Элитные гнезда

Глобальная реконструкция жилых кварталов Москвы – новый лозунг столичных властей – выдвинут не от хорошей жизни. Городу не хватает средств на то, чтобы обновлять ветшающий жилой фонд. Источником этих средств отчасти могли бы стать деньги, полученные от частных инвесторов-застройщиков за право освоения городских площадок. Но городу чем дальше, тем больше не хватает и свободных площадок для нового строительства, а потому приходится изыскивать внутренние резервы. Какой станет Москва по результатам очередного градостроительного эксперимента?

 

 

Сменит ли серость однообразной массовой застройки на более удобное, долговечное и в архитектурном плане интересное жилье?

Хватит бегать по кругу

Сначала просто и без затей меняли пятиэтажки на панельные многоэтажки, расселяя людей в отдаленные районы массовой застройки. Если дальше следовать по этому пути, который практически не дает экономии территории и только увеличивает площадь застройки без создания необходимой инфраструктуры и усиливает социальную напряженность, то, по мнению заместителя директора НИиПИ Генплана Валерия Беккера, через какое-то время людей придется из таких многоэтажек переселять в Тулу или Орел. И проблем со сносом девяти-семнадцатиэтажек будет даже больше, чем с пятиэтажками.

Чтобы Москва не попала в замкнутый круг вечной реконструкции и переселений, ставка сделана на строительство более долговечных (рассчитанных на 200 лет эксплуатации) зданий и на комплексный подход к реконструкции территории, при котором единицей планирования становится не точечное «пятно», а квартал. Предполагается, что это позволит сделать работу по обновлению микрорайонов города (понятно, что не всех) инвестиционно интересной для крупных столичных девелоперов.

Простор для творчества и узкие места

«Преимущества квартальной застройки очевидны, – говорит пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов. – «Под ключ» проектируется не один дом, а комплекс жилых зданий и объектов инфраструктуры, решаемый в едином архитектурном стиле, одновременно с комплексной программой благоустройства».

При этом лояльность местных жителей к инвесторам и строителям намного выше, чем при точечной застройке. Зная, что через некоторое время состоится переезд из ветхого жилья в новые дома, которые строит для них инвестор в рамках квартальной реконструкции, жители района готовы терпеть некоторые неудобства, которые вызывает строительство.

Совсем другая картина, когда в неэлитный обжитой район втискивается дом, который позиционируется как элитный. Это усиливает социальное напряжение, и в результате покупатели дорогого жилья вместо благоприятной для жизни среды оказываются в окружении людей другого социального слоя, да еще и негативно настроенных по отношению к новым соседям.

Специалисты компании «Домострой» отмечают, что комплексная реконструкция микрорайонов позволяет достичь однородности застройки, это повышает потребительскую ценность недвижимости в таких районах и в свою очередь сказывается на цене.

Но реконструкция – дорогостоящее удовольствие, легче построить, чем реконструировать. При квартальной застройке требуются более «длинные» деньги, чем при застройке точечной. И общая сумма инвестиций значительно увеличивается. По оценкам специалистов компании Blackwood, расходы только на отселение жильцов ветхих домов составляют примерно треть от стоимости одного квадратного метра строящегося здания на месте аварийного жилья.

Сложнее всего вести реконструкцию в центральной части города. Начальник управления реализации жилищной программы строительства г. Москвы Григорий Пирумов на научно-практической конференции по проблемам недвижимости в рамках X выставки «Домэкспо» отметил, что, с одной стороны, Центральный округ весьма привлекателен для инвесторов, цена на квартиры здесь в среднем уже превысила $5 тыс. за кв.м, это обеспечивает высокий уровень рентабельности. Но, с другой стороны, высок и уровень рисков. Затрудняют реализацию инвестиционных проектов в центре города такие факторы, как стесненность площадок, ограничения по движению строительной техники в дневное время, недостаточная изученность геологического состояния в центре, высокий износ всех коммуникаций и главное – необходимость сохранять исторический облик города, что, по словам Пирумова, не всегда соответствует интересам инвесторов.

ДИПС является генеральным инвестором по реконструкции в ЦАО. По данным Пирумова, более 700 зданий в центре признаны ветхими или аварийными, и таких домов со временем будет прибавляться.

