Клубные дома: выбираем соседей

Несмотря на то, что словосочетание "клубный дом" прочно вошло в обиход, эксперты отмечают неопределенность этого понятия. Сам по себе набор характеристик (высокое качество, малоэтажность здания, его местоположение) уже не дает права автоматически отнести тот или иной дом к категории клубных. Риэлторы, работающие в сегменте элитного жилья, обращают все больше внимания на такие критерии, как однородная социальная среда, общность интересов и психологическая совместимость обитателей клубных домов. Некоторые эксперты считают, что из-за дефицита площадок в центре города, клубные дома вскоре уйдут с рынка, уступив место многоквартирным. Однако большинство предрекает клубному жилью большое будущее в силу его рентабельности и архитектурных особенностей, позволяющих застраивать ими центр города.

 

 

Дом для своих

Различия между просто высококачественным и клубным жильем являются очень зыбкими. Многие эксперты затрудняются четко определить, где проходит водораздел. И все же в последнее время, по мере роста объемов элитного жилья, на первое место выходит такой критерий как однородный состав обитателей клубных домов.

"В элитном домостроении работает правило: "случайных людей в клубном доме быть не должно", - говорит директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. - Жильцы предпочитают заранее получить представление о том, кто будет их соседом. Потенциальные приобретатели проходят так называемый фэйс-контроль, так что вы вряд ли встретитесь в одном подъезде с конкурентом по бизнесу или человеком, который вам неприятен. Основным правилом заселения клубного дома является предупреждение противоречий между будущими соседями".

На единую социальную среду, как на одно из определяющих качеств клубного дома указывает и генеральный директор агентства Vesco Realty Сергей Леонтьев. "Цель девелоперов, - отмечает он, - создать максимально комфортную атмосферу для будущих жильцов. От остальных элитных предложений клубный дом отличается закрытостью жилого пространства. При реализации квартир на рынке существует практика поручительства или рекомендации, когда владелец недвижимости в конкретном здании приводит своего знакомого, заинтересованного в покупке квартиры в данном доме. Иногда все предложения в одном здании выкупают партнеры по бизнесу или совладельцы крупных компаний".

Некоторые эксперты ставят еще более жесткие рамки для отнесения дома к категории клубного. Директор управления новостроек отделения "Парк Тауэрс" корпорации "Миэль-Недвижимость" Кайдо Каарма считает, что условием покупки квартир в домах высшего уровня, является членство в элитном клубе. А управляющий партнер агентства элитной недвижимости "Усадьба" Александр Дьяченко вообще заявляет, что на сегодняшний день в Москве существует не более двух домов, которые с уверенностью можно отнести к классу клубных.

"Примером "стопроцентного" клубного дома является, пожалуй, только проект "Монолит плаза" на Воробьевых горах, - считает он. - Вот это действительно клубный дом: чтобы купить здесь квартиру, необходимо быть членом клуба "Монолит". Других же домов, которые бы имели ярко выраженную организационную структуру клуба, я не знаю. Все остальное - не более чем завуалированное желание продать недвижимость подороже, получив дополнительную прибыль за счет рекламы объекта как клубного".

Схожую точку зрения высказывает и коммерческий директор инвестиционно-строительной компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов. "По большему счету, "клубный дом" - один из самых больших мифов рынка элитной недвижимости, - признается он. - Клубные комплексы своим появлением во многом обязаны тому, что в ряде районов Москвы существуют ограничения по этажности. Благодаря этому, легко создать видимость небольшого предложения на рынке и подогреть интерес к дорогой покупке, так как только ореол недосягаемости способен вызвать ажиотаж у богатых людей".

Сколь-нибудь определенный портрет покупателя высококлассного жилья нарисовать сложно. "В большинстве случаев квартиры в клубных домах приобретают или владельцы собственного бизнеса, или топ-менеджеры крупных компаний, чей средний доход составляет порядка $2 миллионов в год", - говорит С.Леонтьев.

В. Козлов обращает особое внимание на стремление жильцов к камерности: "На проживание в клубных домах ориентированы люди, которых принято причислять к элите общества. Из соображений приватности они очень тщательно относятся к выбору будущих соседей и предпочитают уединение".

Управляющий директор компании Kirsanova Realty Надежда Кот говорит, что "чаще всего критерии отбора покупателей, а точнее то, кого не должно быть в доме, известны заранее. Черты нашего клиента - это человек успешный, семейный, с высокими доходами и растущим социальным статусом".

Экономная эксплуатация

Большая часть специалистов по элитной недвижимости придает важное значение таким характеристикам клубных проектов, как количество квартир в доме и качество проекта. "Изначально как клубные дома позиционировались старинные особняки в центре города, - напоминает А.Зиминский. - Но время показало, что это не совсем правильно - необходимо сделать особняк не просто удобным для проживания, но и соответствующим современному техническому уровню".

В этой связи высокий уровень эксплуатации дома играет далеко не последнюю роль. Для клубных домов обязательно наличие подземного паркинга, огороженного периметра вокруг дома, многоуровневой системы охраны, качественных лифтов, систем фильтрации воды, централизованного кондиционирования и больших общественных зон.

Кроме того, С.Леонтьев отмечает большое внимание, которое потенциальные покупатели уделяют оригинальности и единству архитектурно-планировочного решения, а А.Зиминский указывает на высокие требования, предъявляемые жильцами к виду из окна. "В идеале дома, находящиеся поблизости, должны быть такого же класса, чтобы не создавалось ощущение социальной разнородности", - считает он.

Как напоминает К.Каарма, обслуживание клубных проектов после их сдачи полностью ложится на плечи кондоминиума жильцов, поэтому большая часть устанавливаемых систем призвана в первую очередь экономить расходы на жилищно-коммунальные услуги. "Под такие проекты обычно создается специальная эксплуатирующая организация. Стоимость обслуживания одного квадратного метра подобного дома легко может превысить $5", - объясняет он.

Оснащение здания системами дистанционного управления или обустройства в нем бассейна, тренажерного зала или сауны, по общему мнению экспертов, не столь значительно. "Зачастую бывает так, что в небольшом доме часть собственников живет за городом, некоторые находятся за рубежом, а роскошно оборудованные спортивные площадки стоят без дела", - отмечает А.Дьяченко.

Цена вопроса

Не вызывает споров у экспертов вопрос о количестве квартир в клубном доме - их должно быть не больше 20 - 30. "В наиболее удачных проектах количество квартир варьируется от шести до двадцати. Оптимальным считается вариант, когда на этаже размещена только одна квартира", - указывает С.Леонтьев. Некоторые эксперты указывают, что площадь квартир в последнее время становится более скромной. "Сейчас существует тенденция к исчезновению гигантомании. Средняя площадь клубных квартир не так уж и велика - 150 - 250 кв. м", - говорит Денис Попов.

В то же время руководитель направления элитной недвижимости группы компаний МИАН Ирина Рогачева отмечает, что тенденцией последних двух лет является увеличение квартир в элитных домах. "Еще несколько лет тому назад считалось, что в клубных проектах не может быть больше 4 - 6 квартир. Но вектор развития Москвы, и прежде всего уменьшение свободных площадок, способствует появлению оснащенных по последнему слову техники элитных проектов класса De Luxe, которые, однако, нельзя однозначно отнести к категории клубных из-за их многоквартирности", - говорит она.

Стоимостные показатели как критерий жилья в элитном сегменте, по мнению большинства экспертов, сегодня уходят на второй план. Нижняя планка стоимости квадратного метра на рынке домов подобного класса находится на уровне $5 - 8 тысяч, средняя цена составляет примерно $12 - 15 тысяч, а верхняя граница ценового коридора может достигать $20 - 25 тысяч.

"На конечный порядок цифр влияет достаточно большое число факторов - уровень отделки, инженерная начинка, планировка, количество машиномест в гараже, - говорит А.Зиминский. - Кроме того, стоимость квадратного метра в клубном доме напрямую зависит от стадии готовности проекта, его месторасположения и репутации застройщика".

Однако постоянный рост цен на клубные дома не приводит к уменьшению спроса из-за небольшого предложения. "Традиционно в продажу попадает 50% квартир клубного дома, многие дома вообще продаются еще до начала строительства", - комментирует эту ситуацию В.Козлов.

Очередь на "Золотой миле"

Большая часть клубных домов, по вполне понятным причинам строится в пределах Центрального административного округа. В рейтинге районов, составленном Vesco Realty, первые пять мест занимают Остоженка, Пречистенка, Патриаршие пруды, Арбат и Якиманка.

Однако сейчас, как считают эксперты, на рынке клубного жилья наблюдается перелом: площадки не только на Остоженке, но и в менее эксклюзивных Замоскворечье, Хамовниках, в районе Смоленской площади практически закончились. "Сейчас застройщики пробуют строить клубное жилье не только на Остоженке, но и в других районах, - говорит В.Козлов. По его словам, вслед за "Золотой милей" идут Замоскворечье и Плющиха, которая всего за два года приобрела звание "Серебряной мили".

Тенденцию к отдалению клубной недвижимости от центра отмечает и И.Рогачева. "Мы вправе утверждать, что сегодня клубные дома располагаются в пределах третьего транспортного кольца, где еще можно найти свободные площадки для недвижимости этой категории. Но в любом случае они должны быть приближены к центру", - указывает она.

К.Каарма в связи с дефицитом стройплощадок даже предрекает скорый конец самому понятию клубной недвижимости. По его мнению, на территории высвобождаемых под элитное жилье "ЛГМ" в Замоскворечье и "Каучук" на Плющихе клубные дома вряд ли появятся. "При застройке этих кварталов, у застройщиков, на наш взгляд, несколько изменится подход к элитному жилью в целом, - говорит он. - Возможно, клубных домов по существующим сейчас определениям уже не будет. Вместо них появятся многоквартирные жилые комплексы класса De Luxe".

Вместе с тем, многие эксперты полагают, что у клубных домов есть будущее. Более того, в Москве вскоре возможно появятся целые кварталы с однородным составом жильцов, и первой такой территорией может стать "Золотой остров".

Эксперты указывают как на высокую доходность клубных домов. "Строительство элитного жилья вообще является наиболее прибыльным бизнесом в сфере жилой недвижимости, - утверждает С.Леонтьев. - В среднем рентабельность проектов достигает 70 - 80%. Только на росте цен с начала строительства до завершения работ инвестор может заработать до 100% годовых".

Как указывает Д.Попов, в ситуации, когда невозможно работать с масштабными проектами, девелоперам выгодно строить именно качественные и дорогие клубные дома. "Конечно, проще возвести дом выше и с большим количеством квартир. Однако в центре Москвы, где из-за исторического окружения существуют ограничения по этажности, клубный дом может быть рентабелен именно за счет высокого качества и высоких технологий. Это позволяет устанавливать максимальные цены за каждый квадратный метр полезной площади", - подчеркивает он.

ИА "Интерфакс"
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...