Как нам стоит дом построить, чтоб потом его продать

«Дефицит сделает свое дело — все квартиры будут реализованы», — сегодня так думают большинство девелоперов. Но в таком подходе есть свои изъяны. Пока столичный рынок недвижимости существует по правилам продавцов, игнорирование многих вещей сходит им с рук. Впрочем, в последнее время часто слышатся разговоры о том, что новостройки не продаются «на ура». Причина не только в цене.

 

 

Потенциальные покупатели жалуются, что при всем желании им трудно подыскать нужный вариант. Чтобы исправить подобную ситуацию, девелоперам придется внимательнее изучать спрос. Кто его диктует и какие требования при этом выдвигаются? Свои мнения высказывают ведущие специалисты рынка недвижимости.

«Точность попадания» и верно понятые потребности покупателей способны обеспечить высокий капиталооборот, стать залогом успешного развития бизнеса. Однако бизнес в России еще не научился столько гибко реагировать на нюансы спроса. В сфере продажи недвижимости это особенно заметно.

«Национальная сборная» покупателей

Контингент покупателей на рынке недвижимости Москвы сегодня очень разнообразен. Генеральный директор ЗАО «МИАН–агентство недвижимости» Нина Кузнецова рассказывает: «В сложившихся условиях ажиотажного спроса довольно сложно обрисовать потенциального покупателя — сейчас стремятся купить квартиру как те, кто может позволить себе только жилье в доме эконом-класса в Подмосковье, так и те, кто приобретает жилье в эксклюзивных домах. Более активное использование программ ипотечного кредитования еще больше расширяет круг покупателей. Благодаря ипотеке существенно увеличилась доля клиентов, которым чуть более 30 лет. Сегодня среди покупателей новостроек примерно 35% — приезжие из других городов России, 10% — иностранцы ближнего и дальнего зарубежья. Остальные — жители Москвы и Подмосковья».

Какому жилью отдается предпочтение? Как свидетельствуют многочисленные рейтинги, баланс складывается не в пользу новостроек. И этому способствуют многие причины: действие 214-го закона, отсрочки заселения, сложность получения ипотечных кредитов для приобретения нового жилья, истории с обманутыми соинвесторами. Среди приезжих, все-таки решившихся на приобретение новой квартиры, немало тех, кто выбирает ближнюю «провинцию».

«Покупатели из регионов России или стран СНГ нередко предпочитают приобрести жилье эконом-класса в новостройках ближайшего Подмосковья, чем довольствоваться столичными «хрущевками», — замечает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов. И такой выбор полностью оправдан благодаря современным планировкам квартир, более здоровой экологии районов. Стоит учесть, что в ряде подмосковных городов складывается неплохая инфраструктура и решаются транспортные проблемы. Внимание на Подмосковье теперь обращают не только приезжие, но и москвичи, которые хотят улучшить жилищные условия, отвлечься от суеты и вдохнуть свежего воздуха. С годами их становится все больше и больше.

Держим курс «на панель»

Многие люди, которым в советские времена приходилось переселяться из кирпичных в панельные дома, помнят, с какой грустью они покидали надежные теплые стены. Сегодня ситуация изменилась. Кроме кирпичных возводится немало добротных монолитных домов. Но все-таки среди покупателей новых квартир больше всего поклонников «панели». Неужели такие постройки стали качественнее и красивее? Или дело в цене?

На самом деле главной причиной такого предпочтения, по мнению многих специалистов, являются высокие темпы панельного строительства и, соответственно, скорость заселения в новые дома. При нынешней ситуации такой фактор подчас перевешивает все остальные.

Разумеется, эти соображения работают прежде всего в сегменте эконом-класса. Что касается более состоятельных покупателей, то они отдают предпочтение кирпичным и монолитным домам, чьи потребительские характеристики значительно лучше.

«Однушки» — фаворит спроса

В последние годы рост цен на недвижимость оказался настолько стремительным, что перекрыл возможности большинства потенциальных покупателей. В итоге увеличился спрос на небольшие квартиры, прежде всего однокомнатные.

Кроме экономических причин интерес к малогабаритным квартирам поддерживают социальные соображения. «Повзрослевшие дети, предпочитая жить самостоятельно, приобретают небольшое, но собственное жилье. Часто случается, что и дети, приехав в столицу и хорошо в ней устроившись, перевозят родителей поближе к себе и покупают для них небольшие квартиры в Москве или ближайшем Подмосковье, — рассказывает С. Лядов. — «Однушками» обзаводятся и люди творческих профессий, например, под художественную или фотостудию, а также предприниматели — для бизнеса».

В домах бизнес-класса нередко встречается вариант «3+1», при котором, если существует возможность объединения квартир, «однушки» покупают для улучшения качества и размера жилплощади. В этом случае удается получить удобную, хорошо спланированную квартиру с максимальным количеством окон и двумя санузлами.

Но удовлетворить возникший к маленьким квартирам интерес оказалось не так просто. «Процент однокомнатных квартир в доме колеблется от 15 до 80%, но в среднем составляет 20–40%, — рассказывает С. Лядов. — Дело в том, что спроектировать объект, включающий только «однушки», нереально из-за требований по инсоляции. Им не будут удовлетворять те квартиры, которые смотрят окнами на север. У них должна быть еще одна комната, чтобы квартира имела больший доступ к солнечному свету. Поэтому в доме как минимум должны быть еще и «двушки».

Специалисты убеждают: в настоящее время «однушки», что бы ни говорилось об их дефиците, есть практически во всех многоквартирных жилых зданиях. Исключение составляют разве что клубные дома. В объектах эконом-класса однокомнатных квартир больше, чем в бизнес-классе. Но больше всего их обычно насчитывается в дешевых новостройках непрестижных районов: на таких объектах девелоперы стараются проектировать их по максимуму.

Тонкости внутренней организации

Рассуждая об актуальных планировочных тенденциях, на одной из них, пожалуй, нужно остановиться особо. Речь идет о модном в последние годы пристрастии многих девелоперов к так называемой крупной «нарезке» квартир. Подобная внутренняя архитектура, безусловно, заключает в себе несколько очевидных преимуществ для застройщика. Во-первых, она позволяет экономить: ведь при очевидном увеличении размера квартиры, а значит, и ее стоимости строительные затраты уменьшаются, а подготовка проектных решений упрощается. Во-вторых, чем больше площадь квартир, тем меньше метров уходит на коридоры и лестничные площадки.

В результате увеличился средний размер квартир, а на рынке первичной недвижимости образовался ощутимый дефицит небольших площадей. Если раньше типовые «однушки» имели площадь около 36 кв. м, то теперь она увеличилась до 42–48 кв. м. Дальнейшему ее увеличению препятствует только размер максимального шага между панельными стенами.

В монолитных домах такого технологического ограничения не существует, поэтому площади однокомнатных квартир еще больше: они достигают сегодня 55 или даже 72 кв. м. Такое жилище — в чистом виде студия, весьма популярная на Западе, привлекающая преимущественно бессемейных людей. Однако на отечественном рынке такая планировка пока мало востребована.

Конечно, обладая большой однокомнатной квартирой, можно провести перепланировку. «Желание заказчика, безусловно, важно, но существуют определенные стандарты и нормы при перепланировке. Например, при дополнительной разбивке площади важную роль играет количество окон, расположение санузлов и кухни, несущие стены и многое другое. Если условия позволяют, тогда дополнительное деление реально», — объясняет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Но с квартирой студийного типа такой вариант не пройдет. Причины очевидны: помещения имеют одно–два окна — получить вместо дополнительной комнаты чуланчик вряд ли кого устроит.

