Время икс для гостиничных проектов

Консультант российской гостиничной компании «Ринальди» и норвежской инвестиционной компании Linstow Блейк Андерсен рассказал корреспонденту «Собственника», почему в ближайшие пару лет цены в питерских гостиницах будут только расти, а также о прочих тенденциях развития рынка, определяющих его будущее.

– Блейк, какова сейчас ситуация на гостиничном рынке Петербурга?

– В 2007 году рынок бурлит. Никогда еще не обсуждалось и не заявлялось столько проектов. Причем нынешний год характеризуется резким повышением интереса российских компаний к гостиничным проектам.

 

 

Я думаю, что тому, кто не успеет закрепиться в ближайшие 5 лет, в дальнейшем будет очень сложно занять выгодное место на местном рынке. Только сильным брендам это будет под силу.

– Сегодня первенство в освоении российского гостиничного рынка держат европейские компании. Почему азиатские бренды, такие как, скажем, Dusit, Taj, Manadrin Oriental, Shangri-La, не спешат с выходом на российский рынок?

– Концепции отелей этих отельеров хорошо работают в родном азиатском контексте. Вместе с тем они медленно выходят на рынки за пределами Азии – это касается не только России. Азиатские игроки еще не выработали стратегию своего присутствия на международных рынках, и Россия не стоит в их приоритетах на первом месте. Для начала они, скорее всего, будут ориентироваться на рынки США и Великобритании.

– Ставшие в последнее время популярными mixed-use проекты в большинстве случаев включают в себя и гостиницы, по крайней мере на стадии анонсирования проектов. Что это – дань моде?

– Российские девелоперы имеют опыт в создании бизнес-центров и ТРК. Гостиницы пока малознакомая для них территория. Из-за этого зачастую инвесторам и девелоперам трудно оценить перспективы гостиничных проектов. К тому же вызывает озабоченность ежедневное управление отелем, ведь, в отличие от бизнес-центров, помещения здесь не сдаются сразу на несколько лет вперед. Первые год-два работы отель нужно тщательно лелеять, этот период, скорее всего, окажется убыточным, и только потом гостиница наберет обороты. Видя это, некоторые инвесторы просто опускают руки. Поэтому, да, много заявляется отельных проектов в mixed-use, но немногие из них реально воплощаются в жизнь.

– Петербург сегодня повторяет путь Москвы? Отели становятся дороже, а девелоперы делают ставку преимущественно на проекты премиум-класса, что «вымывает» из города экономных путешественников…

– В Петербурге сегодня трудно найти достаточно большое здание под гостиничный проект в центре города, поэтому приходится развивать премиум-сегмент. Заметьте, почти все гостиничные проекты развиваются на южной стороне Невы, на Петроградскую сторону почти никто не идет. Без веских причин в ближайшее время такой расклад не изменится. Иностранные компании хотят управлять отелями емкостью не менее 200-250 номеров, потому что только с этого объема начинает работать «экономика масштаба». Сегодня желательная конфигурация на рынке спроса – это отель 3-4 звезды на 300-400 номеров с конференц- и банкет-залами. Причем, чем ниже категория отеля, тем больше в нем должно быть номеров. Т. е. если отель 5 звезд может позволить себе 150 номеров, то для выгодной экономики отеля 4 звезды нужно уже 200-250, для категории 3 звезды – все 300-400 номеров.

– Похоже, отельеры чувствуют себя вполне комфортно, переключаясь с экономных туристов на гостей-бизнесменов?

– Гостиницы стараются повысить свою рентабельность. Никто не может сказать им – снизьте цены. Все решает рынок. И если есть спрос на дорогие номера, то отели и будут держать соответствующие расценки. Повлиять на цены может только конкуренция.

– И когда конкуренция скажется реально?

– Думаю, вряд ли раньше 2009 года, когда на рынок начнут выходить новые отели. Кроме того, на конкурентоспособность всего города в целом могут повлиять инфраструктурные изменения, такие как появление нового аэропорта, а это произойдет только в 2011-2012 годах.

– А как вы оцениваете предложение в среднеценовом сегменте? Многие отели в последние два года сменили собственников и подняли цены.

– Скорее новые владельцы выровняли прайсы. Гостиничный рынок Петербурга характеризовался резким падением цен в невысокий сезон. Однако в последнее время укрепился спрос в «средние сезоны», что позволило гостиницам скорректировать ступенчатые предложения цен, и в целом они оказались выше, чем прежние. Опять же, с точки зрения бизнеса, возможность увеличить расценки – благо. Лишь появление на рынке новых отелей может оказать давление на конкурентную ситуацию.

– До сих пор ни одной российской гостиничной сети, за исключением «Азимута», не удалось прийти в Петербург. С чем вы это связываете?

– Российские сети, как и зарубежные игроки, ориентируются на управление отелями, не всегда находящимися в их собственности. «Азимут» же просто купил гостиницу (бывшую «Советскую») в Петербурге и ввел в ней свой менеджмент. Российские сетевые компании ждут, когда их позовут инвесторы и девелоперы управлять объектами в Петербурге, но пока этого не происходит: инвесторы предпочитают вести переговоры с международными гостиничными компаниями. Это и понятно: у них больше опыта, плюс за ними громкие имена и система глобальной дистрибуции, чего нет у российских компаний.

Я думаю, у российских управляющих сегодня гораздо больше перспектив в региональных центрах. Здесь они могут проявлять себя более эффективно, чем международные бренды, особенно в среднеценовом сегменте. К тому же российские компании, как правило, более сговорчивы в отношении месторасположения отеля, чем их международные конкуренты, очень жестко подходящие к вопросу локации отеля.

– Как вы оцениваете текущую ситуацию в сегменте мини-отелей? Произошло ли здесь насыщение рынка?

– Пока нет, рынку еще есть куда расти, и новые мини-отели будут появляться. Одним из преимуществ мини-отелей является то, что они быстрее запускаются на рынок, чем большие гостиницы, и требуют меньше инвестиций. У мини-отелей есть свои клиенты, они даже готовы платить некоторую наценку за то, чтобы останавливаться в небольших уютных гостиницах.

Как показывает мировой опыт, мини-отелям выгоднее работать сетями, и к этому будут стремиться тенденции этого сегмента рынка. При этом владельцы мини-отелей все больше внимания станут уделять развитию своих брендов, должной рекламе и пиару, но самое главное – развитию сервиса.

– Когда инвесторы начнут интересоваться российскими курортными гостиницами?

– Когда увидят в них перспективный рынок с хорошей загрузкой. Пока этого не произошло. Даже проекты в Сочи, хотя город и выбран столицей Олимпийских игр, вызывают серьезные опасения с точки зрения окупаемости.

Что касается курортных отелей вокруг больших городов, то, конечно, имеется спрос на уик-эндный отдых и проведение загородных конференций. Но реально более-менее серьезный спрос на такие отели пока сформировался только в Подмосковье.

Чтобы быть успешными, загородным отелям нужно располагаться вблизи больших городов, или по крайней мере в легкой досягаемости от них, и активно развивать конференц-возможности, т. е. работать на рынке деловых встреч. В обозримом будущем все международные гостиничные компании будут нацелены в России на крупные города, а российским операторам придется лавировать, ища свободные ниши и проявляя большую гибкость.

Павел Баскаков Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU