтез из 5 международных проектов
Площадь земельного участка: 164 га
Общая площадь жилья: более 1 млн кв.м
Стоимость 1 кв.м: от $800
Общая сумма инвестиций: около $1,5 млрд
Дополнительная информация: инвестор построит и передаст городу инженерную инфраструктуру на $200 млн, а также социальные объекты общей площадью 63 тыс. кв.м на сумму $40 млн: 4 школы, 5 детских садов,
2 поликлиники, 6 библиотек, 4 спортзала, бассейн и пр.
Начало строительства: II квартал 2005 г.
Срок сдачи: I очередь – 2008 г., весь комплекс – до 2013 г.

Морской пассажирский терминал и создание новых территорий в западной части Васильевского острова
Адрес: новые земли в западной части В.О.
Девелопер и инвестор: ООО «Морской фасад Санкт-Петербурга»
Застройщик: ООО «Проектно-строительное агентство «Перспектива»
Консультанты проекта: Bermello Ajamill & Partners Inc – проектирование МПТ, Knight Frank и Stiles&Riabokobylko/Cushman&Walkefild – недвижимость, «РОСНИПИ «Урбанистики» – развитие городских территорий, ГТ «Морстрой» и Ленгипроинжпроект – проектирование и строительство МПТ (ТЭО) и гидротехнических сооружений
Площадь намывных территорий: 450 га
Общая площадь жилья: более 1,15 млн кв.м
Общая площадь офисно-деловых объектов: 1 млн кв.м
Общая сумма инвестиций: около $3 млрд (в том числе $205 млн из бюджета РФ); $430 млн – намыв 450 га земли, $200 млн – гидротехнические сооружения, $250 млн – создание инженерных сетей, в том числе реконструкция водо- и электроснабжения В.О., $50 млн – проектно-изыскательские работы
Дополнительная информация: 3 причала для приема круизных лайнеров длиной до 300 м, 7 причалов, способных принимать до 7 пассажирских и паромных лайнеров, пропускная способность МПТ – более 2 млн пассажиров в год и мн. др.
Начало строительства: IV квартал 2005 г.
Срок сдачи: по очередям – 2009–2015 гг.

Максим Соколов, председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам:
– Год 2005-й выдался трудовым. Работы было достаточно, хотелось бы еще больше результатов, еще более ярких, быстрых и эффективных проектов. Трудно выделить самые значимые, сейчас очень важны проекты, связанные с развитием инфраструктуры, поэтому это, в первую очередь, Западный скоростной диаметр. Безусловно, к знаковым можно отнести строительство завода «Тойоты» – не так часто проекты открывает Президент России. Каким будет следующий год – покажет жизнь, но как минимум о двух проектах 2006 года уже можно говорить – это «Новая Голландия» и надземный экспресс.

Жилые комплексы

«ПАРАДНЫЙ КВАРТАЛ»
Адрес: ограничен улицами Кирочная–Радищева–Виленским пер. и Парадной ул.
Девелопер, инвестор: «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга»
Застройщик: 875 КЭО ГЛАВКЭУ МО РФ
Проектировщик: ООО «АМП Солодовникова»
Площадь земельного участка: 19,6 га
Общая площадь зданий: 166,5 тыс. кв.м
Жилая площадь: 108,2 тыс. кв.м
Площадь встроенных помещений: 13,2 тыс. кв.м
Парковка: 2,08 тыс. мест
Стоимость 1 кв.м: $2210–4860 (с учетом рассрочки)
Общая сумма инвестиций: более $150 млн
Дополнительная информация: в квартале будут размещены 7 нежилых зданий общей площадью около 4,6 тыс. кв.м, многофункциональный фитнес-центр с бассейном, тренажерными залами, кардиозалом, сауной, спортивным магазином и пр.
Начало строительства: IV кв. 2005 г.
Срок сдачи: I оч. – IV кв. 2008 г.

«ДОМ У МОРЯ»
Адрес: наб. Мартынова, 74
Девелопер, инвестор: «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга»
Застройщик: ООО «Мартыновка»
Проектировщик (архитектор): Сергей Чобан («Нитц Праш Зигл Чобан Фосс», Германия) в соавторстве с Евгением Герасимовым (ООО «Евгений Герасимов и партнеры»)
Площадь земельного участка: около 3,6 га
Общая площадь зданий: 47,8 тыс. кв.м
Жилая площадь: 28,9 тыс. кв.м
Парковка: на 280 мест
Стоимость 1 кв.м: $3350–6250 (с учетом рассрочки)
Сумма инвестиций: более $62 млн
Дополнительная информация: wellness-центр (ок. 2 тыс. кв.м), в холлах – стилизованные японские сады
Начало строительства: конец 2004 – начало 2005 г.
Срок сдачи: IV кв. 2007 г.

