Квартира - сегодня, деньги - потом!

В условиях стабилизации на квартирном рынке застройщики и прочие продавцы недвижимости все охотнее предлагают разнообразные схемы покупки жилья взаймы. Как в них сориентироваться и где ждать подвоха? Одна из тенденций этого лета - многочисленные «спецпредложения» и «специальные акции» на рынке недвижимости. Застройщики очень неохотно идут на снижение цен. Но зато всеми силами пытаются сделать свой товар более привлекательным для потенциальных клиентов, предлагая «особые» условия рассрочки и ипотеки.

 

 

В целом эта ситуация, безусловно, выгодна для покупателей. Однако в каждой бочке меда, как известно, есть своя ложка дегтя. Чтобы потом не оказалось, что вы «подписались» вовсе не на те условия, на которые рассчитывали, слушая обещания, стоит предпринять некоторые меры предосторожности. Изучите ситуацию на рынке. Сравните условия «специальной акции», на которую вы клюнули, с предложениями конкурентов. Возможно, эти «фантастические» условия - сегодня уже норма жизни на рынке. Однако и слишком отличающиеся в вашу пользу от «среднерыночных» условия должны насторожить. Не исключено, что предложение исходит от мошенников. Постарайтесь понять, что именно вам предлагают. Банковский кредит, рассрочка, покупка квартиры через кооператив - юридически совершенно разные вещи с разными для вас последствиями (см. «Три способа ускорить новоселье»). Не подписывайте договор, не проконсультировавшись с юристом (см. «Мнение эксперта»). Мнение эксперта Татьяна ПальчиковА, заместитель генерального директора компании «Трест-1991»: - Риск несет в себе не способ приобретения жилья как таковой, а конкретные документы, которые подписываются гражданином и лицом, предоставляющим денежные средства или продающим квартиру. Рисков можно избежать в любом случае - если ориентироваться не на обещания, а внимательно и детально изучить ситуацию, различные предложения на рынке, договор, который предлагается подписать. Лучше, если при этом вас будут консультировать специалисты, профессионалы рынка недвижимости. Таблица 1
Три способа ускорить новоселье

	В чем суть	Плюсы	Минусы и возможные риски	Кому подойдет
Ипотека	Банковский кредит под залог покупаемой или уже имеющейся недвижимости. У многих крупных застройщиков сейчас уже заключены соглашения с банками - о «специальных» ипотечных программах для своих клиентов.	Купленная по ипотеке квартира сразу становится вашей собственностью. Вы можете сдавать ее в аренду и даже продать (с разрешения банка-кредитора).	Проценты по ипотечным кредитам по-прежнему достаточно высоки. Потому основной риск - не рассчитать свои силы на 10 - 15 лет вперед и не расплатиться с банком. К тому же при покупке по ипотеке квартира обходится дороже всего - за счет переплаты банку и разнообразных дополнительных затрат (например, на страхование).	Это уже хорошо известно: на ипотеку лучше претендовать людям со стабильным и достаточно высоким доходом на семью.
Рассрочка от застройщика	С целью завлечь покупателей некоторые компании-застройщики нынче соглашаются немного подождать с полной оплатой покупаемой квартиры. Рассрочка предоставляется на беспроцентной или близкой этому основе при условии оплаты первоначального взноса (обычно от 30%) на срок от одного месяца до года (в зависимости от компании).	Практически ничего не переплачиваете сверх цены квартиры. Этот способ «отложенной» оплаты наиболее прозрачен и понятен даже непрофессионалу и в силу небольшого срока рассрочки обычно наименее рискован.	Если у вас реально мало денег и нет квартиры, которую можно продать (чтобы оплатить новую), рассрочка вас вряд ли спасет. Имейте в виду: если вы в срок не оплатите полную стоимость квартиры, первоначальный взнос вам вряд ли вернут.	Тем, кто покупает квартиру взамен старой. Для таких людей рассрочка от застройщика - куда более удобный и выгодный вариант, чем альтернативная сделка.
Кооператив*	Вы вступаете в некоммерческую организацию, которая строит вам дом или выдает ссуду за счет взносов своих членов-пайщиков.	Для вступления в кооператив, как правило, нужен только паспорт - никаких справок о доходах и т. п. не требуется. При «кооперативном» пути покупки квартиры переплата обычно примерно в 1,5 - 2 раза меньше, чем при банковской ипотеке**.	Ждать новоселья обычно приходится долго. А собственником квартиры вы становитесь, как правило, после полной выплаты пая - до этого она принадлежит кооперативу. Риск повстречаться с мошенниками при «кооперативном» пути, увы, наиболее высок.	Тем, у кого достаточно мало шансов купить квартиру, воспользовавшись какими-нибудь другими программами.

