Какую форму управления домом выбрать

С 1 января 2007 года каждый многоквартирный дом в России будет обслуживаться в соответствии с выбранной формой управления. И даже если жильцы не воспользуются предоставленной возможностью выбора, за них это сделают другие. Поэтому лучше заранее знать о своих правах и своевременно ими воспользоваться.

Без собрания никуда

Как известно жильцы одного или объединенных в группу домов самостоятельно должны выбрать форму управления. Одну из трех:

непосредственное (личное) управление;
товарищество собственников жилья (ТСЖ);
возложение функций управления на специализированную компанию.

 

 

Выбор осуществляется на общем собрании жильцов, о котором заранее оповещаются жильцы, а также местные органы власти и при достаточном количестве собственников, то есть чтобы общая жилплощадь всех пришедших составляла не менее 51% жилой площади дома.

Так, например, недействительным будет проведение такого собрания в неосвещенном, тесном полуподвальном помещении или же рядом с шумной улицей. Образцы бюллетеней для голосования должны быть установленного образца и не подвергать сомнениям представителей счетной комиссии правильность заполнения проголосовавшего собственника. Как известно, владельцы муниципальных квартир не имеют право голоса, так как не являются собственниками, поэтому за них голосуют представители муниципалитета.

Форма управления выбирается большинством голосов, оставшиеся в меньшинстве подчиняются остальным.

Бывает, что по результатам голосования невозможно определить будущую форму управления. Например, теоретически все жильцы проголосовали в равных долях за разные формы управления. По мнению юристов в этом случае следует повторить выборы с самого начала через утвержденный законом срок. Проще, когда большинство голосов делится между двумя формами управления, тогда при повторных выборах в голосовании участвуют только те формы управления, которые набрали большинство голосов. Вот пример такой ситуации. При голосовании за ТСЖ проголосовало 40% присутствующих, за управляющую компанию (УК) - 27%, за непосредственное управление -21%, воздержались – 12%. При повторном голосовании жильцы выбирали между ТСЖ и УК.

Нельзя забывать о том, что проведение общего собрание должно быть обязательно запротоколировано. Кстати, помимо выбора формы управления на собрании можно принимать иные решения, включенные в повестку дня. Решения по общим непредусмотренным повесткой вопросам переносятся на будущее собрание.

Довольно часто возникает вопрос, а что если проигнорировать все эти выборы и ни о чем не думать? Ответ очень простой – ничего страшного. Жильцы вправе ничего не делать (законом это не запрещено). Но в таком случае орган местной власти возложит функции управления на стороннюю компанию. Как правило, на прежние ДЕЗ или РЭУ, которые, кстати могут поменять форму собственности и стать новоиспеченными АО, ЗАО и пр.

Непосредственное управление

Предположим, что на общем собрании было принято решение о личном управлении собственниками, принадлежащих им квартир.

Что это такое на деле? Вкратце так:

Во-первых, собственник самостоятельно заключает договора с организациями, питающими его квартиру водой (холодной и горячей), электроэнергией, газом и пр. То есть за каждую коммунальную услугу должна быть своя расчетная книжка.

Во-вторых, несмотря на единоличную заботу о своем жилье собственники должны заботиться о состоянии общей площади и имущества. Сюда входят: лестничные пролеты, лифты, мусоропровод и пр. Так что владельцам квартир необходимо выбрать уполномоченное лицо, которое от имени всех жильцов будет заключать договоры на оказание услуг по своевременной профилактике и ремонту общего имущества дома. Нельзя, чтобы, скажем, ремонт лифта оплачивался из кармана какого-то одного собственника. Кстати халатное или безразличное отношение к общему имуществу недопустимо, так как представители Госпожарнадзора, санэпидемстанции и пр. ведут за этим постоянный контроль.

В-третьих, при такой форме управления каждый отвечает только за себя. Например, долги алкоголика-соседа не распределяются между остальными жильцами (как правило судьба должника решается в судебном порядке), а лежат только на нем.

