В тени бизнес-парков

Участники московского рынка коммерческой недвижимости устремились за пределы центра города. Они активно застраивают деловыми центрами и бизнес-парками территории, расположенные в районе третьего транспортного кольца, промзоны, а также пригороды столицы

По данным компании NAI Vesco, в первом полугодии нынешнего года было заявлено о строительстве 12 деловых комплексов на месте выводимых за пределы Москвы предприятий. "Многие инвесторы начали реализацию масштабных проектов строительства бизнес-парков - офисных комплексов, расположенных, как правило, за пределами центра города, с большим объемом арендных площадей, парковочных мест, с развитой инфраструктурой", - говорит управляющий директор Sawatzky Property Management Евгения Власова. Количество таких проектов стремительно увеличивается.

Заметим, что "Эксперт" предвидел такое развитие событий еще летом прошлого года (см.

 

 

N31 от 23 августа 2004 г., статья "Есть, где развернуться"). Тогда опрошенные нами участники рынка весьма осторожно оценивали перспективы бизнес-парков. Мы же предположили, что спрос на недвижимость такого формата, а также объективные обстоятельства - высокая стоимость земли, ее дефицит в центре, транспортные проблемы - вынудят застройщиков переместиться ближе к окраинам. "Теперь многие поняли, что иметь офис в центре города не всегда удобно", - констатирует председатель правления компании "СХолдинг" Алексей Шепель. Кроме того, девелоперов воодушевили удачные пилотные проекты, стартовавшие в прошлом году (например, бизнес-парк "Крылатские холмы"). Они доказали рынку, что хороший бизнес-центр можно построить не только в центре Москвы.

Неостывающий рынок
По словам участников рынка, большинство крупных проектов бизнес-парков, а также офисных центров, построенных вместо промышленных предприятий, выйдут на рынок в 2006-2007 годах. Пока же они слабо влияют на рыночную конъюнктуру. В отличие от рынка жилья московский рынок коммерческой недвижимости остается стабильным и предсказуемым. Ставки растут, объем вакантных площадей остается незначительным (порядка 4%). По словам Евгении Власовой из Sawatzky Property Management, до сих пор большинство проектов более чем на 80% сдается в аренду еще до завершения строительства или реконструкции зданий.

По оценкам NAI Vesco, в первом полугодии арендные ставки на офисы классов A и В выросли на 4,8-5%. Аналитики объясняют эту тенденцию ограниченным объемом предложений и подорожанием коммунальных услуг. Арендовать офис класса A сегодня можно в среднем за 630-800 долларов за квадратный метр в год. Офис класса В обойдется в 450-600 долларов. Класс C дешевле, однако и в этом сегменте арендные ставки подросли более чем на 4% - до 380 долларов за метр.

"Рост арендных ставок обусловлен устойчивым спросом на коммерческую недвижимость со стороны как российских, так и международных компаний, а также заявленными объемами нового строительства - они даже немного ниже прошлогодних. Общий объем ввода офисных помещений классов A и В в этом и следующем годах ожидается на уровне 600 и 750 тысяч квадратных метров соответственно", - говорит руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле. Аналитики этой компании прогнозируют рост арендных ставок на офисные помещения классов A и В на уровне 8-11% до конца года.

"Рынок не остывает и вряд ли остынет в ближайшее время, - полагает заместитель директора отдела привлечения инвестиций компании Jones Lang LaSalle Виктор Макшанцев. - Мы изучали потенциальный спрос на офисные помещения. По нашим расчетам, к 2010 году в Москве может быть построено порядка 10 миллионов квадратных метров качественных офисных помещений". Вывод специалистов: нынешних темпов строительства новых офисных зданий для удовлетворения потенциального спроса явно недостаточно.

Офис с дисконтом
Некоторого снижения арендных ставок участники рынка ожидают через два-три года. Этому будет предшествовать резкое обострение конкуренции. Вероятно, прежде чем снизить базовые ставки из-за перенасыщения рынка, арендодатели пойдут на всяческие уступки арендаторам. Они начнут предлагать им бесплатные парковки, снижать операционные затраты, предоставлять арендные каникулы - например, на время отделки помещения.

Вывести рынок из равновесия может не только появление большого объема офисных площадей, но и рост числа бизнес-парков. Их владельцы вполне могут предложить арендаторам низкую стоимость размещения. "Сейчас девелоперы закладывают в бизнес-планы ставки на уровне примерно 350-370 долларов за квадратный метр в год - это примерно на 15-20 процентов ниже ставок на офисы аналогичного класса, расположенные в центральных районах города, - говорит директор отдела консалтинга компании Knight Frank Константин Романов. - Причем по качественным характеристикам офисы в бизнес-парках вряд ли будут уступать помещениям в традиционных деловых центрах".

Впрочем, наш собеседник не склонен переоценивать влияние этого фактора на рынок аренды в целом. "Арендаторы не уйдут из центра города, просто уменьшится площадь размещения. Скорее всего, в бизнес-парках разместятся бэк-офисы компаний, а также персонал, который не взаимодействует с бизнес-средой", - поясняет он.

"Снижение арендных ставок возможно только в случае введения в строй всех ранее заявленных объемов, что маловероятно", - размышляет генеральный директор компании Becar. Commercial Property Роман Шкапов. По его мнению, сначала рынок окончательно стабилизируется, и только затем арендные ставки на офисы, не дотягивающие до уровня международного класса, могут упасть.

Точка опоры
Впрочем, у московского рынка коммерческой недвижимости могут появиться надежные союзники - западные инвесторы. Они-то и способны удержать его от падения. В частности, говорит Виктор Макшанцев из Jones Lang LaSalle, заметен интерес к московской недвижимости крупных западных инвестиционных фондов. "Речь прежде всего идет о немецких и американских компаниях, - уточняет он. - Они считают московскую офисную недвижимость привлекательным инвестиционным активом. И не без оснований. Офисная недвижимость инвестиционного уровня может приносить доход порядка 13 процентов. Это на 4-5 процентов выше доходности по евробондам российских эмитентов. К тому же, если говорить о приобретении в инвестиционных целях готовых зданий, риски минимальны".

Кроме того, по данным г-на Макшанцева, на российском рынке объявились крупные немецкие международные банки. Они начали предоставлять заемное и проектное финансирование, рефинансировать уже готовые объекты. Причем на гораздо более выгодных условиях, нежели российские финансовые структуры.

Илья Ступин Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...