«НОВОЕ СОЗВЕЗДИЕ»
Адрес: пересечение пр. Просвещения и ул. Руставели
Заказчик, застройщик, инвестор: ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ»
Генподрядчик: ЗАО «ЛенСпецСМУ-Реконструкция»
Проектировщик: Комплексное проектное отделение «ЛенСпецСМУ». Гл. архитектор проекта – Татьяна Шахнова, идея и пространственно-планировочное решение – Юлия Заренкова
Площадь земельного участка: 4 га
Общая площадь зданий: 120 тыс. кв.м
Количество квартир: 1772
Площадь встроенных помещений: 5,4 тыс. кв.м
Парковка: подземный паркинг на 537 мест и открытая гостевая стоянка
Стоимость 1 кв.м: 1115 у.е.
Общая сумма инвестиций: более $105 млн
Начало строительства: II кв. 2005 г.
Срок сдачи: 2-й корпус – II кв. 2008 г., весь комплекс – III кв. 2009 г.

«ПУЛКОВСКИЙ ПОСАД»
Адрес: Пулковское шоссе, д. 30 литер К (перес. Пулковского ш. и Дунайского пр.)
Застройщик: ОАО «Ленстройреконструкция»
Девелопер, инвестор: ООО «Гатчинский ДСК»
Проектировщик: ПТАМ Бориса Гришко
Площадь земельного участка: 82,5 тыс. кв.м
Общая площадь зданий: более 130 тыс. кв.м, жилая – 125 тыс. кв. м
Площадь встроенных помещений: 3,7 тыс. кв.м
Парковка: отдельный полузаглубленный паркинг на 705 мест
Стоимость 1 кв.м: в I оч. – 850 у.е. (1 у.е. = 31 руб.)
Общая сумма инвестиций: $100 млн
Дополнительная информация: 6–18-этажные комплекс из 14 корпусов: 10 панельных
и 4 кирпично-монолитных корпуса
Начало строительства: февраль 2005 г.
Срок сдачи: I оч. – IV кв. 2006 г. – II кв. 2007 г., всего объекта – конец 2008 г.

«НЕВСКАЯ ГАЛАКТИКА»
Адрес: квартал 9А СУН, ограничен улицами Коллонтай-Белышева-Подвойского и Дальневосточным пр.
Застройщик, девелопер, инвестор: ООО «Синтез девелопмент»
Проектировщик: СПбЗНИиПИ
Площадь земельного участка: 20 га
Общая площадь зданий: 440 тыс. кв.м, жилая – 320 тыс. кв.м
Площадь встроенных помещений: 34 тыс. кв.м
Парковка: на 2,2 тыс. мест
Стоимость 1 кв.м: от $840
Общая сумма инвестиций: $200 млн
Дополнительная информация: комплекс разновысотных зданий – 16–20–25 этажей;
зона отдыха, спортивные площадки, школа, 2 детских сада, магазины
Начало строительства: ноябрь 2005 г. Срок сдачи: 2008–2010 гг.

Иван Романов, генеральный директор «Строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга»:
– В 2005 году рынок жил ожиданиями новостей, что в итоге привело к смещению обычной сезонной активности покупателей. Многочисленные дебаты в СМИ по законодательным и иным инициативам власти в сфере недвижимости сформировали неверные ожидания потребителей. Покупатели решили, что цены непременно снизятся и нужно дождаться этого момента. Конечно, законы заработают, и намерения власти будут воплощены, но постепенно, ибо рынок всегда был и остается достаточно инертным. В связи с указанными ожиданиями на рынке массовой застройки весной и летом этого года наблюдался временный спад активности продаж.

Здесь каждая копейка на счету, и цены продаж немногим превышают общие затраты. Спад заставил застройщиков обратиться к кредитным ресурсам, что сразу сказалось на ценах. В сегменте элитного жилья такого спада не наблюдалось, так как покупатели (это, в основном, владельцы бизнеса и топ-менеджеры) более адекватно оценили ситуацию на рынке. Полагаю, что цены на типовое жилье в I квартале 2006 года останутся на прежнем уровне, если и будет повышение, то очень незначительное. На рынке же элитного домостроения, где работает наша компания, тоже ничего экстраординарного не произойдет. Соотношение спроса и предложения здесь имеет специфику, и необходимо рассматривать его индивидуально по каждому объекту.

У каждого элитного дома – свой клиент, потому что потребительские свойства одной квартиры не могут быть заменены, скажем, более низкой ценой жилья в другом объекте. Тем не менее, конкуренция в данном сегменте достаточно высокая, и по этой причине, возможно, цены в отдельных объектах могут отставать от более ликвидных вариантов. Спросом по-прежнему будут пользоваться квартиры, которые имеют очевидные аргументы для роста цен: не так мало людей, покупающих недвижимость с инвестиционной целью – для последующей перепродажи. Для них важна эксклюзивность места, вид из окон, а также высокое качество.