«Реконструкция – тонкая и, безусловно, сложная работа, требующая от застройщика значительных вложений и больших временных затрат, – говорит управляющий партнер, руководитель департамента продаж «Центр» компании «Новое Качество» Александр Илюхин (компания сейчас консультирует один из проектов реконструкции нескольких домов в центральной части города). – Поэтому и соотношение новостроек и реконструированных зданий на рынке элитной жилой недвижимости в Москве примерно 1 к 10». Как правило, после реконструкции цена квадратного метра в здании повышается как минимум в два раза, – говорит коммерческий директор корпорации «С-Холдинг» Наталья Соколкова. В итоге стоимость реконструированных квартир в старинных зданиях, не подлежащих сносу, вполне сопоставима с ценами на новое элитное жилье.

Александр Илюхин приводит несколько примеров удачно выполненной реконструкции. Эффектно выглядит особняк по адресу Малая Молчановка, д. 8, более известный как «Дом со львами» в районе старого Арбата. В доме была произведена полная реконструкция с заменой всех систем коммуникаций. Сейчас этот особняк вмещает 27 эксклюзивных квартир, оснащен современной инженерией, имеет круглосуточную охрану и полностью готов к проживанию. Интересная реконструкция была проведена в «Арбатской усадьбе». Красивый старинный особняк в Трубниковском переулке, д. 4, воссоздан по эскизам прошлого века и превращен в клубный дом на 6 квартир.

Ситуация, когда спрос на элитное жилье сильно превышает предложение и отсутствует жесткая конкуренции, к сожалению, порождает порой упрощенный подход к делу. В качестве примера неудачного проекта эксперты компании Blackwood приводят жилой дом №27, построенный на Остоженке компанией «Главмосстрой». По их мнению, проект неудачен тем, что уровень качества нового дома сильно не дотягивает до уровня других домов района. Инвесторы, сэкономив на строительстве, столкнулись с большими трудностями при реализации дома. Район «обязывает», и цена квадратного метра доходит до $5 тыс., а качество, инфраструктура, планировка дома и его внешний вид не соответствуют выставленной цене. В результате дом «завис» на рынке.

Элиты прибывает

Как ни банально это прозвучит, но новые оазисы качественного жилья будут появляться в престижных районах с высокой стоимостью квадратного метра. Хорошо, если благодаря отчислениям инвесторов власти смогут приводить в порядок дома, расположенные в непрестижных районах. А элита (если понимать под этим недвижимость ценой от $10 тыс. за метр) будет множиться в центральной части города, которая тоже подвергнется реконструкции. Продать объекты по такой цене где-либо кроме Центра сегодня в Москве не получится, соответственно, при том же качестве они попадают в ценовую категорию «бизнес-класса».

Арбат, Остоженка, Замоскворечье, Тверская – это те районы, где будут возникать кварталы жилья экстра-класса, элитность которого никто не сможет оспорить, – констатируют эксперты «Домостроя». Что же касается других районов Центрального административного округа, где в ближайшее время будет проводиться комплексная реконструкция, таких как Басманный, Мещанский, Красносельский, Пресненский, Таганский, то здесь будет возникать жилье, которое следует относить к промежуточному классу между элитным и бизнес-классом (это жилье будет уступать элитному не по качеству, а по месторасположению).

В обозримом будущем Москва не пойдет по пути четкого разделения на районы в зависимости от уровня материальной благосостояния жителей, уверены в компании Blackwood, но в известном смысле такое разделение, хотя и не столь очевидное, уже происходит.

Эксперты Blackwood отмечают, что, при сохранении и улучшении экономического положения в стране, рынок элитной недвижимости продолжит развиваться высочайшими темпами, и перспективой развития этого сегмента является переход от «точечного» сооружения элитных объектов и реконструкции отдельных зданий к комплексной элитной застройке.

Коммерческий успех Остоженки вдохновляет застройщиков продолжать реконструкцию целых районов. По данным «Домостроя», в Хамовниках также намечена комплексная реконструкция и вывод оставшихся промышленных зон. Однако этот процесс, скорее всего, затянется на годы. Активизировался процесс реконструкции старых и возведения новых домов в районе Арбата. Это один из факторов, вызвавших бурный рост цен на арбатские квартиры за прошедший год, который составил 57%.

