Торговля переходит на новую форму оплаты аренды

Экономический рост России последних лет повлек за собой активное развитие торговли, бурное строительство торговых центров. По данным, опубликованным компанией Stiles&Riabokobylko, в настоящее время в Москве существует более сорока профессиональных торговых центров, общая площадь которых превышает 1,4 млн кв.м. В этом году запланировано открытие еще пятнадцати новых торговых центров, отвечающих международным стандартам, что принесет на рынок около 400 тыс. кв.м. Приход на российский рынок крупных торговых операторов известных зарубежных компаний диктует необходимость реорганизации работы в соответствии с западными стандартами, и, в первую очередь, установление гибкой системы финансовых взаимоотношений арендаторов с арендодателями.

 

 

Долой традиции!

Традиционной для Москвы на сегодняшний день является практика начисления арендной платы, при которой арендная ставка является фиксированной на весь срок договора (обычно 3-5 лет). При этом для разных арендаторов размер арендной ставки устанавливается дифференцированно и зависит от профиля арендатора (например, якорные арендаторы - супермаркет, кинотеатр и т.д. - платят меньше), арендуемой площади (чем больше площадь, тем меньше арендная ставка), этажности и т.д.

Однако постепенно ситуация начинает меняться. «В последнее время, - говорит заместитель директора департамента коммерческой недвижимости по консалтингу компании Paul’s Yard Алексей Могила, - владельцы торговых центров под нажимом арендаторов переходят на новые, компромиссные условия работы с ними. Арендаторы платят фиксированный минимум и процент с оборота».

Такая схема должна быть удобна обеим сторонам – и арендатору и арендодателю: арендный платеж напрямую зависит от дохода за истекший месяц, таким образом, арендная плата варьируется в течение торгового года в соответствии с сезонными спадами и пиками продаж. Соответственно, подобная схема позволяет арендатору обезопасить себя от высокой арендной платы в тот момент, когда поток покупателей нестабилен – в первые месяцы или год работы торгового центра или по каким-то иным причинам. «Арендодателю же это нужно для того, - считает консультант по торговой недвижимости компании Stiles&Riabokobylko Дмитрий Хечумов, – чтобы, во-первых, обезопасить себя в период низких продаж, а когда обороты компаний будут возрастать, арендодатель может рассчитывать на большую прибыль».

Попытка – не пытка
Попытки внедрить такую систему расчетов, и, надо сказать, небезуспешные, за последние годы были сделаны в ряде крупных московских торговых центров – «Мега», «Ашан» и т.д. Однако на данный момент, считает консультант по исследованиям рынка компании Colliers International Наталья Сазонова, ни один ТЦ не готов полностью перейти на такую систему, т.к. большинство арендаторов не могут предложить ту финансовую прозрачность, которая требуется в данных взаимоотношениях. Причем это совсем не значит, что все арендаторы пытаются скрыть свое истинное финансовое положение. «Необходимо внедрение информационной системы, схожей с системой торгового центра в целом, для отслеживания финансовых показателей, а это большие вложения, которые часто просто не под силу нашим арендаторам», - говорит менеджер по связям с общественностью ЗАО «Гиперцентр» Елена Зискинд.

«Впрочем, не всегда стремятся к этому и девелоперы, - объясняет г-жа Сазонова, - многие из них считают, что трудности, связанные с необходимостью отслеживать истинные обороты, не оправдываются потенциальной доходностью такой схемы». Конечно, есть механизмы, позволяющие проводить такой контроль. «К примеру, в Меге, - рассказывает г-н Хечумов, - на сегодняшний день имеются определенные положения договора с арендатором, работающим по оборотной схеме, которые регулируют процесс контроля над оборотом. Арендодатель оставляет за собой возможность проводить аудит, сравнивать обороты с оборотами аналогичных компаний в этом торговом центре, в других торговых центрах и т.д.». На основе полученных данных арендодатель может делать выводы и ставить вопрос о доверии или недоверии арендатору, если явно видно, что в магазин приходит огромное количество посетителей, а заявленные обороты гораздо ниже, чем расчетные. В больших центрах может быть создана централизованная система объединения кассовых терминалов в один узел, что тоже позволяет контролировать обороты, в т.ч. и ежедневные, однако пока этот механизм не отлажен. На сегодняшний момент основной инструмент – это отчеты, еженедельные, ежедневные, ежемесячные, контроль и аудит. Пока же несовершенство системы контроля приводит к тому, что при переходе на такой способ расчетов арендодатели делают ставку на крупные компании с прогнозируемыми оборотами. «Такие финансовые взаимоотношения возможны только с крупными якорными арендаторами («Спортмастер», «Паттерсон», «Рамстор» и т.д.), – считает г-н Могила, - там прозрачный бизнес, с ними возможно играть в такие игры, с мелкими арендаторами – смысла нет».