Вячеслав Заренков, президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ»:
– Прошедший год был для строительной отрасли непростым, но другого нельзя было и ожидать. Я голос сорвал, доказывая и объясняя, что пресловутый новый закон о долевом строительстве работать не будет – так оно и получилось. Но бестолковщина и неразбериха, связанная с его принятием, дезориентировала и покупателей, и застройщиков.

Только сейчас этот «ступор» потихонечку проходит, жизнь берет свое. Разумеется, на этом фоне просто не могли не зазвучать «старые песни о главном» – то есть о неминуемом кризисе и падении цен. А кризиса никакого нет, и в нынешней ситуации разговоры о нем нелепы. Экономика зиждется на росте цен, и в первую очередь, цен на недвижимость, и если цены падают, это значит – рушится экономика страны. Другой вопрос, что в строительной отрасли на смену бурному росту пришел период стабильного поступательного развития.

И это нормально. Скорее, аномалией можно считать предшествующие 2–3 года, когда цены стремительно росли. Возьму на себя ответственность предсказать, что жилье конкретно в Петербурге и в России в целом будет дорожать в пределах 15–30% в год. То есть примерно по 1,2–2,5% в месяц. Стало быть, через год минимальная цена 1 кв.м жилья на первичном рынке составит $1,2 тыс., а средняя – $1,4 тыс. Для нашей компании 2005 год ознаменовался не только успешным завершением ряда объектов, но и запуском пяти новых многофункциональных комплексов в разных районах города. Мы не сокращаем и не собираемся сокращать свои инвестиционные программы, потому что заранее точно рассчитываем, как поведет себя рынок, и всегда можем предложить то, что будет востребовано потребителем.

Юрий Белышев, генеральный директор ООО «Гатчинский ДСК»:
– Этот год был для рынка трудным и, своего рода, судьбоносным. После бурного роста в 2002–2003 годах, наступила стабилизация, рынок вступил в высококонкурентную фазу, и в течение 2005 года строительные компании Петербурга переосмысливали свою роль и просчитывали пути дальнейшего развития. Снизилась рентабельность, уменьшились оборотные средства, что вынудило застройщиков оптимизировать портфель заказов – более четко позиционировать объекты, их наполнение, а также пересмотреть систему ценообразования. Игроки, вышедшие на рынок в период роста, постепенно уйдут, им на замену приходят крупные инвестиционные компании, способные освоить комплексную квартальную застройку.

Принятый закон о дольщиках также скорректировал планы девелоперов и отодвинул сроки вывода новых объектов, что может существенно изменить объем предложения в краткосрочном периоде. А с развитием ипотеки, реализацией федеральных программ и активизацией платежеспособного спроса это может привести к росту цен. Сегодня очень трудно прогнозировать развитие событий. Рынок быстро реагирует на макроэкономические и внутренние изменения. В Москве рост цен сегодня составляет примерно 3–4% в месяц, в Петербурге более плавная динамика, прежде всего, из-за большого объема предложения, накопившегося в период падения спроса. Но при сокращении предложения мы также можем прийти к галопирующему росту, а ажиотаж для любого рынка мало полезен.

Сергей Бобашев, руководитель отдела аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»:
– В целом, 2005 год, на мой взгляд, был весьма положительным для рынка жилья. В непростой ситуации, сложившейся после резкого спада активности покупателя в прошлом году и существенных изменений в законодательстве, рынок доказал свою самодостаточность. Включились механизмы саморегулирования. На протяжении последних десяти месяцев происходила естественная «балансировка» спроса и предложения. В результате сейчас можно смело говорить о стабилизации рыночных процессов.

Пусть небольшая, но положительная динамика цен наблюдается во всех сегментах уже два месяца. Однако активность рынка по-прежнему невелика. Во многом этим и определяется некоторая растерянность операторов и вызывает немало чересчур эмоциональных оценок как со стороны застройщиков и девелоперов, так и со стороны журналистов. Структурные изменения на рынке позволяют дать оптимистический прогноз развития ситуации на будущий год. Скорее всего, к зиме рынок наберет достаточные обороты, чтобы «проскочить» спад активности спроса на новогодние каникулы, и весной вполне возможно увеличение как активности спроса, так и темпов роста цен до уровня 1,5–3% в месяц. Однако есть небольшая вероятность (10–15%), что до нового года не удастся «разгрести» избыточный объем предложения, накопившийся за последние 12 месяцев.

Сейчас «излишки» составляют примерно 5–7%. Об этом свидетельствует также и по-прежнему невысокая ликвидность квартир. В этом случае весной повторится сценарий осени нынешнего года, и существенная активизация рынка наступит только в августе-сентябре 2006 года.

Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и стратегического развития «Петербургской недвижимости»:
– 2005 год был своеобразной «точкой отсчета» для дальнейшего развития рынка недвижимости. Кризис на рынке жилья, прежде всего – строящегося, оказался не столь длительным и драматичным. К концу года начался плавный рост цен на жилье. В 2006 году рост средних цен (в сопоставимых показателях) на рынке жилья продолжится, но в пределах не более 1–2% в месяц.

