Аренда элитной квартиры: ценовые критерии

Цены на аренду квартир в Москве сегодня начинаются от $ 400-500 в месяц. Но это, конечно, самые экономные варианты – на окраине, в типовых домах, с минимальным ремонтом и меблировкой или вообще без оных. На дорогие квартиры цены совсем другие – по мнению специалистов, порогом, отделяющим «элиту» от «неэлиты», сегодня можно считать $ 2000. Верхний же предел арендных цен – $ 35-40 тысяч в месяц.

Все элитные квартиры можно (с известной долей условности, разумеется) разделить на три ценовые группы.

 

 

Самые популярные и дешевые стоят $ 2-5 тысяч. За эти деньги можно снять одно- и двухкомнатные квартиры в центральной части Москвы, либо в престижной дуге юго-запад – запад – северо-запад. Обычно такие квартиры оформлены в современном стиле. Мебели может не быть, но вот обставленная кухня и полный набор бытовой техники – обязательно. Чаще всего такое жилье снимают одинокие арендаторы или пары без детей, предпочитающие жить непосредственно в самом центре и не тратить много времени на дорогу до работы.

Ценовую категорию до $ 10-12 тысяч можно разбить на две подгруппы. Первая – 3-4-комнатные квартиры, ориентированные на арендаторов-иностранцев с детьми. Ключевым соображением тут оказывается наличие поблизости иностранной школы. Те, кому интересны Англо-американская и Британская школы в Покровском-Глебово, предпочитают Ленинградское шоссе и Серебряный Бор. Расположенные на Ленинском проспекте Германская и Скандинавская школы притягивают арендаторов на юго-запад Москвы. А не так давно открывшаяся в районе Чистых прудов Французская школа даже создала небольшой ажиотаж на рынке этого района.

Вторую подгруппу составляют двухкомнатные квартиры, имеющие какую-то уникальную характеристику. Это либо эксклюзивный вид из окна – самым лучшим тут считаются звезды Кремля, либо значительная площадь – от 150 кв. м. Дом обязательно должен быть современным, со всеми необходимыми атрибутами – охрана, подземный гараж, система управления «умный дом» и т. п. Такие апартаменты снимают, как правило, несемейные люди – только очень богатые, подбирающие жилье под стать собственному статусу и социальному положению.

И, наконец, ценовая категория свыше $ 10 тысяч. Это уже апартаменты представительского класса, где можно проводить приемы. Общая площадь минимум 180-200 кв. м, гостиные от 60 «квадратов», 3-4 санузла. Не просто отделка, а индивидуальный дизайн, эксклюзивная мебель. Здесь, как и при покупке недвижимости такого класса, присутствует фейс-контроль, человека с улицы – даже если он располагает необходимыми деньгами – никто не пустит.

Аренда дорогих квартир – это, конечно, единичные случаи: людей с подобными финансовыми возможностями много быть не может. Однако в этом сегменте наблюдается впечатляющий рост: в прошлом году количество клиентов, желающих снять квартиру за $ 8000 в месяц и более, увеличилось по сравнению с 2004 годом в два раза. Максимальная цена аренды московской квартиры достигает сегодня $ 40 тысяч, при том что еще год назад пределом было $ 25 тысяч.

С самого появления рынка элитной аренды считалось аксиомой, что арендатор элитной квартиры – это иностранец. Только эта категория людей была способна в 90-е годы платить несколько тысяч долларов в месяц. Но положение меняется. Иностранцы сегодня составляют примерно половину арендаторов, вторая же половина – состоятельные россияне: бизнесмены, высокооплачиваемые сотрудники крупных компаний, госчиновники, люди из шоу-бизнеса. Они во многом переняли западный стиль жизни – современный, мобильный. Собственный дом теперь не кажется обязательным атрибутом успеха. Такие россияне «живут сейчас»: тратят деньги на хорошие машины, ездят за границу, летают на собственных самолетах. И живут – годами – в съемных квартирах.

Долларовые страдания

Доллар наши соотечественники любят очень – это чувство выковалось более чем десятилетием сильнейшей рублевой инфляции. Однако никакая любовь не выдержит потрясений, которые выпали на долю американских денег в последние годы и особенно в последние пару месяцев. Арендодатели – даже прекрасно понимающие, что имеют дело с людьми, чей доход номинирован в «гринах», – все чаще назначают цену в рублях. Или евро.

А вот другие факторы, обычно влияющие на ценообразование, в последнее время не очень заметны. Продолжающийся стремительный рост цен на рынке купли-продажи на аренде никак не сказывается. Также не произошло предсказывавшегося многими скачка цен после Нового года, когда в Москве в очередной раз поднялась квартплата и цены на коммунальные услуги. Эксперты объясняют это тем, что среди арендодателей уже сильна конкуренция. Рост цен если и произойдет, то в традиционный для этого явления период – в августе-сентябре, когда на рынке аренды происходит сезонный рост спроса.

Дом, где живет доход

Сдача в аренду квартир продолжает оставаться бизнесом частных лиц. Доходных домов до 1917 года было очень много, а сейчас существует лишь один: построенный в 2003 году Департаментом инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) в Николоворобинском переулке. Квартиры в нем можно охарактеризовать как «недорогую элиту» по цене $ 3-12 тысяч в месяц.

Ситуация тут достаточно странная: ДИПС неоднократно заявлял, что рассматривает данный проект как эксперимент, в случае удачи которого последуют новые доходные дома. Проект явно удался (по информации ДИПСа, арендованы 97 % квартир), однако больше ничего не построено. Объявлено несколько проектов – как самого ДИПСа (он обещает построить более дорогой объект с ценами в $ 25-45 тысяч), так и ряда частных застройщиков. Но не сделано пока ничего.

Объяснение тут может быть только одно. Окупаемость доходного дома составляет 7-10 лет, и при нынешнем росте цен на недвижимость застройщику гораздо выгоднее продавать квартиры, получая прибыль сразу. Массовое развитие доходных домов возможно лишь в том случае, если строительство на продажу станет менее рентабельным.

Владимир Абгафоров Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...