Торговые центры для всех

В столице получили развитие крупные торговые сети, ориентированные на массовый спрос

Состояние рынка торговой недвижимости становится все более важным экономическим индикатором в России. Именно активность потребителей способна поднять экономику, основанную на рыночных принципах. На Западе периодические публикации индекса потребительского оптимизма способны серьезно влиять на котировки акций и рынок в целом. У нас до этого далеко, к тому же при непрозрачности нашей экономики такой индекс пока рассчитать просто невозможно. Но те, кто профессионально занимаются торговлей и без всяких индексов знают, куда идут деньги - где и на что есть спрос.

 

 

Мы хорошо помним мажорные отчеты Госкомстата, от которых не покидало радостное ощущение, что мы вот-вот догоним и перегоним всех и вся. Между тем количество торговых точек было таково, что даже за самыми повседневными товарами приходилось колесить по городу. Что уж говорить о сельской местности? Ассортимент товаров напоминал армейские пайки и население, не избалованное лучшими условиями, покорно переносило тяготы и лишения тогдашнего потребительского рынка. Несмотря на бурное строительство торговых центров и супермаркетов, Москва, являющаяся самым развитым в смысле торговли регионом России, все еще отстает по количеству торговых площадей на душу населения не только от крупных городов стран Запада, но и от других развивающихся рынков, например Польши или Чехии. Но отставание это сокращается.

Что нового произошло в торговой недвижимости Москвы в 2004 году и какие перспективы ждут нас в ближайшем будущем? Чтобы ответить на этот вопрос, мы решили обратиться к данным о рынке недвижимости одной из ведущих консалтинговых компаний, работающих в Москве - Noble Gibbons.

Поживем - окупимся

Если верить Индексу развития мировой розничной торговли, который ежегодно представляет на суд общественности компания A.T. Kearney, у Москвы нет ни малейших оснований ощущать себя Золушкой на балу богатых западных потребительских рынков. Более того, Россия в целом, с точки зрения Noble Gibbons, "является лидером среди стран наиболее привлекательных для развития розничных сетей". Правда, это не значит, что Россия уже попала в число наиболее привлекательных стран для зарубежных инвесторов, но наш рынок уже устоялся настолько, что на него могут прийти серьезные капиталы и структуры, имеющие долгосрочные намерения.

Именно нацеленности на долгий срок не хватало нашему рынку с первых лет его формирования с началом либерализации экономики. Конечно, очень хорошо быстро сорвать куш и вложиться в новый проект, но дело в том, что существует множество ниш на рынке, которые не позволяют в нормальных условиях "обернуть" капитал за год или даже пять лет. Между тем ниши эти весьма привлекательны для компаний, нацеленных на многолетнее получение стабильных доходов. Если жилая недвижимость пока еще позволяет окупить проект порой за один-два года, то с торговой недвижимостью это практически нереально.

Несмотря на более медленное "капиталовращение" в сфере ритэйла, сфера эта становится все более перспективной с ростом реальных доходов населения. Только по официальным данным в 2003 году на рынок розничной торговли пришлось почти 150 млрд. долларов (1000 долларов на каждого россиянина, включая детей). Цифра эта может показаться смешной для стран Запада - в США только на подарки люди тратят под Рождество примерно ту же сумму. Но, учитывая наши реалии, это все-таки немало. Важно то, что 150 млрд. долл. - это 77% потребительских расходов. К тому же значительная часть товарооборота остается неучтенной, так что реальная цифра может быть еще больше (по мнению некоторых экспертов, в полтора раза). Причем постоянно идет рост этого показателя: только за один прошлый год расходы выросли примерно на 23 процента.

Город, где тратят деньги

Одна радиостанция придумала хлесткий лозунг: "У нашей аудитории деньги есть!" Перефразируя это, московские власти могли бы заявить инвесторам: "У наших горожан..." - далее по тексту. Впрочем, инвесторы и сами в курсе. Хотя менее 10% населения России проживает в Москве и Московский области, оборот розничной торговли в Москве в 2003 году составил почти 28% от общероссийского. По данным столичного комитета статистики, в прошлом году оборот розничной торговли превысил 40 млрд. долларов, а по другим оценкам достиг отметки в 50 миллиардов. Столица также является источником 30% всех поступлений в Федеральный бюджет.

Средний доход в Москве втрое выше, чем по России - по официальным данным, более 660 долларов. Очевидно, что распределен этот доход весьма неравномерно, и особую покупательскую активность проявляют именно категории, которые помогли столице дотянуть до этой цифры, несмотря на "сопротивление" пенсионеров и бюджетников, которые никаких шестисот долларов в месяц и в глаза не видели. Тем не менее, людей с достаточно высокими доходами становится в Москве все больше, за счет численного роста среднего класса, иначе на статистику они бы повлиять не смогли. Поэтому именно в первопрестольной получили развитие крупные торговые сети, ориентированные на массовый спрос.

На свои гуляем! И не только...

Итоговые цифры по текущему году пока точно предсказать нельзя, но прогноз благоприятен. Эксперты отмечают ряд позитивных факторов: растущие доходы населения, отмена 5% налога с продаж, снижение НДС с 20 до 18%, сдержанная инфляция. В отличие от граждан западных стран россияне тратят 75-80% своих ежемесячных доходов на товары и услуги. Развитию потребительского рынка способствует и растущая популярность кредитов. Сегодня в кредит можно купить почти любые товары длительного пользования - от автомобиля до домашнего кинотеатра. Это весьма позитивный фактор, который позволяет потребителю купить то, на что у него пока нет денег - торговому предприятию активизировать оборот, а банку заработать свой интерес. Кредитные обязательства также дисциплинируют и активизируют потребителя, который начинает более продуктивно работать и планировать свои финансы. При развитии этих процессов они позитивно сказываются на экономике в целом.