* Наиболее распространенные сейчас виды кооперативов смотри в таблице 2. ** Данные компании ООО «Торговый дом недвижимости «Жилищный капитал». Таблица 2
Какие кооперативы бывают

Название	В чем суть
Жилищно-строительный (ЖСК)	Организуется для строительства конкретного дома или жилого комплекса. Квартир «на стороне» пайщикам не покупает.
Жилищно-накопительный (ЖНК)	Может приобретать своим членам любое жилье в соответствии с их пожеланиями и возможностями. Представляет собой своеобразный общий котел, куда поступают средства пайщиков. Из этих средств пайщикам, выплатившим определенную часть стоимости своей будущей квартиры, в порядке очереди покупается жилье. В соответствии с ныне действующим законодательством ЖНК имеет право приобрести жилье для пайщика не ранее чем через два года после вступления оного в кооператив, а срок погашения ссуды не должен превышать срока ее ожидания не более чем в 1,5 раза. В нынешней ситуации пайщикам эти условия не очень выгодны - потому ЖНК особой популярностью не пользуются.
Потребительский (ПК)	Похож на ЖНК, однако предусмотренные законодательством для ЖНК ограничения на ПК не распространяются. Предоставляет пайщикам дополнительные возможности - например, использовать в качестве пая уже имеющееся жилье. Некоторые ПК позволяют своим членам сразу оформлять в собственность приобретенное для них жилье. Однако неискушенному человеку отличить ПК от финансовой пирамиды достаточно сложно. Поэтому вступать в кооператив без предварительной консультации с юристом, специализирующимся на подобных вопросах, не рекомендуется.

Мнение эксперта Наталья Глаголева, начальник отдела ипотечного кредитования ООО «Торговый дом недвижимости «Жилищный капитал»: - За слишком заманчивыми предложениями могут стоять мошенники. Убедитесь в надежности кооператива, собрав информацию о нем из разных источников, проверьте учредительные документы, вместе с юристом внимательно проработайте членский договор, сопоставьте схему работы с предложениями конкурентов. Вообще при нынешней политической, экономической и законодательной ситуации в стране, на мой взгляд, проще и спокойнее взять кредит в банке (даже если это дороже), чем вкладывать деньги в кооператив. Кстати От $1500 - 3000 или до 3% от суммы предоставленного кредита* - такова сейчас стоимость услуг ипотечного брокера или ипотечного агентства (в некоторых компаниях ставки фиксированные, в некоторых работают за процент). Эти организации сотрудничают с большим количеством банков. А специализируются на том, что подбирают конкретному клиенту ипотечную программу, максимально подходящую под его ситуацию и возможности. * Данные компании «Трест-1991». Почем квадратный метр в столице ($, в среднем)

Тип дома	Цена* ($/кв. м)	% за неделю
Панельные 5-этажки с маленькой кухней	3675	-0,3%
Типовые панельные дома (9 - 14 этажей)	3775	-0,1%
Панельные дома с квартирами улучшенной планировки (от 16 эт.)	4083	0,0%
Кирпичные 5-этажки, квартиры с маленькой кухней	4019	-0,1%
«Сталинки» и типовой кирпич	4875	-0,1%
Монолиты и кирпичные дома с квартирами увеличенных площадей	4568	-0,2%
Все панельные и блочные дома	3844	-0,1%
Все монолитные и кирпичные дома	4487	-0,1%

За последнюю неделю средняя стоимость столичного квадратного метра упала еще на 0,2%, но так и не опустилась ниже $4000 (сейчас - $4078). И хотя цены продолжают ползти вниз, темпы этого сползания по всем типам домов весьма незначительные (см. таблицу). Мораль, которую выводят из этого обстоятельства эксперты: на какие-то неожиданности и резкое изменение ситуации на рынке до конца лета рассчитывать не стоит. * По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (/redir.php?url=www.irn.ru%2F%3C%2Fa%3E%29 на 25 июня. Без учета элитного жилья.
Елена Аракелян Комсомольская правда
Статья о недвижимости получена: IRN.RU