Будет происходить дальнейшее расслоение спроса, который будет концентрироваться на «краях» рынка – недорогих квартирах и в элитном сегменте. Будут явно выделяться проекты-аутсайдеры, прежде всего в бизнес (комфорт) классе – из-за ошибок и недостатков в позиционировании, местоположении, окружении, планировочных решениях. Объем сделок на вторичном рынке будет, с небольшим увеличением, сопоставим с показателями прошлых годов.

Число покупателей строящегося жилья будет продолжать расти и в 2006 году квартир в строящихся домах будет продано около 40 тыс., даже при стабилизации объемов строительства (ввода) из-за увеличения доли малогабаритных квартир и смещения массового спроса к жилью экономкласса.

Торговые и торгово-развлекательные комплексы

ТК «МЕГА Дыбенко» и «ИКЕА+МЕГА Парнас»
Адрес: пос. Кудрово и пос. Бугры
Застройщик, девелопер и инвестор: ГК «ИКЕА»
Соинвесторы: Auchan и OBI
Площадь земельного участка: 60 га + 40 га
Общая площадь «Мега Дыбенко»: 145 тыс. кв.м
Общая площадь «ИКЕА+ МЕГА Парнас»: 120 тыс. кв.м
Парковка: открытая автостоянка на 1,5 тыс. мест
Общая сумма инвестиций: $500 млн
Дополнительная информация: в каждой Меге – гипермаркеты «Ашан» (24 и 20 тыс. кв.м), магазины OBI (14+14 тыс. кв.м), более 150 различных магазинов, 13-зальный мультиплекс американской сети «Киностар», рестораны, кафе, круглогодичный ледовый каток и мн. др.
Начало строительства: июнь 2005 г.
Срок сдачи: IV квартал 2006 г.

ТРК «Питер-Радуга»
Адрес: пр. Космонавтов, за СКК
Девелопер и инвестор: VINCI Construction Grands Projets, ООО «Ралмир Холдинг Б.В.»
Застройщик и генподрядчик: VINCI Construction Grands Projets
Проектировщик: архитектурное бюро Design Architectural совместно с SCCK
Эксклюзивный агент: ASTERA
Площадь земельного участка: 24 га
Общая площадь комплекса: 85 тыс. кв.м
Арендопригодная площадь: 73 тыс. кв.м
Арендные ставки: н/д
Парковка: открытая стоянка на 3,5 тыс. мест
Общая сумма инвестиций: более 100 млн евро, включая средства «якорей»
Дополнительная информация: якоря – REAL (17 тыс. кв.м), OBI (18 тыс.), Zara (2,15 тыс. кв.м), Bestseller и Seppala (1,7 тыс. кв.м), 10-зальный мультиплекс (6 тыс. кв.м), боулинг на 18 дорожек (2,5 тыс. кв.м) и мн. др.
Начало строительства: март 2005 г. Срок сдачи: IV кв. 2006 г.

ТК «Опера»
Адрес: ул. Казанская, 3
Девелопер и инвестор: Корпорация «С»
Соинвесторы: холдинговая компания «Балтийский монолит» («БСК»)
Заказчик: ООО «Дом на Казанской»
Генподрядчик: ЗАО «Унисто»
Проектировщик: мастерская «Рейнберг и Шаров»
Эксплуатация комплекса: «МТЛ. Эксплуатация недвижимости»
Общая площадь комплекса: 7,1 тыс. кв.м
Торговая площадь: 3,7 тыс. кв.м
Парковка: открытая стоянка на 150 мест
Общая сумма инвестиций: $15 млн
Срок окупаемости: 5–6 лет
Дополнительная информация: весь комплекс, кроме панорамного ресторана на 5-м этаже, сдан в аренду на 15 лет международной торговой сети Vanity. В 2002 г. проект удостоен премии «Архитектон». Инвестор передал Педагогическому университету им. Герцена 1 тыс. кв.м площадей с отдельным входом в дворовой части комплекса
Начало строительства: 2004 г.
Срок сдачи: сдан в мае 2005 г.

ТРК «Планета Нептун»
Адрес: угол ул. Марата и Звенигородской
Застройщик, девелопер и инвестор: ЗАО «Рубин»
Генподрядчик: ЗАО «Компакт»
Проектировщик: Eagle Group International при участии «Игл Груп СПб»
Проектировщик океанариума: Marinescape Project
Генеральный консультант и агент: «Ай Би Групп»
Площадь земельного участка: 18,8 тыс. кв.м
Общая площадь комплекса: 68 тыс. кв.м, I очередь – 28 тыс.
Арендные ставки: $60–120/кв.м в месяц (не для «якорей»)
Парковка: паркинг в цоколе на 200 машин и до 250 мест – на крыше ТРК
Общая сумма инвестиций: ок. $70 млн, I-я оч. – $30 млн
Срок окупаемости: 4–6 лет
Дополнительная информация: океанариум – 32 танка с 3600 обитателями из 7 климатических зон, в том числе акулы, скаты и мурены. Центр развлечений «Дино-Парк», супермаркет «Перекресток» и мн. др.
Начало строительства: 2002 г.
Срок сдачи: I оч. – декабрь 2005 г.