Цивилизация наступает

Меняется не только объем, но и "лицо" ритэйла. Растущие доходы смещают предпочтения покупателя в сторону современных форм торговли и сферы услуг. Примером могут служить сетевые продовольственные супермаркеты. На заре их появления в Москве это были магазины для богатых. Немногие были готовы переплачивать за то, чтобы отовариться "как в кино". Сегодня современным торговым оборудованием никого не удивишь, поэтому на первое место выходят соображения удобства, низких цен и большого ассортимента. Прошли времена, когда оптовики и производители диктовали сетевым магазинам свои цены - сегодня картина обратная. В результате, современные крупные супермаркеты стали успешно конкурировать с рынками и разрозненными магазинами, имея вполне конкурентные цены. Так что даже малоимущая часть населения перестала бояться современных форм торговли. Аналогичная картина и в сфере торговли промышленными товарами.

По данным Noble Gibbons, площадь торговых центров, построенных в прошлом году, составляет более 235 тыс. кв.метров. При этом избытка предложения площадей в торговых центрах по-прежнему не наблюдается, а потому не сбываются и прогнозы о снижении арендных ставок. В 2004 году заработают ряд ТЦ, открытие которых было отложено в прошлом году по ряду причин юридического или финансового характера. Планируется введение в эксплуатацию около 440000 кв.м торговых площадей, что повысит общий объем предложения почти до 1,3 млн. кв.метров. Но и после этого обеспеченность торговыми площадями в столице в расчете на тысячу жителей будет по-прежнему уступать другим европейским столицам.

Одновременно идет сокращение площадей в "стихийном" секторе торговли. Совокупный объем площадей оптово-вещевых и продуктовых рынков в Москве сократился до 650 тыс. кв.м и продолжает снижаться. "Этим изменениям способствуют потребители, для которых все более привычными становятся покупки в современных торговых центрах", - считают в Noble Gibbons. Правительство Москвы тоже заинтересовано во внедрении современных форм торговли, от которых оно получает больше налоговых поступлений.

Центробежная сила бывает и в торговле

Еще одна тенденция, которую трудно не заметить даже не будучи аналитиком - растущий интерес торговых компаний к окраинам Москвы и ближайшему Подмосковью. Многие международные и отечественные розничные сети также проявляют все большую заинтересованность в рынках российских городов с населением более 1 миллиона человек. Они видят в них перспективный источник дохода по мере насыщения московского рынка.

В большинстве этих городов практически не существует качественного предложения торговых площадей. Впрочем, с регионами пока все не так просто. Например, менеджеры "ИКЕА" были озадаченны реакцией посетителей в новом магазине в одном из крупных российских городов: люди приходили, как на выставку, но практически ничего не покупали. Так что без серьезных исследований ситуации с региональными потребительскими рынками торговая экспансия чревата убытками.

Больших станет больше

Что же происходит в 2004 году в торговом секторе? Прежде всего, крупные отечественные компании розничной торговли закрепляют свои позиции на рынке. Так, например, сеть "Перекресток", которая включает один гипермаркет (7 тыс. кв.м), 37 супермаркетов (800-2.000 кв.м) и 8 дискаунтеров в Москве. В прошлом году "Перекресток" открыл 14 магазинов, а за следующие 3 года планируется еще 50. Стоит также упомянуть ООО "Гиперцентр", которое собирается открыть к 2005 году восемь гипермаркетов "Мосмарт" (включая два в Санкт-Петербурге). Объем инвестиций составит 150 млн. долларов. Два магазина "Мосмарт" (на Дмитровском и Волоколамском шоссе) откроются в Москве уже в этом году. В дополнение к существующим 84 магазинам в Москве и 85 в Санкт-Петербурге (всего по России - 200 магазинов), сеть "Пятерочка" к концу года откроет в Подольске распределительный центр площадью 50 тыс. кв. метров. Помимо этого, "Пятерочка" откроет магазины в Московской области, Екатеринбурге и Ульяновске.

На 2004 год в Москве запланировано открытие следующих крупных торговых комплексов: Гранд 2 (более 50 тыс. кв.м), первый ритейл-парк на ул. Дорожная (17 тыс. кв.м), Новинский, 31 (10200 кв.м), Арбат, 8-10 (4500 кв. метров). Арендные ставки, отмечают в Noble Gibbons, в Москве по-прежнему остаются одними из самых высоких в мире. В престижных торговых зонах (11 улиц в центре Москвы) без учета НДС и операционных расходов они составляют порядка 2-5 тыс. долл. за кв.м в год. В торговых центрах в центральной части города - 800-3700 долл. За пределами ЦАО до МКАД включительно - 400-3000 долл. Якорные арендаторы, занимающие обычно от 12 до 24 тыс. кв.м в торговом центре, платят около 150 долл. в год за кв. метр.

Сохранению высоких арендных ставок способствует дефицит площадей: доля свободных помещений в торговом секторе составляет приблизительно 4 процента. Noble Gibbons не обещает ничего хорошего владельцам ТЦ с неудачным расположением и плохой планировкой: по мере насыщения рынка торговыми площадями, соответствующим международным стандартам, доля свободных помещений в торговых центрах, не отвечающих растущим требованиям, будет быстро расти. Постепенное снижение арендных ставок, которого так ждут коммерсанты, должно начаться именно с таких площадок. А вот центры международного уровня с компетентным управлением, по мере усиления конкуренции добьются наибольшего успеха.

Алексей Маслобойников Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...