Минфин рекомендует: доходные дома

Сегодня ни для кого не секрет, что реализация концепции доступного жилья сталкивается с серьезными трудностями, преодолеть которые пока не удается. А если задача не решается напрямую, возможно, стоит подойти к решению с другой стороны? И может быть стоит начать с малого – создать условия хотя бы для доступной долговременной цивилизованной аренды квартир? Тем более что в России есть опыт аналогичного решения — к началу XX века одним из основных типов городского жилья был доходный дом.

На состоявшейся на прошлой неделе видеоконференции президента России глава государства заинтересовался идеей использования механизмов аренды для развития рынка недвижимости в России.

 

 

Речь шла как раз о строительстве «доходных домов». И сегодня работа над реализацией этого проекта уже идет в рамках межведомственной рабочей группы по приоритетному проекту «Доступное жилье». Идея подразумевает массовое строительство муниципального жилья экономкласса для сдачи в коммерческую аренду с правом последующего выкупа, в том числе в рассрочку или по ипотеке.

Доходные дома

Доходные дома — редкость для сегодняшней РоссииДоходные дома, то есть жилые здания, квартиры в которых предназначены для сдачи в наем с возможностью последующего выкупа — редкость для сегодняшней России. А точнее, их вообще нет. В нашей жизни присутствуют лишь отдельные элементы этого явления. Существуют понятия социального найма, ведомственного жилья, съемных квартир. Есть и несколько уже построенных доходных домов. Но и их не более десятка на всю страну, и предназначены они лишь для временного проживания людей, способных заплатить за месяц проживания от 100 тысяч рублей. Доступных же доходных домов, в которых работающий студент, молодой специалист или любой другой человек, может без проблем снять жилье на несколько лет, сегодня нет вообще. Потребность же в аренде есть, ведь не каждый может получить ипотечный кредит, а жить в съемных частных квартирах — удовольствие не из приятных. Если есть потребность, то почему она не находит удовлетворения? Причины этого вполне понятны: низкая доходность и длительное время окупаемости инвестиций.

Дорогое, но надежное решение

Почему современные доходные дома появляются только в разряде элитного жилья? Ответ очевиден — застройщики уверены, что за разумное время — от 7 до 12 лет — смогут окупиться только дорогие квартиры, с ценой аренды от 100 до 400 тысяч рублей в месяц. Клиенты, в основном, командированные иностранцы, находятся, но в очередь, конечно, не стоят. Спрос на съемное жилье экономкласса в сотни и тысячи раз выше, но срок окупаемости такого проекта из-за низких цен, разумеется, возрастет. Частных застройщиков, в памяти которых свежи всевозможные экономические потрясения, это не устраивает — они не хотят рисковать, замораживая деньги на длительный срок. Другое дело — государственные или муниципальные заказчики, ведь целью их деятельности не может быть только максимальная прибыль.

Строительство государственных или муниципальных доходных домов поможет решить сразу несколько проблемСтроительство государственных или муниципальных доходных домов поможет решить сразу несколько проблем. Во-первых, нуждающиеся граждане получат пусть не свое, но доступное современное жилье. Оно послужит своеобразным «буфером» между спросом и предложением на рынке жилья, способным снизить рост цен. Во-вторых, доходные дома смогут успешно конкурировать с огромной армией частных квартирных хозяев, сдающих жилье внаем. Это выведет из тени огромные денежные потоки и, возможно, даже явится стимулом продажи квартировладельцами «лишнего» жилья, используемого под сдачу. Что приведет к увеличению предложения и опять же ослабит рост цен.

Финансово-хозяйственные риски, которые неизбежно возникнут при выходе государства и муниципалитетов на рынок аренды жилых помещений, могут успешно регулироваться изменением цен и условий сдачи квартир. Кроме того, запуск проекта по созданию таких доходных домов не требует глобальных решений в масштабах всей страны. Все тонкости вполне можно «обкатать» в рамках небольших экспериментальных площадок.

Но и это еще не все, обладая некоторой долей воображения и мощью современных методик прогноза и анализа, можно создать систему, при которой вложение государственных средств в недвижимость даст еще одни рычаг для управления экономикой страны.

Биржа жилья: фантастика или реальность?

Сегодня уже ясно, что только административными методами остановить рост цен на жилье не удастся. Но почему бы не повлиять на него рыночными методами? Как центральному банку любого государства удается регулировать цену иностранной валюты, скажем, доллара? Очень просто — у государства есть валютный запас, часть которого можно продать — тогда цена доллара падает, а можно его пополнить, при этом цена растет. Аналогия очевидна: имея запас государственного жилья, можно котировать его цену, понижая или повышая по мере надобности. Причем, продажа доходного дома совсем не означает выселение его жильцов, ведь продавать квартиры можно самим арендаторам. Вот тогда-то и будут востребованы ипотечные кредиты — в этом случае, увеличение их числа не приведет к росту цен.

Строительство жилья на государственные и муниципальные средства особенно актуально сейчас, когда высказываются предложения избавиться от американской валюты в государственном резерве. В самом деле, почему бы не вложить часть Стабилизационного фонда в самый надежный и ликвидный сегодня актив — жилье для собственных граждан?

Возвращаясь к теме строительства доходных домов, можем отметить, что предложение инициативной группы ОПОРЫ РОССИИ было одобрено всеми членами Межведомственной рабочей группы, что нашло свое отражение в протоколе заседания, пункт 2 которого гласит: «Рекомендовать Минрегиону России совместно с Росстроем и заинтересованными бизнес-объединениями разработать механизмы реализации программ строительства муниципального жилья экономического класса на средства бюджетов всех уровней для сдачи гражданам в коммерческую аренду с правом последующего выкупа. Результаты доложить на заседании межведомственной рабочей группы в ноябре 2006 г. Ответственные С.Р. Борисов, Р.Э. Мукумов, С.И. Круглик». Кроме того, уже состоялась встреча президента ОПОРЫ РОССИИ Сергея Борисова с руководителем Росстроя Сергеем Кругликом, на которой было принято решение о создании рабочей группы по данному проекту, которая будет заниматься разработкой практических механизмов реализации предложения о строительстве доходных домов и определением «пилотных» регионов. А значит, уже этой осенью мы, возможно, узнаем о первых итогах реализации этой перспективной программы.

Александр Горобец Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...