Золотой ключик для ТЦ

Одна из последних тенденций в девелопменте торговых объектов – размещение сервисных арендаторов в галереях торговых центров. Для посетителей центров такие услуги как химчистка или турбюро поначалу кажутся немного непривычными, однако на практике это оказывается довольно удобным. Покупатели быстро привыкают к тому, что в соседнем торговом центре можно не только что-нибудь купить, но и «провести время с пользой», к примеру, сделать дубликат ключа или поменять в часах батарейку. Сотрудничество девелопера и «сервисных» арендаторов базируется на взаимовыгодной основе, поскольку арендатору гарантирован покупательский поток, а девелоперу – «постоянство» покупателя.

Кто они такие – «сервисные арендаторы»?

 

 

Сервисных арендаторов специалисты рынка коммерческой недвижимости условно поделили на несколько категорий: бытовые услуги, финансовые услуги и дополнительный сервис. К бытовым услугам эксперты относят химчистку, прачечную, ремонт обуви и одежды, изготовление ключей, багетные мастерские и пр. Арендаторами, предоставляющими финансовые услуги, выступают отделения банка, пункты обмена валют, банкоматы. К дополнительному сервису относят туристические агентства, пункты продажи ж/д и авиабилетов, размещение в ТЦ офиса оператора мобильной связи и т. п.

Не так давно эти арендаторы размещались только на первых линиях торговых коридоров. Сегодня же, оценив удобства и выгоду присутствия в ТЦ, с удовольствием принимают предложения девелоперов о сотрудничестве. Последние, к слову, довольно продолжительный период присматривались к сервисным арендаторам, оценивая, насколько продуктивно именно им сдавать площади торгового центра. В итоге выяснилось, что это довольно выгодно. «Арендаторы, предоставляющие сервисные услуги населению, достаточно интересны девелоперам, поскольку они дополняют спектр услуг и товаров ТЦ и обеспечивают дополнительное удобство для покупателя», – рассказывает Анна Ширяева, генеральный директор компании «Магазин магазинов». Подобной точки зрения придерживаются и владельцы ТРК «Золотой Вавилон».

«Формируя пул арендаторов, мы приняли решение о необходимости предоставления комплексных услуг на территории нашего торгового центра, поскольку считаем, что сервисные арендаторы очень нужны ТК такого масштаба», – отмечает Валентин Севостьянов, генеральный директор управляющей компании комплекса ООО «Делта-сервис».

«С выходом сервисных арендаторов на рынок коммерческой недвижимости у девелопера появилась возможность сократить соотношение общей территории к арендуемой, поскольку такие арендаторы могут занимать малоликвидные площади», – говорит Юрий Мереминский, старший консультант департамента консалтинга компании Leeds Property Group.

«Некоторые из них к тому же платят достаточно высокую арендную ставку, – добавляет Ольга Ясько, руководитель группы аналитики рынка торговой недвижимости компании Colliers International. – И хотя эта ставка все же ниже, чем, к примеру, у магазина одежды, сервисные арендаторы способны привлекать дополнительных посетителей в торговый центр».

Несмотря на то что сервисные услуги в ТЦ появились относительно недавно, в настоящий момент уже «нарисовался» круг наиболее востребованных предприятий сферы услуг. «В торговых центрах можно встретить около двух десятков видов сервисных арендаторов. Однако из всего многообразия можно выделить основные, к которым относятся банки и банкоматы, химчистки, ремонт обуви, изготовление ключей, фотоуслуги, салоны красоты и парикмахерские, туристические агентства и детские комнаты», – говорит Ольга Ясько.

По словам специалистов, особым спросом у посетителей ТЦ пользуется химчистка полного цикла, которая является своеобразным мини-«якорем» комплекса, а также мини-отделения банков и банкоматов. Так, например, представители ТЦ Dream House считают, что обменные пункты и банкоматы, расположенные в их ТЦ, оправдали себя. «Многие покупатели в целях безопасности не носят с собой много наличных средств, и в этом случае они могут воспользоваться банкоматами. Пункт обмена валюты также необходим, чтобы у посетителя была возможность прямо в магазине обменять валюту», – поясняет Артур Акопян, директор по рекламе и связям с общественностью Dream House.

Вопреки мнению о том, что банкомат не может являться арендатором, специалисты рынка утверждают обратное. «Банкоматы в ТЦ – полноценные арендаторы, арендующие два квадратных метра по достаточно высокой ставке – в среднем $3–5тыс./кв. м в год», – подчеркивает Юрий Мереминский.

