Золотая середина: офисы класса «B»

Офисы класса В отличаются тем, что диапазон их «второсортности» способен граничить как с элитными, так и с дешевыми площадями. Этим можно объяснить и разброс ставок. Мы попробуем выяснить, как такая ситуация отражается на требованиях к классу В. К чему он все-таки ближе: к роскоши или к экономклассу? Каков его типичный «портрет»: добротный «середнячок», второй после лучшего или первая ступень престижности?

 

 

Классовые характеристики

Эксперты считают класс В самым пополняемым, потому что он не только строится – в его ряды переходят устаревшие А-площади и активно возвращаются реконструированные здания класса С. Как рассказала «Собственнику» аналитик рынка офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Александра Крыжановская, объем предложения офисных площадей класса В на текущий момент составляет 3,7 млн кв. м. Примерно две трети из них (2,7 млн кв. м) располагаются за пределами Садового кольца. Среди центровых районов по количеству офисной площади В-класса лидером является Центральный Деловой район.

Офисные площади класса В представлены, помимо новых объектов, в основном перестроенными особняками, реконструированными промышленными и индустриальными объектами, зданиями бывших НИИ и учебных корпусов вузов. Качественное наполнение офисной площади такого класса довольно разнообразно.

Так, например, реконструированные особняки отличаются хорошим расположением, высокими потолками, кабинетной планировкой. «Реконструированные промышленные и индустриальные здания, как правило, характеризуются высокими техническими инженерными характеристиками (большие электрические мощности, высокие потолки, высокий уровень нагрузки на перекрытия), открытой планировкой, эффективной организацией пространства, просторной прилегающей территорией, достаточным количеством парковочных мест», – рассказывает Крыжановская.

«Бизнес-центры класса В выгодно отличаются хорошей транспортной доступностью и приближенностью к местам массовой жилой застройки, – отмечает генеральный директор компании Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников. – Подчас удобное местоположение более востребовано, чем загруженный автомобилями центр. Само качество предлагаемых площадей класса В вполне устраивает большинство компаний. В то же время арендные ставки не столь высоки, особенно в реконструированных объектах».

Строительство и реконструкция

Еще три года назад офисных помещений класса А строилось больше, чем В. Насколько ситуация изменилась сегодня? По данным компаний Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Praedium, в объемах нового строительства офисная площадь класса В превышает класс А, что объясняется сравнительно низкой себестоимостью.

Согласно статистике Praedium, из общего объема офисных площадей (составившего около 6,9 млн кв. м) классов А и В, введенных в эксплуатацию на начало третьего квартала 2006 года, на долю В-класса пришлось 77 %. До конца года планируется ввести в эксплуатацию 670 тыс. кв. м офисных площадей двух вышеназванных классов, из них 340 тыс. кв. м приходится на В-класс.

Наиболее значимым объектом класса В из введенных в эксплуатацию в I полугодии 2006 года считается деловой центр «ЛеФОРТ» на Электрозаводской, 27, общей площадью 2928 кв. м.

Из объектов, планируемых к вводу в III-IV кварталах 2006 года, эксперты выделяют Станиславский центр (первая очередь) на Малой Коммунистической улице, первую очередь офисного центра «Кругозор» на улице Обручева, офисное здание «Ростек» на проезде Завода Серп и Молот и бизнес-центр «Новосущевский» на Сущевском Валу.

По словам руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольги Кисариной, класс В преобладает и среди строящихся офисных объектов в Подмосковье (города первого кольца). Ставки здесь ниже, чем в Москве, и зависят от расположения бизнес-центра. Кроме того, директор департамента консалтинговой компании Becar. Commercial Property Роман Соков обращает внимание на тенденцию реорганизации промышленных зон с целью строительства крупномасштабных объектов В-класса. По оценкам компании RRG, диапазон средней стоимости такой реконструкции составляет $400-1200 за кв. м. «В отдельных случаях реконструкция может обойтись даже дороже, чем новое строительство, – объясняет Денис Колокольников, – однако девелоперы вынуждены проводить реконструкцию вместо сноса, если здание является памятником архитектуры».

Ставки

По данным Praedium, арендные ставки (в среднем по рынку) на начало 2006 года у класса В составили $500-650 за кв. м в год, а к концу первого полугодия поднялись до $510-660 за кв. м в год. Эксплуатационные расходы колебались от $50 до $120 за кв. м в год. В то же время, по словам Ольги Кисариной, на московском рынке сложилась практика выставлять стоимость в долларах и рассчитывать по курсу ЦБ. «В этом году в связи со снижением курса американской валюты часть девелоперов пересмотрели свои арендные ставки в сторону повышения, в некоторых бизнес-центрах расчет за съем помещений стал происходить в евро», – рассказывает Кисарина.

По данным аналитиков Becar. Commercial Property, на конец первого полугодия 2006 года самые высокие ставки (средние ставки, включая эксплуатационные расходы без НДС) наблюдались в ЦАО (от $515 до $685 за кв. м в год), минимальные – в ВАО, ЮВАО и СВАО (от $415 до $525 соответственно).

Что касается цены продажи, то, согласно оценкам Praedium, стоимость помещений класса В на начало 2006 года составляла $1500-3800 за кв. м, а в конце первого полугодия поднялась до $2500-4500 за кв. м. Еще более впечатляющий ценовой «потолок» зафиксировала консалтинговая компании RRG: так, предложения к продаже любых офисных площадей данного класса (включая площади в бизнес-центрах и этажи) стартовали от $2300 и достигали $6500 за «квадрат».

Перспективы

В этом году спрос на помещения класса В вырос – об этом, по словам Александры Крыжановской, свидетельствует объем сделок по аренде и продаже, который только в первой половине 2006 года составил 72 % от объема сделок за весь предыдущий год. Ввиду отсутствия больших офисных блоков в центре Москвы, крупные сделки на офисные помещения от 500 кв. м заключались в зданиях, находящихся за пределами ТТК, в центре же города были зафиксированы сделки на «маленькие» блоки от 200 до 500 кв. м, а также менее 100 кв. м. Лидерами по количеству сделок в первом полугодии стали Северо-Запад и Северо-Восток. Крыжановская уверена, что спрос будет превышать предложение на протяжении всего года.

Денис Колокольников соглашается с тем, что предложение на офисы класса В сегодня ограниченно. «Впрочем, даже если все заявленные планы по строительству бизнес-центров класса премиум будут успешно и быстро реализованы, едва ли следует ожидать снижения арендных ставок в офисах более низкого класса, особенно В, – говорит Колокольников. – И нет сомнений, что в будущем арендаторов по-прежнему будет интересовать "хорошее местоположение по невысокой цене"».

Екатерина Пятунина Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...