Каталог статей
Поиск по базе статей  
Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Специализация и диверсификация в сфере коммерческой недвижимости

 

Специализация и диверсификация в сфере коммерческой недвижимости

 

 

Mixed use development — «объект смешанного назначения» в буквальном переводе с английского. Сочетание в рамках единого комплекса нескольких функциональных форм: офисы, торговля, гостиница. В российской практике часто используется термин «многофункциональный». Для упрощения дальнейших согласований и уточнения концепции в рамки многофункциональности стараются включать все возможные виды коммерческого использования земли. Фактически же строят то, что соответствует наиболее эффективному использованию участка.

загрузка...

 

 


Все рынки, включая и рынок коммерческой недвижимости, имеют свои циклы и спирали поступательного развития. На определенном этапе компании диверсифицируют свой портфель, а потом начинают избавляться от непрофильных активов, концентрируясь на основной отрасли. Свойственно это и индустрии недвижимости. Объекты смешанного использования заставляют собственника отказываться от жесткой специализации и осваивать «смежные специальности». Полагаю, что такая диверсификация свойственна (и теперь мы говорим именно о недвижимости) либо начальному, либо, напротив, высокому уровню развития отрасли на отдельно взятом рынке.

Логика состоит в том, что объект смешанного использования позволяет апеллировать к нескольким категориям потребителей (офисы, торговля, жилье), что особенно актуально, прежде всего, на ранней стадии развития рынка, когда нет просто ничего. С другой стороны, хорошо раз- витый рынок требует тонкого маневрирования в рамках функциональных использований и дополнительных гарантий эффективности. Это повышает актуальность объектов смешанного использования, которые позволяют диверсифицировать риски (то есть когда не все яйца в одной корзине). А посему от слов – к делу.

У нас это было

Не считая торгового использования первых этажей жилых зданий, первые примеры объектов смешанного использования появились в Москве с началом развития рынка коммерческой недвижимости, то есть в 1990-е годы. (Исключение составит лишь комплекс Центра международной торговли, ЦМТ.) Качественного предложения, соответствовавшего международным стандартам, тогда фактически не было вообще, а спрос нарастал галопирующими темпами.

Одним из первых объектов стал проект Парк Плейс (Park Place) на Ленинском, 113 (общая площадь – 76 тыс. кв.м, Государственная премия по архитектуре 1994 г., проект совместного творчества ГлавУпДК и компании Hines). Основными компонентами смешанной застройки являются офисы (класс А – на момент постройки в 1992 г.) и 333 блока апартаментов. Парк Плейс – фактически первый объект в городе с апартаментами длительного проживания.

Не забываем и ЦМТ (World Trade Center, около 200 тыс. кв.м, включая офисы, апартаменты, гостиницу, конгресс-центр и торговые объекты). В советские времена его называли Дом Хаммера. Теперь же ЦМТ – это не просто продолжение традиций, но и объект, расположенный рядом с новым, огроменным комплексом смешанной застройки нового поколения, имя которому «Москва-Сити». Сам же ЦМТ уже говорит о третьей фазе, в состав которой войдут офисная башня и гостиница.

Среди наиболее масштабных осуществленных проектов смешанного типа известны Смоленский пассаж, Берлинский Дом и Новинский пассаж. Все это – детища 1990-х годов, и все они пережили кризисные и посткризисные ипостаси.

Новинский пассаж первоначально планировался под гостиницу, был заморожен после кризиса, и долгое время его мрачные стены не внушали доверия и отчасти напоминали другой несостоявшийся проект смешанного использования, а именно «Зенит-Центр» на Юго-Западе. Однако, в отличие от «Зенита», Новинский выжил. Гостиничный компонент был аннулирован, офисы реанимировались первыми, а с торговлей процесс шел сложно и медленно. Долгое время атриум торговой части Новинского был пуст в любое время дня. Но – местоположение взяло свое, и торговая часть объекта также заработала. Основной якорный арендатор – Рамстор. Значение грамотного сочетания функциональных блоков для создания сбалансированной концепции подчеркивает Юрий Юдаков, компания SGY, Yudakov&Partners, приводя также в пример «Олимпик Плаза-2» на проспекте Мира.

Непросто пришлось и Смоленскому пассажу, якорный арендатор торговой части которого Стокманн подписал договор аренды еще до кризиса (1996) и вынужден был приспосабливаться к потере своего основного потребителя – среднего класса в посткризисный период.

В торговой галерее продолжали страдать и меняться арендаторы, ну а офисы в принципе чувствовали себя неплохо.

Предсказуем сценарий «Берлин Хауса» со сложностями адекватной концепции торговой части, каковая устоялась, пожалуй, только с появлением Escada.

Мораль проста: офисная недвижимость представляет меньшие риски, чем торговая. И не только кризис тому виной. Еще один пример. Часть торговых помещений здания Арбат 1 (офисные помещения заняты ТНК-BP и являются ее собственностью) до сих пор свободны, хотя здание на рынке уже не первый год. Одна из особенностей объекта – это «дырка в собственности». Так называют наличие нескольких собственников, что неминуемо снижает стоимость объекта. В здании Арбат 1 торговые помещения предлагаются на продажу, в отличие от «Берлин Хауса» и Смоленского, где торговые операторы работают на условиях аренды.

Это еще один урок, на этот раз негативный, – сложность эксплуатации и управления зданием в условиях наличия нескольких собственников на фоне различных форм использования.

Все это было, и неплохо известно. Что же дальше? Как говорят люди знающие, рынок недвижимости России на 20 лет отстает от рынка США, примерно на 10 лет – Западной Европы и ориентировочно на 5–7 – от Центральной. О цифрах можно спорить, суть остается. Так что давайте поговорим о том, что происходит с объектами смешанной застройки в Штатах.

У них это актуально

Были времена, когда смешанная форма застройки ушла здесь в тень. В 1920-е годы началось движение за полную сегрегацию отдельных видов функционального использования, чему способствовали растущая автомобилизация народа и «глобальный исход» населения из городов. Течение «нового урбанизма», которое обозначило некую форму обратной волны из пригородов обратно в города, помимо прочих факторов, привело к росту актуальности смешанной застройки.

Небольшое уточнение. Приведенные выше примеры объектов смешанного использования в большинстве случаев (кроме ЦМТ) подразумевали их сочетание в рамках одного здания. Однако возможна и более широкая трактовка понятия, когда смешанная застройка рассматривается в пределах целого участка, о чем и пойдет речь ниже.

По местоположению смешанные объекты популярны и целесообразны как в пригородном, так и в городском форматах.

Фактически каждый населенный пункт пригородного типа в США горит желанием заиметь собственный проект смешанной застройки, отмечает, в частности, Джон Бретингер, вице-президент и генеральный директор отдела недвижимости компании United Properties. Офисы создают рабочие места и увеличивают потенциал покупательной способности для магазинов и вспомогательных отраслей. Жилье в формате домов на несколько семей стимулирует спрос на торговлю и развлечения.

Помимо этого, смешанная застройка – хорошая основа концепции участка, расположенного в рамках уже освоенной территории. Это тип infill developments (то есть «заполняющая» застройка на фоне уже существующей высокой освоенности территории). В формате городского варианта это, как правило, импонирует населению районов с уровнем достатка выше среднего.

В чем же смысл? Устал народ американский от пробок и многочасовых ежедневных миграций «с» и «на» работу. Женщины хотят водить детей в школу пешком, а не работать у них персональным шофером, а городские власти просчитали, что такой подход дает экономию на инфраструктурных затратах.

Хорошо известный в России Urban land Institute (Институт градостроения) провел исследование, которое показало, что, учитывая затраты налогоплательщиков на дороги, коммунальные услуги, школы и т.д., дом в 10 милях от центра стоит налогоплательщикам в среднем $69 тыс., а такой же домик в городе обходится им всего $34 тыс.

Тамошняя «экономика» свидетельствует о высокой коммерческой эффективности пригородных объектов смешанной застройки. Торговые операторы Newhall Land and Farming Co Town Center (пригородный объект, Калифорния) платят почти в 2 раза больше за квадратный метр, чем аналогичные магазины в соседнем городе Santa Clarita Valley.

В Columbus (модный объект смешанной застройки, штат Огайо) ставки аренды почти в 3 раза превышают средние по району. По жилью превышения составляют около 25%.

Несколько конкретных примеров из американской реальности
Columbus, штат Огайо, проект городского формата. Объем застройки – 150 тыс. кв.м с акцентом на жилье. Инвестиции составляют $500 млн. Среди основных дополнительных компонентов хоккейная площадка, 8-зальный мультиплекс, торговля.

Лос-Анджелес, штат Калифорния. Объем застройки – 57 тыс. кв.м (6 участков), включая 22 тыс. кв.м торговли и 62 апартамента. Парадокс состоял в том, что квартиры над магазинами раскупались в первую очередь. Причина? Людям хочется быть поближе к местам, где жизнь активнее и наряднее.