Тем не менее далеко не все торговые центры целесообразно насыщать сервисными арендаторами. По словам Ольги Ясько, наиболее полное представительство сервисных арендаторов естественно для ТЦ, находящихся в спальных районах, и в торговых центрах, ориентированных на предоставление полного комплекса услуг. «Надо понимать, что в торговых комплексах, расположенных в центре города, такие операторы представлены в меньшей степени, что, с одной стороны, обусловлено запросами целевой аудитории, а с другой – более жесткой конкуренцией с другими операторами по ставкам аренды». «Сервисные арендаторы привлекают дополнительный поток покупателей в ТЦ, если они соответствуют формату конкретного торгового центра», – убеждена Ольга Кисарина, руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium

Не менее важен в данном вопросе и формат торгового центра. «Предприятия, оказывающие сервисные услуги населению, наиболее характерны для ТЦ районного масштаба, расположенных в местах проживания целевой аудитории или по пути домой», – соглашается Анна Ширяева.

«В специализированных центрах и ТЦ модной одежды нет необходимости в широком представлении сервисных» операторов», – подытоживает Елена Брунова, PR-директор компании «Торговый Квартал».

Представители сервисных предприятий отмечают, что в ТЦ, расположенных в центральной части города, спрос на сервис значительно ниже, чем в районном или локальном комплексе. «Очень многое зависит от места расположения ТЦ, – рассказывает Ашот Арутюян, совладелец сети домов быта. – Если ТЦ расположен в жилом районе и, что немаловажно, в шаговой доступности от метро, наше предприятие будет пользоваться спросом. Если комплекс находится на значительном удалении от метро и жилых домов – предприятие будет простаивать. Как в ТРЦ «РИО», где наш дом быта работает почти в убыток». Представители компании «Соник Дуо» (оператор «МегаФон-Москва») также отмечают важный фактор местоположения ТЦ. «Цель нашей компании – максимально сократить расстояние между нами и нашими абонентами, поэтому мы предпочитаем располагать наши экспресс-офисы в ТЦ с наибольшей проходимостью», – заявляет Роман Проколов, советник генерального директора «МегаФон-Москва».

Однако следует также подчеркнуть, что важную роль играет не только тип торгового центра, но и расположение сервисного предприятия в конкретном ТЦ.

«Сервисная» приманка

Одни собственники комплекса «отдают» сервисным арендаторам на откуп целое крыло, как, например в ТРЦ «Бум», другие предпочитают «рассадить» их по всему комплексу, как в «РИО». Единого мнения на это счет у специалистов пока не сложилось. Так, специалисты компании Colliers International рекомендуют размещать сервисные предприятия в непосредственной близости к продуктовому «якорю» торгового комплекса, а еще лучше – в его прикассовой зоне.

Сервисных арендаторов предпочтительнее размещать в прикассовой зоне продуктового гипермаркета. Эта зона менее привлекательна для арендаторов других профилей, но хорошо подходит для домов быта, химчисток и других сервисных арендаторов в силу особенностей потребительского спроса», – говорит Ольга Ясько.

Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», отмечает, что размещение сервисных предприятий зависит от их профиля и специфики деятельности. «Химчистку лучше размещать недалеко от входа, чтобы не заставлять покупателя с грязной одеждой ходить по ТЦ. Банк – в центре этажа, чтобы к нему было удобно подходить с любой точки комплекса. Салон красоты ориентирован на четкое целевое посещение, поэтому его можно размещать на верхних этажах, в дальних проходах», – поясняет г-жа Занина.

Юрий Мереминский считает, что сервисные арендаторы не должны быть сосредоточены в одном месте, тем более – в одном крыле ТЦ. «Ошибочно располагать таких арендаторов только в одной части здания. В таком случае эта зона останется малопривлекательной для посетителей, поскольку там нет ни «якоря», ни других торговых операторов, способных завлечь покупателей».

Анна Ширяева считает, что «предприятия сервисных услуг могут занимать наименее востребованные другими арендаторами площади, в «глухих» зонах. Последнее наиболее привлекательно для девелопера, у которого появилась возможность сдать неликвидные площади комплекса». Однако сами «инфраструктурные» арендаторы предпочитают располагаться в местах с наибольшей проходимостью – на входных группах и возле «якорей». «Если нам предлагают арендовать площадь в слабопроходимых местах, мы отказываемся, – рассказывает генеральный директор сети химчисток «Лисичка» Владимир Аносов, – поскольку проходимость важна для нормального функционирования предприятия».

