Категории роста

Несмотря на то что в целом столичное жилье на вторичном рынке продолжает расти в цене, уровень спроса на метры в домах различных категорий существенно отличается. Поэтому на фоне общего ценового подъема более ликвидные категории жилья дорожают значительно быстрее, нежели менее востребованная недвижимость.

Приоритетные тенденции

Как известно, в 2001 году наиболее покупаемыми оказались однокомнатные, малогабаритные квартиры в непрестижных районах города. Это панельные "хрущевки" и дома брежневского периода застройки с маленькой кухней. По данным РАН "САВА", это жилье подорожало соответственно на 42 и 37,9%, опередив лидировавшие ранее по темпам ценового прироста кирпичные "сталинки" и монолитно-кирпичные "высотки".

 

 

В течение гораздо более спокойного прошлого года ситуация на рынке развивалась по иному сценарию. Налицо оказалось замедление темпов роста цен и плавный переход к фазе стабилизации, следствием которой, по мнению большинства аналитиков, должно было стать перенасыщение рынка и некоторый "откат" цен. Однако этого не произошло. Зато на лидирующие позиции вышли многокомнатные апартаменты в высотных зданиях и домах сталинской застройки, которые дорожали по сравнению с другими категориями более стремительными темпами - на 25%. Это явно свидетельствовало о переориентации потребительского спроса от типового панельного жилья к более качественному - монолитному и кирпичному. Подобному положению вещей способствовала и одна тенденция, в соответствии с которой стало прослеживаться размывание "ценовых" барьеров на жилье различных категорий. Чем меньше оказывалась дельта между стоимостью квадратного метра в монолитно-кирпичном и панельном доме, тем больше у покупателей появлялось стимулов вкладывать средства в более ликвидное жилье.

Помимо этого, по данным аналитиков, именно в 2002 году был отмечен и рост заявок на эксклюзивные договоры с покупателями. Порядка 85% всех сделок пришлось на "альтернативную" куплю-продажу квартир. Количество сделок с привлечением ипотечных кредитов возросло в 2,5 раза по сравнению с 2001 годом.

Аналитики АН "Домострой" отмечают, что уже третий год характерной особенностью рынка недвижимости является высокая летняя активность покупателей. Несмотря на сезон отпусков, ситуация с уровнем цен, спросом и объемами продаж на вторичном рынке находится (в ранее традиционно "мертвые" месяцы) на довольно высоком уровне. Хотя наиболее престижными в плане покупки качественного жилья по-прежнему остаются Центральный, Западный и Юго-Западный округа столицы, нельзя не отметить, что у многих потенциальных собственников пропал страх перед покупкой недвижимости в "спальных" районах. Более приоритетным фактором стало наличие высоких потребительских качеств жилья.

Возросшая платежеспособность населения, а также депозитные банковские ставки, зачастую отстающие от темпов роста инфляции, позволяют ряду игроков за счет инвестирования свободных средств в ликвидную недвижимость рассчитывать в дальнейшем на получение солидных дивидендов. Впрочем, нельзя не считаться с тем, что доходность, получаемая от реализации новостроек на первичном рынке, не идет в сравнение с теми средствами, которые удается выручить при перепродаже "сталинок" и тем более панельных "хрущевок". Ведь цены на бэушные категории жилья уже изначально находятся на верхней стадии роста и дорожают только вследствие общего ценового подъема рынка. Тогда как у новостроек, реализуемых на начальных этапах строительства, имеется гораздо более значительный потенциал для дальнейшего ценового роста.

Также приходится считаться и с тем, что изменение стоимости квартир на вторичном рынке, несомненно, оказывает ощутимое влияние на цены и темпы продаж новостроек точечной застройки в сложившихся спальных районах Москвы. Как отмечают в АН "Домострой", в первую очередь к таковым объектам относятся типовые панельные и недорогие монолитные дома, строящиеся в районах с хорошо развитым жилым фондом. Особенно заметная ценовая динамика прослеживается в спальных районах застройки 70-80-х годов, где основную массу составляют дома таких серий, как П3, П44, П30, П46, КОПЭ, - по своим характеристикам практически не уступающим строящемуся жилью эконом-класса.

В первом квартале этого года, по наблюдениям аналитиков РАН "САВА", наиболее ощутимый всплеск цен на "вторичке" коснулся самого дешевого жилья в непрестижных районах - панельных "однушек" в пятиэтажках, где основной спрос прежде всего сформировали покупатели из провинции и жилья бизнес-уровня, к которому относятся высотные кирпичные и монолитные дома, а также здания сталинской застройки, пользующиеся спросом у жителей столицы, улучшающих свои жилищные условия. При этом, по данным агентства, на рынке более чем на 30% вырос объем предложений, основную долю в котором составили наиболее ликвидные позиции - квартиры в кирпичных "высотках" и монолитно-каркасных домах.

Кирпичные лидеры

Согласно исследованиям компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", наибольший рост цен (на 11,6%) произошел во втором полугодии в сегменте кирпичного жилья - от $1236 в июле до 1379 в декабре. Современные панельные дома свыше 12 этажей подорожали на 9,4% - от $943 до 1032, а "хрушевки" и "брежневки" поднялись в цене на 9,3% - от $898 до 982. Наименьшая ценовая динамика была зафиксирована для блочного жилья - 8,8% - от $945 до 1028. При этом в панельных домах больше всего подорожали многокомнатные квартиры - около 18%, а в кирпичных домах, наоборот, "ценовыми" лидерами стали "однушки" - 23%.

