Дешевые новостройки уходят в прошлое

Почему-то в Москве понятие «дешевое жилье» ассоциируется с чем-то плохим. Дешевое — не всегда плохое и не всегда панельное. Однако с уверенностью можно сказать: низкая стоимость квадратных метров — гарантия того, что жилье находится далеко не только от центра города, но и от станций метро.

Если проанализировать цены на московские новостройки, то нетрудно вывести среднюю стоимость одного квадратного метра столичного жилья — $1300–1400. Следовательно, новостройки по более низким ценам можно отнести к дешевым.

 

 

Это верхний предел. Есть и нижний, и он не так далеко, как кажется: в городе нет новых квартир дешевле $700 за 1 кв. м.

Квартирная бухгалтерия
Есть ряд слагаемых, которые напрямую влияют на уменьшение стоимости квартиры. Если их собрать вместе, то получится «портрет» самого дешевого жилья на столичном рынке новостроек. Понятно, что квартира обойдется дешевле, если она расположена не в престижном месте, а на окраине. Дело не в качестве домов, просто за периферийную землю строители платят городу меньше, чем в дорогом центре. Есть распределение приоритетов и по сторонам света, что связано с экологией города. Новостройка на востоке или юго-востоке столицы заведомо дешевле, чем на севере или западе. При повальном увлечении населения инвестициями на той или иной стадии строительства самые низкие цены можно найти на уровне котлована. Особенно в районах массовой застройки.

Удаленность от центра и от метро также снижает стоимость квартиры, поэтому квартиры в районах Южное Бутово, Куркино, Жулебино, Очаково-Матвеевское стоят меньше, чем в том же Ясеневе. Качество дорог, инфраструктура и даже вид из окна влияют на цену. Пейзаж, включающий в себя промышленные зоны, свалки, магистрали с оживленным движением, в немалой степени удешевят квартиру. Жилье в доме, построенном по индивидуальному проекту, дороже, чем в типовой «панельке». Разумеется, на цену влияют материалы, из которых построен дом, и качество установленного оборудования. При этом уровень цены за квадратный метр в некоторых панельных домах современных серий выше, чем в монолитно-кирпичных.

Перед каждым желающим купить недорогую квартиру встает много вопросов. Покупать в плохом с точки зрения экологии промышленном районе или в районе с лучшими условиями, но очень далеком от центра и метро? Покупать в монолитном или в панельном доме? На стадии строительства или подождать? И если со временем экологическая ситуация может улучшиться (в результате неизбежного вывода промышленных предприятий из города), добираться до центра станет удобнее (рано или поздно метро построят), то качество дома — не поменяется.

За плитой
Если все-таки вы решили пожертвовать качеством и остановили свой выбор на панельной новостройке, то дешевым жильем в хорошем районе будет считаться квартира стоимостью $1100 за 1 кв. м. Излишне говорить, что окончательная стоимость квадратных метров зависит от планировки квартир, качества плит, технологии строительства, внешней отделки здания. При этом стоимость квадратного метра в доме серии П-44Т, построенном ДСК-1, может быть выше, чем в «монолите». Считается, что в этом доме уже устранены многие недостатки панельных домов предыдущих серий. Так, применяется новая технология «закрытого шва», для изготовления оконных блоков используют армированный сталью пятикамерный алюминиевый профиль собственного производства. Для внешней отделки применяют плитку под кирпич, «утопленную» в бетоне, что делает дом привлекательным, действительно «теплым» и стойким к воздействиям внешней среды. Правда, надо заметить, что достоинства П-44Т видны, только если работа строителей выполнена качественно. А это бывает далеко не всегда.

У панельных домов есть особенности, косвенно снижающие затраты новоселов. Например, дома серии П-44Т сдаются «под чистовую отделку». Это значит, что без предварительной подготовки можно проводить ремонт при минимальных вложениях (около $40 за 1 кв. м). В квартирах уже установлены отопительные приборы с регуляторами температуры, в каждую комнату проведена медная электропроводка, установлены розетки и выключатели. В монолитно-кирпичных домах внутренние стены возведены лишь в ванных комнатах и санузлах, а электропроводка сделана только до щитка. Таким образом, владельцу необходимо будет выровнять стены, сделать стяжку (в отличие от «плиты» применение опалубки требует тщательного соблюдения технологий для обеспечения ровных поверхностей), поставить межкомнатные перегородки, протянуть электропроводку, что удорожает стоимость ремонта до $160 за 1 кв. м.

В поисках свободы
Если в поисках дешевого жилья вы решили обратиться к удаленным районам массовой застройки, спешим вас расстроить — их время уходит. И такого жилья в Москве сегодня практически нет на первичном рынке.

Не так давно районами массового строительства были Марьинский парк, Северное и Южное Бутово, ранее Митино и Жулебино. Сейчас жилое строительство подобного масштаба ведется лишь в Куркине, что делает этот район эпицентром недорогого жилья. Да и то очень условно... Минимальная цена за квадратный метр — $780, но это для четырехкомнатной квартиры. В двухкомнатной цена возрастет до $860 за 1 кв. м.