Говоря о торговле (в первую очередь, в рамках пригородных объектов), запомним один совет – акцент на высокие марки вряд ли нецелесообразен. Опыт показывает, что даже в среде обеспеченного населения района важнее всего качественные продуктовые магазины, фитнес- центр, книжный магазин, кофейни, а не элитные рестораны и отнюдь не дорогие марки одежды. Обращаю на это особое внимание российских девелоперов, наиболее очевидное предпочтение которых – почти всегда категория люкс и выше. В США этот путь уже пройден. Одно время слишком многие проекты пытались повторить концепцию городской площади (town square), в то время как другие идеализировали магнетичность варианта развлекательного центра. Не будем повторять чужих ошибок.

Американские девелоперы говорят о синергетике жилья и торговли. Однако (и снова прошу обратить на это внимание российских коллег) – торговля не сможет ориентироваться исключительно на обслуживание местного населения. В торговле самое главное – подбор профилей арендаторов, каковой должен осуществляться с учетом «национальных особенностей».

И еще один пример – объект, который считается на текущий момент крупнейшим в США в типе смешанного использования. Это Time Warner Center, Манхэттен, Нью-Йорк. Объем застройки – свыше 200 тыс. кв.м. Этажность – 69, бюджет проекта – $1,7 млрд. Проект завершен в 2004 г. Первым шагом к его созданию стало слияние AOL и Warner, и потребности в размещении штаб-квартиры компании составили ядро проекта. Помимо этого, в здании располагаются студии CNN, гостиница категории люкс Mandarin Oriental Hotel, рестораны, концертный зал и 225 кондоминиумов. Пентхаусы на момент завершения строительства были проданы по ценам $25–35 млн за штуку при площади свыше 1200 кв.м каждый.

Основные преимущества объектов смешанного использования:

предложение участков – сокращение предложения земли ведет к необходимости более тщательного анализа наиболее эффективного использования каждого участка;
снижение рисков – застройка смешанного типа делает проект потенциально интересным для более широкого круга потребителей;
24 часа и 7 дней в неделю – объекты в рамках смешанной застройки не закрываются после окончания работы в офисах. В рамках успешных объектов каждый функциональный вид «помогает» другому. Например, работники офисов могут остаться в ресторане на ужин;
спрос рынка – дополнительные гарантии в отношении спадов в отдельных сегментах рынка. В США, например, спрос на офисные помещения на северо-востоке сокращается, а объекты смешанной застройки позволяют девелоперам нивелировать риски и сокращать убытки.
В конечном итоге любая недвижимость работает для людей, хотя доходы она приносит девелоперам и операторам. А пирамида потребностей указывает на то, что с ростом доходов все большее значение для людей приобретает качество жизни, качество времени. И, соответственно, целесообразными и востребованными становятся проекты сочетания в рамках одного местоположения – работы, жительства и проведения досуга.

Что же будет у нас

Пока еще многие люди проводят время будних дней в пробках, а выходные почти целиком тратят на поездки в торговые центры на МКАДе. А это часы и дни жизни. И часто мы завидуем тем, кто может ходить на работу пешком.

Да, на текущий момент в рамках категории объектов смешанного использования мы видели почти исключительно здания торгово-офисного или торгово-офисно-гостиничного использования. Причина масштабной дифференцияции по сравнению с теми же Соединенными Штатами состоит в недостатке капитала на «многогектарные» объекты. Однако ситуация меняется. Накопление собственного капитала, а также наличие кредитного ресурса позволяют говорить о крупных объектах («схемах») смешанного использования.

Среди городского формата можно, например, выделить проект на станции метро «Войковская» (бывшая территория чугунно-литейного завода им. Войкова). Здесь на площади свыше 13 га планируется создание бизнес-парка класса А (около 80 тыс. кв.м) и торгового центра площадью свыше 80 тыс. кв.м арендуемых площадей. Другим примером является проект развития так называемого 5-го квартала Китай-города, в состав которого входят офисы, торговля (по Никольской улице) и два объекта гостиничного использования, включая апарт-отель.

Наиболее заметен проект «Сити». Огромная территория (100 га), развитие которой включит офисы, торговлю, гостиницы, и резиденции (60 га под застройку). На текущий момент наиболее рискованным представляется торговый сегмент. Каждый застройщик планирует некое (и немалое, в несколько десятков тысяч квадратных метров) количество торговли. Да помимо прочего есть еще и центральное ядро – под 100 тыс. кв.м (концепция разрабатывается компанией ECE). Проблема та же – где набрать нужное число операторов. Помимо этого, территория разделена между несколькими очень серьезными и амбициозными девелоперами, однако успех проекта в целом будет зависеть от их способности синхронизировать отдельные концепции. Отчасти аналогична ситуация с гостиницами. По мнению Александра Захарова (компания «Отель Технологии»), наиболее интересен проект Mirax Group, включающий гостиницу, которая, скорее всего, будет работать под маркой Hyatt, а также офисы, апартаменты и жилье. Собирается в Сити и концерн Accor c марками Novotel и Sofitel, отмечает Захаров. Как это все будет работать – время покажет.

