Вы начинаете свой бизнес, и первое, что вам предстоит сделать, – найти помещение, в котором ваша процветающая в будущем компания (или салон, или магазин) будет находиться долгое время. Однако, несмотря на все многообразие предложений, рынок офисной недвижимости почти ничего не может предложить начинающим предпринимателям. Причин тому две: дефицит недорогих и небольших помещений в целом и ваш небольшой бюджет в частности.
Большинство риелторов предлагают как минимум 100 кв. метров по ставке 550–700 долларов за «квадрат» и в пределах Садового кольца, а вам нужно всего 30 кв.
метров в Замоскворечье. Через месяц мучений, выслушав сожаления и сочувствия в десяти агентствах недвижимости и окончательно поняв, что вы относитесь к малобюджетным клиентам, вы приступаете к поискам офиса самостоятельно. И, что интересно, находите. На первом этаже или в подвале жилого дома.
Но прежде чем приступать к поискам, о фразе «Первый и последний этажи не предлагать» надо забыть. Она может быть актуальна только на рынке жилой недвижимости. Да и то в последние 3–4 года почти все новые дома сразу строятся с нежилыми первыми этажами. Местные власти давно поняли, что недостаток строительного производства можно не только обращать в достоинство, но и извлекать из него коммерческую выгоду, отдав «первоэтажные» площади под магазин, салон красоты или аптеку. Большинство же помещений свободного назначения, в которых может разместиться ваш бизнес, находятся пока в жилом фонде города.
Какое место принесет деньги
Прежде всего необходимо понять, где должен располагаться ваш офис. По словам генерального директора компании «Магазин магазинов» Анны Ширяевой, единственным бизнес-критерием в этом случае является местонахождение офиса. Именно от его выбора зависит, какое количество прибыли вы получите – огромное, среднее или ровно столько, чтобы выжить. К примеру, если вы открываете круглосуточный маленький магазинчик, в котором будут продаваться продукты и предметы первой необходимости или пункт химчистки, то желательно размещать их в непосредственной близости от вашей целевой аудитории – жителей нескольких домов, которые и станут вашими постоянными покупателями.
Уровень арендных ставок в этом случае не зависит от района, в котором находится помещение под бизнес, а потому, по меткому выражению риелторов, ставки «гуляют». Так, в Кузьминках при большой проходимости стоимость аренды может быть такой же, как и на 2-й магистрали Садового кольца при малом потоке клиентов. Как правило, минимальная арендная ставка составляет 10% от оборота.
Директор по развитию компании 4Rent Estate Сергей Храмов называет следующие цифры арендных ставок первых этажей и подвалов жилых домов: 600–650 долларов за 1 кв.метр в пределах Третьего транспортного кольца и 400–450 долларов за его пределами.
Переоборудование помещения под офис в большинстве случаев не потребует значительных вложений. Исключение составляют только места общественного питания. Если вы задумали сделать кафе или ресторан, надо быть готовым к многочисленным дополнительным тратам: могут потребоваться замена вентиляционного оборудования, увеличение электрической мощности объекта и другие компоненты «технической начинки» заведения. Во многих случаях бывает достаточно косметического ремонта помещения. Как правило, ремонт «под себя» обходится в одну-две месячные «аренды»
«Легализация» офиса потребует терпения, времени и денег
Оформление документов – неизбежный и довольно трудоемкий процесс. Ведущие риелторские агентства или компании полного цикла считают это «канцелярской работой» и, как правило, не берутся за нее. Им интереснее работать с крупными сетевыми компаниями (супермаркеты, аптеки, ювелирные и парфюмерно-косметические магазины) или банками, которые ориентированы на масштабное развитие своего бизнеса. Перед частными же предпринимателями в большинстве случаев стоит вопрос «Как выжить?», и риелторы не очень-то заинтересованы помогать им в этом. «Количество затраченных усилий в этом случае не адекватно получаемому результату», – считают представители крупных риелтерских и девелоперских компаний.
Поэтому самый оптимальный вариант для представителя малого и среднего бизнеса – набраться терпения и заняться процедурой оформления документов на офис самостоятельно.
Процесс занимает от трех до шести месяцев. Все зависит от вашей настойчивости и того, насколько вы будете ориентироваться в запутанных чиновничьих лабиринтах. В районной управе сразу поймут, что вы затеваете перевод жилого помещения в нежилое с целью получения дополнительного дохода. Поэтому официально потребуют от вас «оплаты разницы стоимости жилого и будущего нежилого помещения», которая в каждом конкретном случае оговаривается, как деликатно говорят чиновники, индивидуально.
Перевод помещения начинается со сбора согласований в Госпожнадзоре и Госсанэпиднадзоре. Потом вам понадобится техническое заключение о состоянии дома, которое можно взять в институте «Мосжилниипроект» или в другой организации, имеющей лицензию на деятельность подобного рода.
Все документы вместе со справками из БТИ, ДЕЗа и копиями документов собственника квартиры (паспорт – для физического лица, учредительный документ – для юридического) следует нести в районную Межведомственную комиссию (МВК). Если весь комплект документов был вами оформлен правильно, то обычно МВК выносит положительное решение в течение одного месяца.
Следующий этап – финансовый. Городское БТИ выдаст вам «Справку о разнице стоимостей помещений при переводе их из жилищного фонда в нежилой», а окружная Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом должна утвердить указанную в справке сумму. При ее обсчете БТИ учитывает около 20 параметров помещения под будущий офис, поэтому назвать точный порядок цифр довольно сложно, но, как правило, для частных лиц он составляет от 100 до 300 долларов за 1 кв.метр.
После оплаты вы получаете все документы, включая выписки из протокола городской МВК и Комиссии по приватизации и управлению столичным жилищным фондом, а также соответствующее распоряжение по городскому департаменту жилищной политики и жилищного фонда.
Теперь осталось только поставить в известность районное БТИ об изменении статуса помещения и провести регистрацию в Москомрегистрации. И, как говорится, «бизнес – вперед!».
Юлия Литвинова Новые известия
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 2501 -