Стоит учесть, что Куркино позиционируется отнюдь не как район «массового строительства». Скорее это «новый, элитный, комфортабельный, экологически чистый микрорайон Москвы». Помимо многоэтажных домов здесь представлены и таун-хаусы, и дорогие квартиры в особняках, построенных по индивидуальным проектам, с охраняемой территорией и подземными паркингами. Поэтому, как только стройка будет закончена, стоит ожидать резкого повышения стоимости квартир.

Есть определенные надежды, что эстафету дешевого жилья подхватят «перспективные» Молжаниново и Новокуркино. Однако в первом случае вообще неясно, кто, что и где будет строить. После победных реляций столичное правительство не только не вывело из Молжанинова девять «мешавших» строительству деревень, не решило проблем с переносом газопровода, а, наоборот, заявило о переносе сюда промышленных предприятий из центральной части города и строительстве гоночной трассы. Так что если и будет здесь жилье, то совсем дешевое. Разумеется, в случае переноса предприятий «удешевление» всего района затронет и Куркино. В теории Новокуркино должно стать не менее престижным, чем прообраз. Однако соседство с громадным комплексом «Мега-2» удобно только с точки зрения покупок.

Возможно, места под массовую жилую застройку появятся после вывода из города промышленных предприятий. Однако говорить о дешевом жилье здесь не придется. В качестве примера можно привести строящиеся сейчас жилые комплексы «Гранд-Паркъ» и «Шуваловский». Первый строится на месте аэропортовских складов, второй — на месте бывшего завода. Стоимость даже панельного дома в этом случае не опускается ниже $1500 за 1 кв. м и имеет явную тенденцию к росту. И не только из-за пресловутой «точечной элитной застройки». Строительство на месте промышленного предприятия требует целого спектра дополнительных работ: ликвидации ранее используемых коммуникаций, санации почвы и пр., что значительно увеличивает стоимость возведения дома. Плюс затраты инвестора на вывод предприятия. Да и земля в центре города, откуда в первую очередь будут выводить промышленные предприятия, — самая дорогая.

Кроме того, на стоимость возведения дома — а значит, в будущем и на цену — сильно влияют стоимости строительных материалов, освобождения площадки под строительство, уничтожения старых коммуникаций, прокладки новых, закладки фундамента дома (зависит от состава почвы и подземных вод), налаживания инфраструктуры и оплаты большей части внутриквартальных и магистральных сетей.

Точечный удар

Повторимся: время массовой дешевой застройки медленно, но верно уходит в прошлое. Практически все городские новостройки сегодня относятся к «точечным» объектам. Такая застройка, по определению, не может быть дешевой. Если дом возводится рядом с существующим микрорайоном, то вряд ли он будет типовым. Хотя бы по той причине, что панелевозу просто не пробраться в районы с плотной застройкой. Кроме того, необходимо «вписать» новый дом в уже существующую городскую застройку, что требует подготовки индивидуального проекта. Спрос на квартиры в подобных домах очень высок, и новоселы готовы платить не менее $2000. И больше. Словом — прощай, дешевое жилье.

Вариант дешевой «точечной» застройки — строительство на месте сносимых пятиэтажек. Для этого проводят волновое отселение жильцов. Находят площадку под строительство первого нового дома, быстро возводят и переселяют в него жильцов из первых пятиэтажек. Далее снос, и цикл повторяется. Даже если в этом случае панельное строительство возможно — проект все равно будет дорогим. В первую очередь за счет проведения работ, связанных с необходимостью подведения новых коммуникаций. Кроме того, много сил, средств и времени уходит на переговоры с жителями. Порой срываются сроки строительства из-за нежелания какой-нибудь старушки переехать из своей хрущевки в новый муниципальный дом недалеко от подмосковного, благоустроенного кладбища. Но это вариант, пригодный разве что для тех, кому некуда торопиться, и он готов ждать до тех пор, пока очередь не дойдет до его пятиэтажки. Остальным придется идти по уже описанному пути и пожертвовать либо качеством дома, либо приятным районом.

Оксана Каарма
Заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— В связи с тем что в Москве произошло вымывание дешевого жилья, начался небывалый спрос на жилье в Подмосковье. В настоящее время типовое жилье в Москве не поступает в коммерческую продажу. Дело в том, что у основных строителей панельного жилья — ДСК-1, -2 и -3 — такие условия работы с городскими властями, что практически все, что сейчас ими возводится, отдается городу на муниципальные программы.
Вторая причина — оптовая скупка квартир в «панелях» для переселения жителей сносимых пятиэтажек. В результате получается так, что строят панельного жилья много, а в продаже его нет. На рынке образовался вакуум дешевого жилья.
Единственные приемлемые варианты приобретения недорогого жилья — это покупка квартиры в Подмосковье. Многие москвичи перебираются в Подмосковье именно по экономическим соображениям, так как не могут себе позволить купить квартиру в Москве.

Лада Федорова Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...