Среди иных проектов городского расположения отмечу торгово-деловой центр корейской компании Lotte (22 этажа, свыше 70 тыс. кв.м) и вторую фазу Смоленского пассажа (свыше 90 тыс. кв.м).

Да и в ближайшем Подмосковье проекты множатся. Это разработки на Новой Риге, включающие жилье, офисы, торговлю и развлечения (вплоть до ипподрома), на Старокалужском шоссе и другие.

Россияне – люди шустрые по части постижения зарубежного опыта и изобретательные в его творческой интерпретации к собственным реалиям. Может быть, мы и раньше (чем за десятки лет) сумеем преодолеть разрыв с наиболее цивилизованными по части торговой недвижимости странами.


Марианна Романовская Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
загрузка...

 

 

Наверх


Постоянная ссылка на статью "Специализация и диверсификация в сфере коммерческой недвижимости":


Рассказать другу

Оценка: 4.0 (голосов: 16)

Ваша оценка:

Ваш комментарий

Имя:
Сообщение:
Защитный код: включите графику
 
 



Поиск по базе статей:





Темы статей






Новые статьи

Противовирусные препараты: за и против Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан Как выбрать блеск для губ Чего боятся мужчины Как побороть страх перед неизвестностью Газон на участке своими руками Как правильно стирать шторы Как просто бросить курить

Вместе с этой статьей обычно читают:

Международные инвестиции: перспективные возможности диверсификации вложений российских коммерческих банков

"Международные банковские операции" № 1 (январь) за 2004 год. А. Нефедов, Московский государственный университет экономики, статистики и информатики В настоящее время в связи с широким развитием международных экономических связей российские коммерческие банки и инвестиционные компании, располагающие свободными денежными средствами и желающие выгодно их разместить, могут сформировать портфель инвестиций из активов, торгуемых как на отечественном финансовом рынке, так и на фо ...

» Банки и кредиты - 5229 - читать


Международные инвестиции: перспективные возможности диверсификации вложений российских коммерческих банков

"Международные банковские операции" № 1 (январь) за 2004 год. А. Нефедов, Московский государственный университет экономики, статистики и информатики В настоящее время в связи с широким развитием международных экономических связей российские коммерческие банки и инвестиционные компании, располагающие свободными денежными средствами и желающие выгодно их разместить, могут сформировать портфель инвестиций из активов, торгуемых как на отечественном финансовом рынке, так и на фо ...

» Банки и кредиты - 0 - читать


Как приобрести коммерческую недвижимость в кредит

Газета "Бизнес" / МАРГАРИТА ФЕДОРОВА Российские предприниматели практически не имеют доступа к кредиту на покупку коммерческой недвижимости. Спрос на такую услугу со стороны малого и среднего бизнеса, тем не менее, сформирован. В ближайшее время должно появиться и предложение.

» Управление и менеджмент - 2172 - читать


Коммерческая недвижимость России становится все привлекательнее

Торговый сектор России переманивает инвесторов у соседей Россия переманивает инвесторов, вкладывающих в недвижимость, из соседних стран – отчасти благодаря растущему спросу на торговые помещения. В прошлом году в России была заключена четверть всех сделок в области недвижимости в Центральной и Восточной Европе, тогда как годом ранее этот показатель составлял 13%, указывает Николас Шпиро, директор исследований рынка капитала в Центральной и Восточной Европе консалтингово ...

» Управление и менеджмент - 1997 - читать


Девелоперы коммерческой недвижимости научились привлекать кредиты

Столичные девелоперы нашли новый способ получения дешевых кредитов, рефинансируя затраты на уже построенные объекты. До сих пор эта практика в Москве широко не применялась: чтобы привлечь деньги под новый проект, девелоперы стремились любыми способами продать построенное ранее здание или взять кредит в российских банках. Сейчас, с приходом таких крупных западных финансовых структур, как Eurohypo, которая предлагает рефинансировать затраты девелопера всего под 5-7% годовых, ...

» Ипотека - 2003 - читать



Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Специализация и диверсификация в сфере коммерческой недвижимости

Все статьи | Разделы | Поиск | Добавить статью | Контакты

© Art.Thelib.Ru, 2006-2024, при копировании материалов, прямая индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Энциклопедия Art.Thelib.Ru