ТРК «Гранд Каньон»
Адрес: пр. Энгельса, 154
Застройщик, девелопер и инвестор: ОАО «Соломон»
Соинвесторы: «Синема Парк» и «Седьмой континент»
Генподрядчик: Renaissance Construction
Проектировщик: Renaissance Construction, Gensler
Консультант и эксклюзивный агент: Colliers International
Управляющая компания: ОАО «Соломон»
Площадь земельного участка: 80 тыс. кв.м
Общая площадь комплекса: 75 тыс. кв.м
Арендопригодная площадь: 45 тыс. кв.м
Арендные ставки: от $12 до $120/кв.м/месяц ($12 только – «Детский парк»)
Парковка: открытая стоянка на 1,5 тыс. мест
Общая сумма инвестиций: $55 млн
Дополнительная информация: якоря – «Седьмой континент», Stockmann, «М.видео»,
детский парк развлечений «Премьер Парк», 9-зальный мультиплекс от «Синема Парк»,
7 ресторанов национальной кухни, 11 ресторанов фудкорта и мн. др.
Начало строительства: конец 2004 г. Срок сдачи: декабрь 2005 г.

Борис Юшенков, генеральный директор петербургского офиса Colliers International:
– Рынок коммерческой недвижимости в 2005 году продолжает активно развиваться. Причем темпы развития в различных секторах рынка значительно отличаются друг от друга. Наиболее активно идет процесс в секторе торговой недвижимости. Это и приход новых операторов, девелоперов, в том числе и иностранных, появление новых торговых марок для нашего города и форматов торговли. Так, дан старт созданию крупных региональных и суперрегиональных торговых центров, пауэр-центров (power-center). Первым суперрегиональным ТРК станет «Гранд Каньон».

Появятся объекты формата department store: Стокманн на углу Невского и ул. Восстания, Vanity на Казанской, 5. Складываются, помимо общеизвестных, новые городские торговые магистрали: наб. Обводного канала и Заневский пр., переходящий в пр. Косыгина. Усиливается конкуренция между ТЦ. Продолжилась тенденция формирования торговых зон на выезде из города, спросом пользуются участки, прилегающие к КАД. В новых проектах все большее место занимает развлекательная зона: наряду с мультиплексами, боулингами в ТЦ появляются семейные развлекательные центры.

Юрий Борисов, президент ГУД:
– Рынок, на мой взгляд, «переваривал» новые форматы ритейла. Должны до конца года открыться еще два очень интересных объекта, которые обещают стать событием на рынке торговой недвижимости – «Гранд Каньон» и «Южный полюс». Отличительная черта 2005 года в этом сегменте – рост уровня профессионализма, рост сетей. Качественное и количественное изменение привело к возможности создавать грамотные и красивые концепции. С удовольствием бы отметил первый аутлет (дисконт-центр) – ТК «Румба» у метро «Кировский завод», который откроется в этом году. Это положительное.

Но есть и обескураживающие события: к сожалению, ничего не происходит с объектом Vinci и ИКЕА (Мега в Кудрово) – полное затишье на стройплощадках, хотя «подписные» кампании ведутся активно. Прогноз. Проекты стали более дифференцированы по своим нишам, произойдет определенная ротация арендаторов, тот редевелопмент, который начался в конце прошлого года – продолжится, прежде всего, на объектах компании «Адамант».

Есть примеры неуспешных проектов, хотя раньше казалось, что любая торговля априори эффективна. Сегодня требуется очень высокий профессионализм, особенно когда почти не осталось хороших мест для реализации проекта. Любой новый объект – это, как правило, компромисс между локацией, экономическим размером, бюджетом инвестора и профессионализмом команды, ведущей проект. Ставки аренды стабилизировались, как и на рынке недвижимости в целом, хорошее будет дорожать, а плохое – дешеветь. Эта тенденция в 2006 году должна уже отчетливо проявиться. Этот закон четко работает и в сегменте ритейла.

Алексей Шаскольский, руководитель отдела оценки недвижимости «Института проблем предпринимательства»:
– «Планета Нептун» на углу улиц Марата и Звенигородской может стать новым рубежом в освоении пространства под ритейл. Девелопер с управляющей компанией взялись подарить городу не клонированный торговый комплекс со стандартным набором «якорь-галерея-фудкорт-развлечения», а создать нечто уникальное, единственное и неповторимое в городе, регионе – да и во всей стране.