Местный колорит — залог успеха

Впрочем, усовершенствования традиционных планировочных решений иногда бывают удачными и востребованными. Например, панельные «двушки», ранее имевшие площадь 58–60 кв. м, сегодня «располнели» до 60–76 кв. м. Они удачно «нарезаны» и пользуются высоким спросом. В современных монолитных домах двухкомнатные квартиры увеличились до 90–120 кв. м и тоже пользуются спросом, поскольку удобны и более или менее доступны для состоятельной московской семьи.

Эксперты полагают, что удачно спланированные «двушки» и «трешки» становятся все популярнее. Так, Н. Кузнецова считает, что «в последнее время потребители уверенно отдают предпочтение двухкомнатным объектам. Да и «трешки» завоевывают все большее внимание. Их доля в общей структуре спроса теперь лишь незначительно меньше, чем доля однокомнатных квартир».

А вот многокомнатные объекты пользуются заметно меньшим вниманием: их значительная стоимость резко уменьшает число потенциальных покупателей. «Не пользуются спросом и квартиры небольшого метража с узкими длинными коридорами, с огромными холлами и лоджиями», — утверждает маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Ирина Егорова.

Всегда в моде

В заключение краткого экскурса по наиболее востребованным на рынке разновидностям жилья надо привести и традиционно удачные примеры. «Большим спросом пользуются квартиры с хорошими видовыми характеристиками, с окнами, выходящими на «теплые» стороны света — юг, восток, запад, а также с «нелинейным» расположением комнат», — считает Н. Кузнецова. Приведенные ею характеристики дополняет И. Егорова: «Популярны квартиры с удобными планировками и рациональным использованием площадей — с просторными кухнями, с комнатами правильной формы. Предпочтительно наличие нескольких санузлов».

Особенно серьезны требования к внутренним планировкам объектов верхнего ценового сегмента. «Основным критерием, которым руководствуются застройщики элитных домов при проектировании, является удобство и функциональность, — комментирует К. Ковалев. — Постепенно уходят в прошлое двухуровневые квартиры с массивными лестницами. Важным считается соотношение общей площади и числа спален. Сейчас востребовано жилье с двумя–тремя спальнями и таким же количеством санузлов, просторной кухней, столовой (гостиной), кабинетом, гардеробной и хозяйственной комнатой».
В целом все эти тенденции едва ли характерны исключительно для настоящего момента. В конце концов качественно построенные дома, удобные и разумные планировки всегда пользовались высоким спросом.

Оксана Каарма
Управляющий партнер управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Если говорить о спросе, то застройщики давно проводят исследования рынка и потребительских предпочтений, привлекая для этого крупные риэлторские компании и профессиональных консультантов, которые оказывают консалтинговые услуги относительно тех или иных проектов.

Конечно, спрос во многом формируют потребители. Что касается дефицита потребительских опций в структуре предложения, то данное обстоятельство связано с дефицитом объектов на рынке новостроек. Если бы объем предложения увеличился, то и ассортимент рынка в гораздо большей степени соответствовал бы запросам покупателей.

Ольга Побединская
Директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002»:
— Некорректно утверждать, что весь рынок недвижимости существует по правилам продавцов. На сегодняшний день так живет только определенный его сегмент — жилье эконом-класса, так как в этом сегменте действительно существует жесткий дефицит. Но рынок элитного жилья, достигнув в цене верхнего предела, постепенно становится рынком покупателя.

На данный момент стоит утверждать, что политику на массовом рынке недвижимости определяют застройщики: от них зависит, что именно и в каком объеме будет возведено. Жители регионов и так называемые инвесторы не играют в этом такую существенную роль, как строители. В этих условиях говорить об изучении спроса и учета требований покупателя не приходится.

До последнего времени тенденция была следующая. Количество сдаваемых в эксплуатацию квадратных метров остается неизменным, но постоянно увеличиваются площади строящихся квартир. Как следствие — уменьшается количество новых квартир.

Елена Вознесенская М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...