Шелковый путь инвестиций

Сергей Рябокобылко, директор «Стайлз энд Рябокобылко», выступил с докладом по теме «Составляющие успешного офисного девелопмента в современной Москве». Он отметил: «Количество профессиональных игроков на рынке ограничено буквально этим столом. Компаний, которые могут делать несколько проектов одновременно на высоком профессиональном уровне, можно пересчитать по пальцам одной руки. Мы видим свою роль в том, чтобы помочь инвесторам создавать хорошие проекты. Инвестор должен понимать необходимость девелопмента еще в самом начале проекта.

 

 

Часто бывает, что некоторые компании заказывают проект, строят, а потом приходят к нам: «А что нам с этим делать?». Зачастую нам приходится констатировать, что здание нельзя уже приспособить к требованиям конечных потребителей. Роль девелопера — построить проект с самого начала так, чтобы риски были прогнозируемы. В лучшем случае риски могут быть покрыты за счет того интереса, который проявляют к проекту конечные пользователи. Наша задача – создать такой объект, чтобы инвесторы могли получать в течение 15 лет прогнозируемые и стабильные доходы».

Тему иностранных инвестиций в рынок офисной недвижимости в Москве поднял Максим Кунин, начальник отдела инвестиций в недвижимость «Flemming Family& Partners (Russia) Limited»: «Микро- и макроэкономические условия в России достаточно благоприятны, тем более, что произошло повышение инвестиционного рейтинга страны. Кажется, инвесторы должны стремиться в Россию на наш привлекательный рынок. Почему же этого не происходит? Мне кажется, по трем основным причинам: это отсутствие инвестиционного продукта, сложность законодательства и, самое важное, отсутствие банковского финансирования, которое западные инвесторы могут получить на Западе».

М.Кунин отметил, что сегодня в Москве нет офисных зданий должного инвестиционного уровня, когда в расчет берутся не только само здание и его расположение, но и структура владения, состав арендаторов и заключенные с ними договоры аренды.

«Инвестор, который приходит на рынок, в первую очередь думает о том, как он с этого рынка уйдет. И он рассчитывает на 10 лет вперед. И думает о том, как через 10 лет продавать объекты, которые купил сегодня. Как раз тогда будут заканчиваться договоры аренды на землю. Что будет дальше? Кроме того, многие наши законы открыты для различного рода интерпретаций. Все эти сложности требуют дополнительных выгод для инвесторов, которые могут уйти в Китай или Азию.

Проблема, которая назрела сегодня, – колоссальное количество как российских, так и западных девелоперов. Есть угроза перепроизводства помещений, что грозит понижением цен».

На законодательные аспекты развития офисного рынка обратил внимание участников круглого стола Игорь Венедиктов, партнер Ernst&Young. Он привел показательный пример: «Министерство по налогам и сборам предлагает новый подход к определению амортизируемого имущества. 25-я глава, 256 статья определили амортизируемое имущество как те объекты основных средств, которые принадлежат организации-налогоплательщику на праве собственности. Арендаторы задают такой вопрос: «Если я вложу в арендованное здание миллион долларов, чтобы сделать нужную мне систему вентиляции, полы и т.д., то где и как я смогу этот миллион долларов вычесть из прибыли для целей налогообложения?» К сожалению, 25 глава не дает положительного ответа на этот вопрос. Министерство по налогам и сборам выпустило письмо от 11 июня 2003 года, где сказано, что те улучшения, которые производятся арендатором с согласия арендодателя, не принимаются у него к уменьшению налогооблагаемой прибыли. Корни у этой проблемы в 623-й статье ГК, которая прямо регулирует отношения арендатора и арендодателя. Часть 2 говорит, что если есть согласие на улучшения, то арендатор имеет право на получение компенсации от арендодателя. То есть нужно вычитать расходы у арендодателя. Таких проблем можно избежать, правильно структурируя договор аренды, передавая улучшения на баланс арендодателя, чтобы он зачел их в арендной плате.

«Три года назад мало кто хотел говорить о России, год назад мы проводили 15 встреч в день с людьми, которые хотели получить больше информации – сказал Владимир Пинаев, зам. генерального директора компании Jones Lang LaSalle — Многие из инвесторов приезжают в Россию в последнее время, чтобы оценить рынок. По нашей оценке, порядка 500 млн. долларов готовы выйти на наш рынок. Уже появляются фонды, которые своей целью ставят не только покупку готовых объектов, но и девелопмент. Бурное развитие ведет к насыщению рынка хорошими, качественными продуктами. Если будет западная экспертиза и достаточное финансирование, то в среднесрочной перспективе 3-5 лет мы можем ожидать появления крупных профессиональных проектов».

Участники круглого стола обратили внимание на запрет законодательства в отношении пенсионных денег: пенсионные фонды могут направлять средства в недвижимость лишь из страховых резервов. Если этот запрет будет снят, то цифры инвестиций могут быть увеличены в полтора-два раза.

Еще пара интересных цифр: в прошлом году объем реализованных помещений на рынке Москвы составил около 460 тыс. кв. метров. В этом году в первом квартале — 270 тыс. кв. м, что превысило аналогичный показатель по Лондону.

Мнение, сложившееся у слушателей круглого стола: если макроэкономика не подведет, то спрос и предложение на коммерческую недвижимость будут расти высокими темпами, а напряженный баланс между ними по-видимому сохранится. Арендные ставки при такой ситуации останутся на нынешнем уровне, однако, доходность офисной недвижимости будет снижаться с ростом стоимости зданий.

В круглом столе приняли участие представители компаний: «Экопрог», «Colliers internatinonal», «Penny Lane», «EVANS», Группа компаний «Экоофис», «Realtex», «RMG», «CITY», «Бест-недвижимость», «ЦАН» (г. Санкт-Петербург), «Новое качество», «МСК», «Аваллон», «Домострой» (г. Набережные Челны), «МДМ - Банк», «Нотра», «Сити-эстейт», «Частная недвижимость», «УK Приволжская недвижимость», НПЦ «Фемто», «Комлект», «Агентство развития территории», «Сиблизингфинанс», «Сибирьгазбанк», «Камэнергомаш», «Московская недвижимость», «Клипер недвижимость».

Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...