Не банальные мультиплекс с боулингом, а океанариум в качестве главного «магнетизатора», призванного проложить народную тропу в этот необжитый ритейлом уголок периферии центра. Если получится примерно такое же подводное царство, какое создано той же компанией в Сингапуре – куплю пожизненный абонемент. Про «Оперу» у Казанского собора упомянуть надо.

Для центра объект беспрецедентен – построен с «нуля», рядом Невский с заоблачными ставками аренды. Я на стадии проекта мнил то ли «Галери Лафайет», то ли «Маркс энд Спенсер» в качестве будущего пользователя объекта. Судьба распорядилась иначе – пророка нашли в своем отечестве. Смогут ли петербуржцы и гости города финансировать такое количество бутиков и бутиковых центров – узнаем совсем скоро. Событием 2006 года, мне кажется, станет и «Питер Радуга» за СКК. Проект осуществляет французская компания VINCI, масштабна площадь – почти 78 тыс. кв.м, парковка на 3,5 тыс. мест, нетривиальны «якоря»: гипермаркет REAL, гранд-магазин «do-it-yourself» OBI, к московской прописке добавляющие питерскую.

Торгово-офисные комплексы

Торгово-офисный центр River House, класс В+
Адрес: ул. Академика Павлова, д. 5
Застройщик, девелопер и инвестор: ЗАО «Промсвязьнедвижимость»
Управляющая компания: ЗАО «Промсвязьнедвижимость»
Генпроектировщик: ООО «Ремарк»
Генподрядчик: ЗАО «Содис-Строй»
Площадь земельного участка: 2,8 га
Общая площадь комплекса: 33 тыс. кв.м
Торговая площадь: 15 тыс. кв.м
Офисная площадь: 13 тыс. кв.м
Арендные ставки: $340–840 за 1 кв.м в год, включая НДС
Общая сумма инвестиций: н/д
Парковка: охраняемая на 500 авто
Дополнительная информация: «якоря» – гипермаркет «Рамстор», «М.видео» , «Спортмастер»
Начало строительства: январь 2004 г. Срок сдачи: декабрь 2005 г.

Мария Тиника, генеральный директор компании Stanley Estate:
– 2005 год для рынка коммерческой недвижимости Петербурга был довольно обычным. Никаких потрясений и сенсаций на протяжении всего года. Некоторая активизация случилась под самый конец. Первым сюрприз преподнес город, который под конец года объявил об изменении методики расчета арендных ставок. В результате арендная плата за нежилые помещения, принадлежащие городу, увеличится в среднем в 2 раза.

Поскольку город – пока главный источник предложения на рынке коммерческой недвижимости, это, безусловно, серьезно отразится на конъюнктуре рынка. Но какими будут последствия – мы увидим не ранее марта-апреля 2006 года. В сегменте торговых центров тоже все замерли в ожидании. К концу года планируется открытие «Гранд Каньона» и «Планеты Нептун». Первый знаменит тем, что на сегодняшний день является крупнейшим профессиональным торгово-развлекательным центром в городе, второй – имеет беспрецедентный якорь – океанариум, первый и пока единственный в России. Пожалуй, стоит еще отметить покупку универмагом Stockmann здания на углу Невского пр. и ул. Восстания. Офисный рынок не порадовал ни одним ярким событием, но и не огорчил ничем.

Михаил Бимон:
– Рынок недвижимости коммерческого назначения по-прежнему имеет положительную динамику как по объемам спроса/предложения, так и по уровню цен. В будущем году начнет проявляться тенденция к насыщению рынка бизнес-центрами класса В и А, проявится недостаток качественных офисных площадей класса С. Торговые комплексы мелкой нарезки начнут уступать позиции крупноформатным сетевым гипермаркетам, будет развиваться торговля местного значения (вплоть до масштаба квартала). Активизируется интерес к коммерческому строительству современных терминально-складских и логистических комплексов.

Офисные комплексы

Бизнес-центр «Сенатор», класс В+
Адрес: ул. Чапаева, 15
Девелопер и инвестор: ЗАО «НФГ» (ХК «Империя»)
Генподрядчик: ООО «Невский берег»
Управляющая компания: УК «Сенатор»
Генпроектировщик: ООО «Экостройпроект»
Площадь земельного участка: 1,2 га
Общая площадь комлекса: ок.14,5 тыс. кв.м
Арендопригодная площадь: ок.13 тыс. кв.м
Арендные ставки: 33 у.е./кв.м/мес. с НДС и КУ (1 у.е.=33 руб.)
Общая сумма инвестиций: н/д, но по аналогии с подобными проектами – от $5 до $15 млн
Парковка: открытая на 150 авто и 40 мест в закрытом паркинге
Дополнительная информация: на 1 этаже – продовольственный бутик (700 кв.м)
Начало строительства: 2004 г. Срок сдачи: март 2005 г.

