Назад, в 2004-й

Со временем все дорожает. Один рубль или доллар сегодня это уже меньше, чем рубль или доллар вчера, так за это время их можно было вложить в дело и получить прибыль.

Однако порой некоторые вещи дорожают как-то неприлично быстро, причем, казалось бы, для этого не было никаких естественных причин. Причем можно заметить странную закономерность: подорожание случается после очередной законодательной меры, направленной на благие цели. Пример – московское жилье.

 

 

По данным нашего аналитического центра, за последний год цены на квартиры в Москве выросли в среднем ни много ни мало на 86%, а отдельные классы жилья подорожали более чем в два раза. Почему? Эта история берет свое начало от введения федерального закона о долевом участии в строительстве, вступившего в силу чуть более года назад. Закон писался, разумеется, из благих побуждений: нужно было защитить добросовестных покупателей квартир в новостройках от произвола застройщиков.

Например, потребовать от них финансовой прозрачности, соблюдения заявленных сроков строительства, исключить возможность двойных продаж, запретить строить и продавать квартиры в домах, не имеющих разрешительной документации. Казалось бы, все верно. Однако практика показывает, что столь идеалистичный закон вновь подтверждает непреложный национальный постулат "хотели как лучше, а получилось как всегда". Количество требуемых разрешений и согласований, необходимых для строительства любого жилого дома в крупном городе, столь велико, что их получение представляет собой куда более сложную задачу, чем само строительство. И вроде как все они нужны: соответствие архитектурному облику города, ограничению по этажности и общей площади здания, соблюдение "красных линий", норм инсоляции, экологических норм, пожарной безопасности, санитарных требований, нагрузки на электрику и другие коммуникации, социальную инфраструктуру и много чего еще. Оформление всех документов нередко занимает в целом больше времени, чем само строительство. Несмотря на все сложности, объемы жилой застройки в Москве с 2000 года постоянно росли. Застройщики научились находить те или иные компромиссы с городской администрацией, контролирующими органами и общественностью. Однако новый закон потребовал от застройщиков слишком многого. В итоге закон #214 стал для всех участников рынка недвижимости основным PR-аргументом, оправдывающим повышение цен. Мол, строить теперь стало сложнее, чем раньше, и цены на жилье от этого должны вырасти. Получилось, что после введения нового закона застройщики тужили недолго. Ведь теперь строить много и работать на обороте не нужно.

Достаточно просто задрать цены на свои уже строящиеся или почти готовые объекты и продавать их очень медленно, но с большой рентабельностью. Ведь осваивать новые площадки в соответствии с новыми требованиями долго и накладно, а значит, в ближайшее время дефицит жилья и высокие темпы роста цен обеспечены. В результате весной этого года рост цен на московские квартиры побил все прежние рекорды. В среднем темпы роста цен на жилье превышали 10% в месяц, отдельные дома-новостройки дорожали за месяц более чем на 20% – просто такими темпами застройщики поднимали цены на свои объекты. Сейчас темпы роста цен постепенно идут на спад, но все еще остаются высокими – порядка 5% в месяц. Средний уровень цен на квартиры уверенно приближается к очередной "юбилейной" планке – $4 тыс. за квадратный метр. Эти цены легче прочувствовать в абсолютном выражении.

Так, "однушка" в обычном панельном доме где-то в спальном районе Москвы стоит сейчас от $150-200 тыс. Неудивительно, что совсем недавно Москва была признана самым дорогим городом мира. Казалось бы, городские власти вполне могут принять меры по сдерживанию цен на жилье не командными, а рыночными методами – восстановить и даже увеличить объемы строительства жилья в городе. Однако освоение новых площадок в крупном мегаполисе всегда наталкивается на какие-то препятствия и ущемляет чьи-то интересы. Пример – история с жителями в Южном Бутове, которые по-своему правы. До какого предела московское жилье будет дорожать? Ответить на этот вопрос непросто – так он зависит уже не столько от рыночных законов, сколько от административных действий. Пока стройкомплекс продолжает рапортовать о высоких объемах вводимого жилья, однако в последнее время эти цифры все более лукавы: в них учитываются и квадратные метры, построенные столичными строителями в других регионах.

Исходя из текущей ситуации на московском рынке, ожидать заметного увеличения объемов предложения и существенного перелома ситуации до конца текущего года не следует – рост цен на квартиры, скорее всего, будет продолжаться, хотя его темпы будут замедляться. В итоге к концу 2006 года средний уровень цен на жилье в Москве может составить $4,2-4,5 тыс. за квадратный метр. Откат цен назад возможен лишь в условиях восстановления объемов предложения до уровня 2004 года или же при ухудшении макроэкономической ситуации в целом. В этом случае снижение цен может составить от 20-30%, но никак не больше.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU

Коммерсантъ
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...