Выжать золото из камня

Естественным следствием бурного роста российских корпораций в последние годы стала концентрация в их руках больших объемов самой различной недвижимости. Помимо офисных зданий это и складские помещения, и торговые центры, и магазины, и гостиничные комплексы, и даже жилье. Нередко эта недвижимость, являющаяся непрофильным активом, висит мертвым грузом на балансе компаний, а не работает на максимизацию доходов и повышение рыночной стоимости компании.

В Западной Европе и США аутсорсинг разработки предложений по оптимизации использования и планирования структуры пакета недвижимости имеет широкое распространение на протяжении десятилетий. Среди примеров из международного опыта можно назвать кооперацию между Shell и Jones Lang LaSalle по управлению корпоративной недвижимостью в любой точке мира (включая офисы, заправки и даже нефтеочистительный завод), предусматривающую разработку стратегии развития и оптимизации имеющегося портфеля.

 

 

Или договор JLL с Procter & Gamble по управлению более 1,5 млн кв. м недвижимости в 76 странах и определению ее соответствия нуждам компании.

Среди услуг, оказываемых крупным компаниям, — разработка корпоративной стратегии использования и развития портфеля недвижимости, которая бы соответствовала долгосрочным целям развития компании и ее корпоративной культуре, принятие стратегических решений о приобретении или продаже недвижимости, а также нахождение эффективных путей взаимодействия работников с точки зрения планировки зданий и рабочих мест. Данная работа базируется на решении одной из наиболее важных для любой компании проблем — правильной оценки будущих потребностей в офисных площадях, что становится наиболее актуальным в условиях бурно растущего рынка.

Подобные вопросы пока практически не затронуты в российских компаниях. Как редкие исключения можно привести примеры работы с недвижимостью Альфа-банка, MTC и “Росгосстраха”. Тем не менее необходимо выделить несколько основных типов потенциальных потребителей данных услуг в ближайшем будущем — это крупные государственные компании со значительными активами в недвижимости (РЖД, “Газпром”, Сбербанк и проч.), крупные частные компании с развитой филиальной сетью (банки, операторы мобильной связи, страховые компании), а также большие торговые сети.

В целом же российский рынок по-прежнему характеризуется отсутствием структурированного подхода к недвижимости — например, потребность в новых офисах компании нередко удовлетворяется по мере ее появления и не соотносится с общей стратегией развития компании. Это приводит к бесконтрольной, хаотичной и непредсказуемой аккумуляции различных типов недвижимости крупными компаниями, соответственно, к снижению эффективности ее управления, повышению операционных расходов и зачастую сбоям в координации работы департаментов. Иными словами, тактическое решение краткосрочных проблем преобладает над долгосрочной стратегией.

Помимо операционных вопросов важно отметить и значимость ассоциации имиджа компании и архитектурной составляющей ее офисных помещений: даже у ряда крупнейших российских компаний по-прежнему отсутствует понимание необходимости соответствия профессионального имиджа компании ее головному офису. Во всем мире уделяется большое значение выбору стиля здания для офиса той или иной компании, более того, фасад здания, его архитектурное решение становятся элементами имиджа компании, своеобразной торговой маркой — в России подобных примеров практически нет.

Если даже самые известные и финансово благополучные мировые компании не считают для себя зазорным строить себе офис, планируя его как коммерческий продукт, отвечающий требованиям рынка, в России сохраняется тенденция к строительству здания исключительно “под себя”, причем, как правило, максимально большого и дорогого вне зависимости от эффективности или реальной потребности. Такой подход имеет риск неликвидности продукта с точки зрения как оптимальных условий внешнего финансирования, потенциальной продажной стоимости объекта, так и эффективности использования площадей и имиджа компании.

Недвижимость занимает особое место среди активов большинства российских корпораций — она часто воспринимается как нечто совершенно отдельное и независимое. Обычно ее не рассматривают как инструмент, при помощи которого можно значительно уменьшить издержки и увеличить прибыль.

В некоторой степени это объясняется тем, что в большинстве случаев люди, которые сегодня занимаются управлением недвижимостью в России, — это административный персонал, имеющий отдаленное представление о стратегии развития компании и о том, насколько управляемая ими недвижимость соответствует ее реальным требованиям. Но очевидно, что грамотное управление недвижимостью способно не только положительно повлиять на финансовые показатели работы компании (разработка эффективной корпоративной стратегии может привести к снижению расходов, связанных с управлением недвижимостью, на 10-30%), но и улучшить ее имидж, что особенно актуально при подготовке к первичному размещению акций (IPO).

Александра Шафорост Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...