Бизнес-центр «Сенатор», класс А
Адрес: ул. Чайковского, 1
Застройщик и инвестор: ЗАО «НФГ» (ХК «Империя»)
Генподрядчик: ООО «Невский берег»
Управляющая компания: УК «Сенатор»
Генпроектировщик: ООО «Экостройпроект»
Площадь земельного участка: 0,5 га
Общая площадь комлекса: ок. 9 тыс. кв.м
Арендопригодная площадь: ок.7,5 тыс. кв.м
Арендные ставки: 50 у.е./кв.м/мес. с НДС и КУ (1 у.е. = 33 руб.)
Общая сумма инвестиций: н/д, но по аналогии с подобными проектами – от $7 до $15 млн
Парковка: открытая на 40 авто и 40 мест в закрытом паркинге
Дополнительная информация: запланированы жилые апартаменты на последнем 6-м этаже
Начало строительства: I кв. 2005 г. Срок сдачи: I кв. 2006 г.

Бизнес-центр «Константа», класс В+
Адрес: Ленинский пр., 153 (пл. Конституции)
Застройщик и инвестор: ООО «Адамас2»
Генподрядчик: ЗАО «СК «Союз»
Управляющая компания: Управляющая компания ЗАО «МК ПСБ»
Генпроектировщик: ОАО «Петербургский Гипроавиапром»
Площадь земельного участка: ок. 10 тыс. кв.м
Общая площадь комплекса: ок.16 тыс. кв.м
Арендопригодная площадь: 11,1 тыс. кв.м (офисных – 7,2 тыс. кв.м, торговых – 3,3 тыс. кв.м, кафе 598 кв.м)
Арендные ставки: от $30/кв.м/мес., плюс НДС 18%
Общая сумма инвестиций: $20 млн
Парковка: гостевая на 85 авто перед зданием и охраняемая – на 140 а/м
Дополнительная информация: кафе – 598 кв.м
Начало строительства: апрель 2003 г. Срок сдачи: IV квартал 2005 г. (ноябрь-декабрь)

Бизнес-центр «Т4», В+
Адрес: ул. Седова, 12
Застройщик, девелопер и инвестор: УК «Теорема» (Structure Property Investment)
Проектировщик: «Архитектурная фабрика «32 декабря»
Управляющая компания: УК «Теорема»
Общая площадь комплекса: 25 тыс. кв.м
Арендопригодная площадь: 19 тыс. кв.м (офисы – 14,5, торговые – 4,5 тыс. кв.м)
Арендные ставки: от $23/кв.м/месяц, включая НДС, КУ, уборку и охрану
Парковка: открытая стоянка на 500 мест
Общая сумма инвестиций: $12 млн
Срок окупаемости: 3 года
Дополнительная информация: крупнейший арендатор – компания Motorola (6 тыс. кв.м), автосалон, мойка, автосервис, салон по продаже катеров и яхт и др.
Начало строительства: конец 2003 г.
Срок сдачи: январь 2005 г.

Константин Козловский, генеральный директор «Менеджмент Компании ПСБ»:
– Думаю, что 2006–2007 годы перевернут ситуацию в сегменте офисных помещений. Сейчас мы имеем рынок арендодателя, и любые объекты «уходят» влет, полностью заполненные арендаторами. Но такая конъюнктура не может продолжаться вечно, как и все в этом мире. И уже в ближайшие годы мы получим рынок арендатора, который и будет выбирать объекты.

В этой ситуации увеличивается роль и ответственность девелопера: просчитать, угадать сегодня то, что будет востребовано завтра – и по инженерии, и по инфраструктуре. Во-вторых, все больше будут востребованы профессиональные управляющие компании, которых пока игнорируют многие собственники. Если не следующий, то 2007 год отчетливо выявит все конкурентные преимущества УК перед «карманными» структурами. Кроме того, в ситуации рынка арендатора собственники столкнутся с проблемой морального устаревания зданий.

А потому в выигрыше окажутся те девелоперы, которые еще на стадии проектирования смогут заложить большой жизненный цикл будущему объекту, например, с помощью смелого архитектурного решения – как фасада здания, так и интерьеров. Петербург гораздо более консервативен, чем, например, Москва, а потому бизнес-центры класса А по-прежнему требуют четкой локации. Скажем, пока трудно представить такие объекты вне «золотого треугольника». Со временем, при объективных сложностях с парковками в центре города, а также с пробками, нынешние границы офисов высшей категории будут размываться и расширяться. С запуском «Балтийской жемчужины», там, наверное, могут появиться бизнес-центры класса А.

Алексей Шаскольский:
– Сегмент стабильно и динамично развивается, при этом экономический рост в Петербурге, значительно превышающий среднероссийские показатели, рост иностранных инвестиций гарантируют спрос на качественные площади и в перспективе. Перевод представительств крупнейших российских компаний, ряда федеральных министерств и ведомств в Петербург также предопределяет спрос на качественные офисные здания и бизнес-центры.