Тем не менее девелоперы и сервисные арендаторы с удовольствием сотрудничают. И оба – с немалой выгодой для себя.

Девелопер сдает неликвидные площади по $150 -$2 тыс./кв. м в год (данные Colliers International), арендатор обеспечен покупательским потоком и получает возможность существенно экономить на дополнительных расходах. «В ТЦ мы постоянно обеспечены трафиком посетителей, чего нельзя сказать об отдельно стоящем здании, – рассказывает Владимир Аносов. – Ко всему прочему существенно экономятся средства на рекламу и охрану, поскольку в ТЦ все эти услуги централизованы». «Преимущества у ТЦ несомненные, особенно если он расположен возле метро», – соглашается Ашот Арутюян.

Особенности сервиса

Специалисты рынка советуют привлекать сервисных арендаторов одновременно с арендаторами торговой галереи. Отчасти это обусловлено тем, что у сервисных предприятий специфические требования к помещению. К примеру, помещение для химчистки полного цикла, по словам Владимира Аносова, должно быть оборудовано необходимой вентиляционной и канализационной системой, определенной энергоемкостью. «Если эти параметры не были заложены при строительстве торгового центра, то, к сожалению, арендовать его площади под мини-цех мы не сможем, как бы ни было велико желание. В этом случае будем рассматривать открытие приемного пункта», – говорит г-н Аносов.

У отделений банков свои требования к помещению в ТЦ. «Банки, как правило, располагаются в «глухих» зонах ТЦ, поскольку арендуемые ими помещения могут быть вовсе без витрин, – рассказывает Юрий Мереминский. – Кроме того, помещение должно быть обособлено от основного внутреннего пространства ТЦ и обладать хорошей вентиляцией».

Принимая решение о размещении предприятий инфраструктуры торгового центра, девелопер изучает район, в котором будет вестись строительство ТЦ, в том числе для выявления наибольшего спроса на тот или иной сегмент сервисных услуг.
«Если в округе много сервисных объектов, особенно в составе других торговых центров, исключение данного арендатора из состава торгового центра может обернуться снижением посещаемости. И наоборот, предоставление таких услуг в центре повышает его популярность», – рассказывает Ольга Ясько.

«Конкурентное окружение серьезно влияет на решение девелопера о размещении предприятий сферы услуг в ТК, – подтверждает Ольга Кисарина, – особенно на размещение арендаторов, специализирующихся на бытовых услугах и дополнительных сервисах».

Специалисты компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» уверены, что спрос на сервисные услуги практически везде превышает предложение, поэтому конкурентное окружение не является критичным фактором для размещения сервисного арендатора в ТЦ.

Сроки заключения договора, по словам консультантов, не отличаются от договоров с арендаторами торговой галереи. Минимальный срок – 11 месяцев, стандартный – до трех лет.

Разумный процент сервисных арендаторов для ТЦ подсчитать невозможно. «Количество арендаторов, предлагающих сервисные услуги населению, зависит от концепции торгового центра, его расположения, масштаба, формата», – говорит Ольга Кисарина. «И от того, насколько данный ТЦ нуждается в этих арендаторах», – добавляет Юрий Мереминский.

При подборе сервисного предприятия специалисты рекомендуют обращать внимание на историю развития компании и ее «брендированность». «Предпочтение отдается мультисервисным (например, химчистка и дом быта у одного оператора услуг) и сетевым операторам. Однако и другие операторы также имеют шанс войти в проект», – говорят в компании Colliers International. «Как правило, владельцы крупных торговых центров предпочитают сдавать площади арендаторам, имеющим опыт работы в данной области и продвигающим бренд компании. Кроме того, необходим грамотный подход к оформлению выделенных арендатору помещений и высокий уровень качества обслуживания. Отделение банка, например, должно представлять крупную банковскую структуру, в то время как для салонов красоты такое требование необязательно», – отмечает Элина Занина.

Желание девелопера работать с сетями вполне объяснимо, но, как отмечают специалисты, ротация сервисных несетевых арендаторов «в основном аналогична арендаторам других профилей».

«Сервисные арендаторы не оказывают влияния на посещаемость ТЦ, однако дополняют перечень предоставляемых услуг, а в условиях «борьбы за посетителя» их наличие становится не просто актуальным, но необходимым. Именно поэтому подбор сервис-пула требует очень серьезного подхода», – подытоживает Елена Брунова.

Надежда Микешкина Commercial Real Estate
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...