Продолжится реконструкция Замоскворечья, но при возведении новых зданий будет сделан упор не на жилищное строительство, а на офисные комплексы, хотя увеличение однородности застройки, несомненно, скажется на темпах роста цен на жилье в Замоскворечье.

Учитывая программы реконструкция ветхого жилищного фонда и вывод промышленных предприятий из исторического центра столицы, в компании Blackwood выделили 6 районов, которые обладают наибольшим потенциалом для комплексной элитной застройки: Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды, Тверская-Сухаревская, Чистые пруды и Замоскворечье. Плотность комплексной элитной застройки и уровень средних цен снижаются от Остоженки (средняя стоимость квадратного метра составляет $8 тыс.) до Замоскворечья (в среднем $3 тыс. за кв.м).

На сегодняшний день интенсивнее всего ведется строительство на Остоженке и в районе Патриарших прудов, и меньше всего – в районе Чистых прудов. В ближайшее время ситуация существенно поменяется, по мере освоения ветхого жилищного фонда, который и является на сегодняшний день основным ресурсом для будущего строительства.

Наиболее перспективные районы для комплексного освоения территории под элитную застройку – Замоскворечье и Патриаршие пруды. Пик их развития придется на 2004-2006 гг. За ними следуют Тверской-Сухаревский район и зона Арбата, освоение которых будет происходить более менее равномерно в период с 2004 по 2008 гг. По оценкам Blackwood, 2004 г. станет отправной точкой в развитии района Чистых прудов, а к 2006 г. он еще больше укрепит свои позиции на рынке элитного жилья. Остоженка почти исчерпала свои ресурсы.

Развитие районов будет сопровождаться увеличением объемов строительства элементов инфраструктуры, которые отвечали бы уровню окружающей застройки. На сегодняшний день даже в пределах «золотой мили» инфраструктура района не дотягивает до требуемого уровня. Наблюдается также несоответствие инфраструктуры и окружающей застройки. Например, менее развитый район Патриарших прудов богат ресторанами и дорогими магазинами, которых так не достает престижной Остоженке.

Сумма и целое

По мнению президента концерна «КРОСТ» Алексея Добашина, вопрос даже не в том, где в Москве могут появиться «островки элитного жилья», а в том, что это такое. Это не просто совокупность прекрасных домов, это другой образ жизни, аналогичный тому, который принят сейчас в небольших европейских городках. Неправильно судить об элитных районах на основании опыта объектов точечной застройки. Люди в этих домах живут в необъятном мегаполисе, рождающем агрессию, застроенном домами-коробками, забитом машинами, уверен Добашин. Именно поэтому важно, какие дома будут возводиться в реконструируемых районах города, в какой среде будут воспитываться живущие в них дети.

Поквартальная реконструкция позволяет создавать микрорайоны самодостаточные и удобные для нормальной жизни. Каждый представляет собой модель маленького города. Обжитые районы по всей Москве готовы принять людей в большом количестве. Конечно, при грамотной организации пространства. Наиболее перспективными местами станут кварталы между основными магистралями, вдоль которых самая плотная застройка и самая дорогая недвижимость. Руководитель «КРОСТа» считает, что не суть важно, какие определения – «элита», «премиум», «бизнес-класс» или «супер-люкс» – даст объектам в таких кварталах рынок.

В настоящее время «КРОСТ» ведет реконструкцию 75-го квартала в Хорошево-Мневниках, где к 2010 г. появится европейский квартал «Велтон Парк» общей площадью около 600 тыс. кв.м. Уникальный проект вывода основных транспортных потоков в подземный уровень, размещение там же парковок, складских и технических помещений высвободит улицы и дворы «Велтон-Парка» для активной жизни и отдыха. Расположение квартала позволит сформировать полноценную рекреационную зону, комплексно преобразовать природную среду.

Кроме строительства «Велтон-Парка» в планах концерна реконструкция квартала 84-85, застроенного пятиэтажками первого поколения индустриального домостроения в микрорайоне Хорошево-Мневники Северо-Западного административного округа. Здесь предполагается ввести в строй 400 тыс. кв.м жилой площади.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...