Вовсе не факт, что звезды будут благосклонны к Петербургу после 2008 г. Отставание от Москвы по количеству бизнес-центров классов А и В разительно и объективно непреодолимо, но даже без оглядки на «южную столицу» ясно, что без крупных проектов продвижение вперед будет малоэффективным. У нас о проекте площадью в 10 тыс. кв.м говорят как о крупном, в Москве счет идет подчас на сотни тысяч.

Девелоперы же по-прежнему увлекаются торговыми форматами, офисные проекты не в почете. Наиболее примечательны, как кажется, «Сенаторы» холдинга «Империя». Их количество, серийность, стандарт ожидаемого качества – новый продукт на рынке. Раньше «сетевики» на рынке офисных центров так явно не заявляли о себе. В 2006 г. событием станет открытие «Веды» на Петроградской набережной. Классу А стало тесно в Центре – а там действительно тесновато, ведь расти вверх можно лишь до 7–8 этажа, свободных площадок нет, а что выкупят у нерадивого собственника – пустят под жилье.

Борис Юшенков:
– Достаточно активно развивается сектор офисной недвижимости. В этом году мы можем наблюдать увеличение доли офисных площадей класса В. Растет уровень новых бизнес-центров, расширяется и спектр предоставляемых услуг. Хотя качественных помещений до сих пор не так много, спрос на них превышает предложение. Востребованы бизнес-центры с хорошей транспортной доступностью, наличием парковки – на набережных (Выборгская, Петроградская, Пироговская, Ушаковская), крупных магистралях.

На рынке офисной недвижимости также появляются новые игроки – отечественные и иностранные девелоперы, новые управляющие компании. Так, на 2006 г. запланирован ввод в эксплуатацию Австрийского бизнес-центра, инвестором проекта выступает австрийская компания Tilman Kraus Property Group, выходит шведский девелопер – компания Ruric AB, которая реализует несколько проектов реконструкции зданий под бизнес-центры высокого класса.

Гостиницы

Гостиница Ambassador, 4 звезды
Адрес: пр. Римского-Корсакова, 5–7
Девелопер и инвестор: ЗАО «Петербургские отели»
Генподрядчик: ООО «ТМГ Групп»
Проектировщик: ООО «НТФ Ретро»
Управляющая компания: ООО «Амбассадор»
Площадь земельного участка: 2,5 тыс. кв.м
Общая площадь комплекса: 19,4 тыс. кв.м
Количество номеров/мест: 255/498
Стоимость номера: от $159/сутки
Парковка: подземный гараж на 24 машиноместа
Дополнительная информация: бизнес-центр, 7 лифтов, фитнес-центр с сауной, плавательный бассейн (16 м), двухуровневый панорамный ресторан, вертолетная площадка на крыше
Объм инвестиций: более $30 млн
Срок окупаемости: 6–8 лет
Начало строительства: 1998 г.
Срок сдачи: сдан в октябре 2005 г.

Гостиница «Новотель Санкт-Петербург Центр», 4 звезды
Адрес: ул. Маяковского, 3А
Застройщик, девелопер и инвестор: ООО «Вест Бридж Отель»
Генподрядчик: ООО «Мон-Альянс»
Проектировщик: «Архитектурно-проектный центр Мамошина» при участии архитекторов Accor и французского дизайнера Оливье Жибоу
Управляющая компания: Accor Group
Площадь земельного участка: 3,45 тыс. кв.м
Общая площадь комплекса: 14,2 тыс. кв.м
Количество номеров/мест: 233/466
Стоимость номера: от $150/сутки без НДС (в низкий сезон)
Парковка: охраняемая бесплатная стоянка на 30 мест + на 17 авто в заднем дворе
Дополнительная информация: 7 конференц-залов, бизнес-центр, фитнес-центр, турецкая баня, ресторан и бар, летняя терраса
Объем инвестиций: более $30 млн
Срок окупаемости: 8 лет
Начало строительства: февраль 2003 г.
Срок сдачи: сдан в августе 2005 г.

Алексей Шаскольский:
– С гостиницами – лед тронулся, строят активно, девелоперы, наконец, вняли призывам городского правительства и засучив рукава принялись возводить хоромины для заморских и прочих заезжих гостей. Долгожданная «эпоха индустриализации» «индустрии гостеприимства» по некоему року совпала с падением турпотока – мало понастроить отелей, надо еще и продвигать Санкт-Петербург как туристический центр в условиях остроконкурентного окружения и безудержного роста тарифов на пассажироперевозки.

Среди гостиничных проектов – несколько примечательных. Четырехзвездочная гостиница «Амбассадор» на улице Римского-Корсакова, долгожданный отель на Мойке, 22, Novotel Saint-Petersburg Centre в глубине квартала на углу Hевского пр. и ул. Маяковского. На очереди – расширение «Невского Паласа». Но недорогих трехзвездочных недостаточно, их строить не торопятся.

Халмурат Касиммов Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...