Элита вооруженным глазом

М2 задалась вопросом: каковы сейчас критерии элитности жилья? Оказалось, что сегодня они крайне размыты и элементы инфраструктуры элитного комплекса выбираются застройщиком во многом "на глазок" и по собственному усмотрению.

Пропуск в лучшую жизнь

Известно, чтобы избежать недоразумений, любой спор о факте существования или отсутствия чего-либо нужно начинать с определения критериев самого исследуемого предмета. Например, если не выяснить признаки истинной "элиты", то ее легко можно спутать с жильем повышенной комфортности. Поэтому корреспондент М2 обратился к представителям различных компаний, работающих на первичном рынке, с просьбой охарактеризовать "типовой" элитный проект.

 

 

По собственно проекту принципиальных разногласий, разумеется, не возникло. Все опрошенные друг за другом говорили о том, что элитное жилье должно соответствовать самым высоким нормам и требованиям. В числе последних не только отличное качество строительных работ и используемых отделочных материалов, высота здания не более 7 этажей, интересная планировка, удачное месторасположение объекта и высокая цена за квадратный метр, но и наличие у дома так называемой социальной сферы. Под нею понимается целый комплекс дополнительных услуг, предлагаемых соответствующими структурами, размещенными в самом доме или в непосредственной близости от него: автономная котельная, подземный гараж, магазины, спортивные и тренажерные залы, бассейны, прачечные, детские игровые комнаты и прочее, что только может пожелать обитатель дорогого и престижного дома.

Если одно из этих требований не соблюдено в проекте, то он, строго говоря, не может считаться элитным - таково мнение большинства столичных риэлторов. Некоторые эксперты дополнили этот список еще одним пунктом - однородным социальным окружением не только в пределах самого дома, но и в соседних зданиях. Иными словами, должен сформироваться целый квартал элитной застройки. К тому же в элитном доме должно быть не больше 30-35 квартир, поскольку иначе он может превратиться в дорогостоящее общежитие.

Пожалуй, единственное, в чем серьезно разошлись мнения участников рынка - это ценовые показатели. Разброс стоимости "элитного" квадратного метра оказался колоссальным: от $2500 до 9000.

Недостижимый идеал

Часто при анализе жилья высшей категории рассматривают проекты, которые формально позиционируются как элитные, хотя на самом деле таковыми не являются. Многие оправдывают свою позицию тем, что элитное жилье - это некий почти недостижимый идеал. То, что имеется сейчас на рынке, в той или иной мере лишь приближается к нему. Поэтому правильнее было бы называть его жильем повышенной комфортности. Именно так считают многие специалисты. Это достаточно жесткая позиция. Чтобы как-то сгладить острые углы, возникающие при определении элитной недвижимости, некоторые участники рынка предлагают применять схему градации. Они делят жилье не на общепринятые три (типовое, повышенной комфортности, элитное), а на четыре категории (эконом-, комфорт-, престиж-, люкс-класс) и относят всю существующую "элиту" в разряд престижной.

Особое мнение

Все застройщики, которые возводят дома по индивидуальным проектам в центре города, пытаются представить его как элитное. Однако оно не отвечает многим требованиям, предъявляемым к этой категории. В мире недвижимости понятие элитного жилья уже в значительной степени устоялось, и элитной считается квартира, в которой аккумулируются новейшие технологические достижения как в области строительства, так и инженерных и конструктивных решений, которые подчинены идее максимальной комфортности проживания ее хозяев.

Еще недавно считавшиеся элитой, московские "высотки", "сталинки", "цековские" квартиры таковыми уже не являются. Даже если клиент приобретет целый этаж под свою квартиру и отделает ее на уровне мировых стандартов, все равно уровень его обитания будет заведомо ниже, чем в действительно элитных домах.

Одним из основных признаков элитного жилья является его месторасположение. Элитный жилой комплекс должен быть расположен в сравнительной близости к центру Москвы, находиться недалеко от престижной магистрали, но при этом - обособленно. Или это может быть точечная застройка в тихих уголках центра города. Необходимо помнить и о равноценном окружении здания, создающем определенную социальную среду, некий клуб проживающих в данном месте.

Вторым определяющим признаком является инфраструктура комплекса. В него включаются службы быта, сауна, бассейн, тренажерный зал, мини-маркет, зона детского отдыха. По эксклюзивному желанию клиента при комплексе оборудуется вертолетная площадка на крыше. Парковка личного автотранспорта должна быть организована в обустроенном подземном гараже. Если такового нет или он слишком мал, то жильцам предоставляют возможность покупки машиномест в ближайшем (не далее 100-200 м) подземном или наземном паркинге, обязательно входящем в контур жилого комплекса. Непременной принадлежностью элитного комплекса является охрана. Если для дома улучшенной планировки или "сталинского" типа достаточно консьержа, то элитный комплекс должен охраняться полностью, включая внешний контур.

Что касается самого здания, то требования к его внешнему виду гораздо более высокие, и обойтись без отделки натуральным камнем (как минимум на уровне цоколя) никак не получится. Среди конструктивных требований следует отметить наличие стеклопакетов, причем только деревянных (не металлопластиковых) 2-3-камерных с металлокремниевым покрытием снаружи.

Большое внимание в элитных домах уделяется лифтовому хозяйству и местам общего пользования. Лифты должны быть дорогими, их требуется не менее двух, да и наличие грузового лифта обязательно.

Средняя площадь элитных квартир в вариантах 4-5 комнат составляет 200-250 кв. м. Сдаются они, как правило, без внутренней отделки и даже без межкомнатных перегородок. Покупатели такого уровня имеют возможность обустроить свое жилище в соответствии со своим индивидуальным вкусом.

Квартиры в элитных домах должны иметь инженерные преимущества: обогрев полов, очистку воды на входе в дом, автономное отопление, даже если имеются технические условия получения городского тепла. Для жилья такой категории обычно предусматривают вариант автономного обогрева, дабы не зависеть от отопительных периодов. Следующим необходимым инженерным преимуществом является высокая разрешительная мощность по потреблению электроэнергии. Раньше считалось, что усредненная советская квартира имеет потребляемую мощность 3 кВт, сегодня застройщики предусматривают мощность не менее 20 кВт на квартиру.

По данным экспертов Российской гильдии риэлторов, стоимость 1 кв. м общей площади элитной квартиры составляет $2,5-3 тыс. При перепродаже элитной квартиры, а также если она имеет высококачественную отделку, стоимость возрастает до $5 тыс. за 1 кв. м.

Вопросами эксплуатации такого жилья занимается, безусловно, частная компания, так как государственные службы не готовы на сегодня обслуживать комплексы такого уровня. Управляющая фирма должна быть готова ответить на все вопросы, касающиеся эксплуатации здания. Во-первых, необходимо обеспечить беспрерывную и безаварийную эксплуатацию всех коммуникаций здания. В любой момент по первой заявке жильца - по телефонному звонку или записке консьержке - представитель управляющей компании должен принять заказ клиента к исполнению и решить вопрос в течение нескольких часов. Во-вторых, обслуживание комплексов такого уровня предусматривает индивидуальные услуги, куда входит, например, уборка квартир и т. д.

Стоимость эксплуатации элитной квартиры составляет от $1-2 за 1 кв. м в месяц. Она включает в себя коммунальные платежи и стоимость содержания инфраструктуры дома.

В ближайших номерах мы вернемся к обсуждаемому вопросу и попробуем выбрать из существующих "элитных" проектов те, которые в полной мере отвечают этому названию.

Иван Хлопков Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...