В системе только крупные
«В московской ситуации можно установить определенные критерии по тому, с какими арендаторами заключаются такого рода договоры, - утверждает г-н Хечумов. – В большинстве случаев это крупные площади, от 300 квадратных метров и выше. Это либо динамично развивающиеся, либо сетевые компании, потенциал которых уже известен не только у нас, но и за рубежом. Арендодатель вряд ли пойдет на риск, заключая договор с оборотной схемой с компанией, потенциал которой неизвестен». В той же «Меге» арендаторы подбираются очень тщательно. Это компании с отработанной уже концепцией – крупные, якорные, заведомо известно, что они будут притягивать поток посетителей, и они интересны сами по себе, соответственно можно строить и прогнозы о том, какие у них могут быть обороты, и предлагать процентную схему.

С какой долей расставаться?
Размер арендной платы и размер доли от оборота определяется в процессе переговоров в каждом конкретном случае индивидуально. В настоящее время ставки, взимаемые с процента от оборота предприятия, варьируются следующим образом: 4-5% для крупных супермаркетов, 15-20% для предприятий, специализирующихся на продаже одежды и обуви, более 20% для предприятий, торгующих ювелирными изделиями и т.д.

Такая схема оплаты является вполне обычной мировой практикой. Более того, такое сотрудничество крайне плодотворно, так как обе стороны – и арендатор и арендодатель в случае таких финансовых взаимоотношений заинтересованы в успехе торгового центра, привлечении покупателей и увеличению оборотов.

В существующей сегодня практике крупных торговых центров применяется «двоякая» форма оплаты аренды: часть арендаторов работает на фиксированной арендной ставке, а часть - на проценте с оборота. Такая система, к примеру, установлена в «Меге»: у арендаторов крупных площадей (от 300 кв.м) есть возможность выбора, на каких условиях работать (а очень крупные компании - от 1000 кв.м и выше, так и вообще обязаны работать по «оборотной» схеме), мелкие же компании такого выбора лишены: с ними договор аренды заключается только на условиях фиксированной ставки.

Бизнес для расчетливых
Такую ситуацию можно было бы считать переходной к светлому будущему оптимизированных финансовых взаимоотношений, но аналитики рынка, признавая объективность и перспективность данного вида расчетов, все же по-разному смотрят на его дальнейшее развитие. «Широкие перспективы данного вида расчетов открываются уже сейчас, - считает г-жа Сазонова, - но очевидно, что ближайшее время повсеместного распространения такая схема пока не получит. Это объясняется не только сложностью определения размеров платежей, но и тем фактом, что большинство девелоперов ведут строительство торгового центра на заемные средства, а получение банковского кредита предполагает предъявление доходной части проекта. Сложность определения доходности проекта при данной схеме расчета платежей вынуждает многих работать по старинке.

В то же время именно заемные средства, по мнению г-на Могилы, будут способствовать развитию этого вида взаиморасчетов. «Большинство сетевых компаний сейчас развиваются за счет привлеченных средств, это либо российские, либо западные кредитные средства, - говорит г-н Могила. - Региональное развитие сейчас уже происходит на белые деньги, которые, понятно, откуда пришли, с понятными процентными ставками. Соответственно, через год-два уже появятся прецеденты в регионах, когда компании уже будут доверять друг другу настолько, что смогут работать по таким схемам».

Оксана Самборская Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...