О сохранении в этом году приоритетности кирпичных категорий говорят данные РАН "САВА", в соответствии с которыми безусловным лидером по темпам ценового прироста за первое полугодие (13,3%) является жилье в 6-10-этажных "сталинках". Престижность проживания в этих домах и по сей день не подвергается сомнению, даже несмотря на факторы морального старения и физического износа. Причина народной любви к "сталинкам" прежде всего заключается в том, что они зачастую имеют уникальные архитектурные решения и располагаются в престижных районах города в пределах Садового кольца с развитой инфраструктурой.

Средняя стоимость метра в этих домах составила на июнь $1452 за 1 кв. м, а диапазон цен на квартиры находился в пределах от $46,3 тыс. за "однушку" на востоке столицы до $140,5 тыс. за "трешку" в центре. Что касается ценовой динамики, то если середина 90-х годов была отмечена бумом продаж квартир в сталинских домах по явно завышенным ценам, то в первом квартале этого года стоимость некоторых таких объектов, особенно в центре города, несколько снизилась. Как правило, ажиотажный спрос на "сталинки" возникает осенью, когда многие потенциальные собственники всерьез задумываются о приобретении метров для собственного проживания.

Еще одной популярной категорией у населения являются кирпичные 12-16-этажные высотки, на которые, по данным РАН "САВА", начиная с 1998 года цены выросли наиболее ощутимыми темпами - на 27,9%. В первую очередь это касается жилплощади в популярных "цековских", "мидовских" и "совминовских" домах 70-80-х годов застройки, возводимых для партийной номенклатуры и советских чиновников. В числе несомненных "плюсов" высоток - полуметровые наружные стены из кирпича, внутренние перегородки и перекрытия из гипсокартона, а также удачная планировка квартир с оптимальным метражом ("однушка" - 40 кв. м, "двушка" - 60 кв. м и "трешка" - 87 кв. м), большие лоджии, просторные кухни (в среднем - 10 кв. м), потолки - 2,7 м. В таких домах средняя стоимость предложения составила в июне максимальную величину среди всех категорий жилья - $1532 за 1 кв. м. В результате диапазон цен на метры в них лежит в пределах от $46,9 тыс. за "однушку" на востоке города до $187,1 тыс. в "трешке" в центре.

"Золотая середина"

Более спокойный рост цен в последнее время прослеживается на 9-15-этажные панельные и блочные дома серийного производства 70-80-х годов, относящиеся к категории "типовая панель". Максимальное увеличение цен на подобное жилье наблюдалось в 1999 году. Однако, похоже, что "звездные времена" для домов, возводимых по сборно-железобетонной технологии, остались позади. Так, в прошлом году "типовая панель" выросла в цене всего на 15%, и получилось, что за пятилетний период начиная с июня 1998 года данная категория имеет самый низкий показатель прироста - 17%. По данным РАН "САВА", в июне средняя цена предложения в таких домах составила $1071 за 1 кв. м. В итоге средняя стоимость однокомнатной квартиры на восточной окраине города оказалась порядка $40,2 тыс., а стоимость "трешки" в центре - $95,4 тыс. Как отмечают в АН "Домострой", вследствие большого объема предложения жилья (сопоставимого по своим характеристикам и выставленного на вторичном рынке в среднем ценовом сегменте $1200-2000 за 1 кв. м) сейчас прослеживается наиболее высокая конкуренция между типовой панелью и домами, возводимыми по индивидуальным проектам. Подобная ситуация благоприятна для покупателей, которые получили возможность вести "игру на понижение".

Определенный интерес у покупателей сложился в отношении 17-22-этажных панельных высоток, позиционирующихся на рынке в категории "современная панель". Так, по данным АН "МИАН", в этом году покупатели предпочли вкладывать деньги не только в кирпичное жилье, но и в современные панельные дома выше 16 этажей. Хотя приходится признать, что еще три года назад метры в сборно-панельных домах таких серий, как П-44Т, П3-М и КОПЭ-М, где предлагались современные планировочные решения и имелась возможность перепланировок, пользовались куда большим спросом, чем в последнее время.

По темпам ценового роста за первое полугодие данная недвижимость занимает почетное третье место - 10,5%, уступая пальму первенства "сталинкам" - 13,3% и "типовой панели" - 10,5%. В июне диапазон цен на современное панельное жилье лежал в пределах от $41,5 тыс. за "однушку" до $117,2 тыс. за "трешку" в центре.

Прогноз

По оценкам аналитиков, вплоть до 2004 года московская недвижимость будет только расти в цене. Скорее всего до конца года столичное жилье будет дорожать около 1% в месяц, что позволит говорить о 15%-ном годовом приросте на рынке недвижимости. Предполагается, что уже со следующего года темпы ценового роста сократятся где-то до 10-12% годовых. Не исключено, что уже в 2005 году можно будет говорить о ценовой стабилизации и даже некотором снижении стоимости жилья. Хотя, как будут формироваться цены на жилищном рынке, зависит от того, как поведут себя цены на нефть, и от предвыборных ожиданий.

Роман Хохлов Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...