Товарищество собственников жилья

Это самая распространенная форма управления многоквартирным домом. Ее не принимают только при домах с небольшим количеством квартир – получается невыгодно. ТСЖ – это юридическое лицо, которое имеет право заключать серьезные договора, оформлять ссуды, вести хозяйственную деятельность, в том числе сдавать в аренду пустующие помещения и использовать эти средства на поддержания дома в здоровом состоянии. Конечно, это теоретически. Практически, задача ТСЖ, как и любой другой формы коллективного управления – достойно выжить при условии навязывании населению коммунальной реформы, и уж потом повышать качество проживания в доме и снижать объем коммунальных расходов для собственников.

Главное при создании ТСЖ – это его Устав. Как показала практика уже созданных ТСЖ (как в новостройках, так и на вторичном рынке), чем больше пунктов прописано в уставе, тем лучше. Кстати законом не возбраняется дополнять устав и переутверждать его с вновь внесенными дополнениями и исправлениями (естественно в соответствие с утвержденным законом порядком).

Помимо Устава члены ТСЖ обязательно выбирают бухгалтера, электрика, сантехника, уборщицу и других лиц, которые официально зачисляются на работу с начислением им заработной платы. Если человек начинает работать на общественных началах, ни к чему хорошему это не приводит, другими словами постепенно его деятельность сводится к нулю, а спрашивать с него за качество проведенных работ бессмысленно. Ответы не пестрят разнообразием – почему я должен бесплатно работать, а мой сосед в это время смотреть телевизор.

Все принятые на работу специалисты обязаны иметь документ, подтверждающий их квалификацию. Вариант, когда бухгалтером становиться пенсионерка, которой все равно нечего делать – не пройдет. При первой же аудиторской проверке ей будут предъявлены серьезные обвинения в нарушении законодательства.

Высшим органом управления товарищества является общее собрание членов ТСЖ. Принятие решений по текущей деятельности возлагается на Правление. В качестве контролирующего органа выбирается ревизионная комиссия. Внеочередное собрание ТСЖ может проводиться по инициативе правления, ревизоров и по заявлению рядовых членов ТСЖ (если это условие внесено в Устав).

Частная управляющая компания

Если по каким-то причинам собственники не хотят принимать участие в управлении, а тем более самостоятельно управлять своими квартирами у них имеется возможность поручить заботу о своем жилье специализированной компании. Разумеется, качество обслуживания будет зависеть от самой УК, поэтому выбирать ее стоит очень тщательно. Тем более, что на рынке уже появилась масса компаний-однодневок (аферистов). Предлагаемый ими перечень услуг и якобы лояльные цены не имеют под собой абсолютно никакой основы.

Некоторые профессионалы рынка недвижимости вообще предсказывают волну мошенничеств в связи с проведением жилищно-коммунальной реформы. И здесь немалая роль отводится вновь образованным управляющим компаниям. При проведении проверки необходимо поинтересоваться, как долго компания занимается этим видом деятельности. Возможно, раньше она специализировалась в абсолютно другой области. А может быть приобретенная форма собственности скрывает за собой опытных работников бывшего ЖЭКа.

После подписания договора с управляющей компанией (обычно не менее, чем на один год), все собственники обязаны выполнять указания своих управленцев. И если их не устроит повышение цен, дополнительные «поборы» или качество обслуживания (а часто деньги просто уходят неизвестно куда), то по большому счету ничего не поделаешь, приходится терпеть. Разумеется кроме случаев явного расхождения с условиями заключенного договора и противоречащие Жилищным кодексом.

Основные критерии надежной УК:

предложение услуг по реальным ценам, когда выполняется главное соотношение успеха «цена-качество»;
хорошая материальная база УК и современное техническое оснащение;
достойный уставной капитал.

Каждая форма управления имеет массу своих особенностей и нюансов, которые невозможно рассмотреть в рамках одной статьи, поэтому мы еще неоднократно будем возвращаться к этой теме.

Алексей Трембицкий Личные Деньги
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...