Новостройки по-прежнему в цене. Но не все

Уходящий год принес рынку столичной достаточно радикальные перемены. Ажиотажный рост цен на жилье сменился спадом и полным затишьем, а затем, как уверяют эксперты, наступила стабилизация. На общем фоне ситуация в сегменте новостроек выглядит достаточно благополучной: темпы продаж за последние два месяца заметно возросли, медленно, но неуклонно повышаются цены.

Вместе с тем приметами «нового времени» стало появление в продаже полностью достроенного жилья и возросшие требования покупателей к его качеству: покупать «что угодно за любые деньги» никто больше не хочет.
Мертвый сезон

Первые три месяца 2004 года сумасшедшая гонка спроса и цен продолжалась.

 

 

По данным заместителя директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Оксаны Каармы, рост цен на объекты первичного рынка составлял в зимне-весенний период 3,5–4% в месяц.

Однако некоторые эксперты утверждают, что предчувствия перемен уже витали в воздухе. По словам директора центра маркетинга и рекламы корпорации «Жилищная инициатива» Татьяны Пошморги, еще в конце 2003 года продажи жилья замедлились, увеличился срок экспозиции на рынке некоторых квартир: «Это наталкивало на мысль, что следующий год будет менее активным. Несмотря на то что в первые три месяца 2004 года цены продолжили расти, некоторое замедление темпов продаж было заметно уже тогда».

В апреле спрос стал постепенно падать, а в мае–июне достиг рекордно низких отметок. Квартиры практически перестали раскупаться, количество непроданных объектов возросло, цены остановились. На рынке наступила стагнация. Многие риэлторы пытались объяснить такую ситуацию традиционным летним затишьем, однако в аналогичные периоды предыдущих лет существенного снижения покупательской активности не наблюдалось. Когда обещанного оживления рынка не произошло и в сентябре–октябре, окончательно стало ясно, что причины спада гораздо серьезнее.

По мнению Т. Пошморги, в 2003 году «рост цен сильно подтолкнуло колебание курса доллара по отношению к рублю: накопления практически у всех были в долларах, и вдруг курс американской валюты стал падать — люди бросились вкладывать деньги в недвижимость. Ведь у нас пока нет других столь надежных и доходных механизмов сохранения и приумножения капитала. Большую роль здесь сыграл и чисто психологический фактор: российские покупатели так напуганы кризисами, девальвациями, дефолтами, что при малейшей опасности переводят свои сбережения в более надежную, на их взгляд, форму. В этом году все привыкли к ситуации, когда курс доллара стоит или несколько снижается, да и тех, кто до сих пор не вложил свои накопления в недвижимость, осталось мало».

Помимо желающих сохранить свои деньги с помощью покупки квартиры в условиях постоянно растущих цен появилось немало «инвесторов», главной целью которых было заработать путем покупки жилья и последующей его перепродажи. Прибыль в этом случае получалась двойная: квартира в новостройке, купленная на раннем этапе строительства, дорожала и по мере возведения дома, и в силу общего роста цен. «Инвестиционных» покупок было очень много, — считает Т. Пошморга, — точное их количество подсчитать практически невозможно, но к нам неоднократно обращались люди, которые прямо говорили: «Мне не нужна квартира, я хочу вложить деньги, подскажите, куда выгоднее». Но в уходящем году многие застройщики практически с самого начального этапа строительства дома выставляли цену, близкую к максимальной (разница между «стадией забора» и конечным этапом строительства составляла порой всего 10%). Части инвесторов это стало невыгодно, и они ушли с рынка. Поэтому уменьшилось количество сделок с инвестиционными целями, что тоже отразилось на общей картине спроса».
Еще одной причиной спада покупательской активности, по мнению Т. Пошморги, стало то, что типового панельного жилья в 2004 году появлялось гораздо меньше: «Впервые монолитного и кирпично-монолитного жилья в Москве построили больше, чем панельного. Соответственно возросла средняя цена 1 кв. м. И покупатели стали менее активны, потому для них это очень дорого. Все большее число людей не выдерживают гонку за ценами. Отток покупателей приводит к затягиванию срока продаж квартир в новостройках и снижению реальных темпов роста цен».
Помимо всего вышеперечисленного самым непосредственным образом повлияли на поведение покупателей и заявления российского правительства о формировании рынка доступного жилья. Люди восприняли их как обещание сделать жилье дешевым и отложили покупку до того момента, когда цены снизятся.

Пациент скорее жив, чем мертв
Ждать снижения цен на жилье москвичам, судя по всему, придется долго. К концу года многие начали это понимать и перестали предаваться ложным надеждам. Практически все застройщики и риэлторы отмечают, что в ноябре–декабре спрос на жилье существенно возрос. Так, по словам генерального директора ЗАО «Корпорация МИАН» Нины Кузнецовой, «в силу отсутствия каких-либо объективных причин для «падения» рынка уже осенью риэлторы наблюдали активный всплеск покупательского интереса. Наиболее заметным оказался интерес к рынку первичного жилья. В корпорации МИАН темпы продаж квартир в новостройках по сравнению с летними месяцами выросли на 20%».

Увеличение объемов продаж отмечает и пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов: «С приближением Нового года, в преддверии которого наши граждане привыкли делать крупные покупки, количество сделок по недвижимости будет только расти. В конце года люди получают премии, бонусы и другие денежные вознаграждения, которые вкупе с накоплениями идут в первую очередь на решение жилищных проблем. Кроме того, привыкнув за годы реформ к тому, что кошельку российского человека Новый год не сулит ничего хорошего, люди стараются вложить свободные средства до наступления следующего календарного года. Есть и другая причина. Из-за небывало высоких цен на нефть в национальную экономику приходит много валюты. В результате рубль укрепляется, валютные вклады теряют свою привлекательность, что побуждает людей вкладывать средства в недвижимость».

Конечно, до восстановления ажиотажного спроса, который наблюдался в начале года, еще далеко. Однако «повышенный спрос и увеличение темпов продаж уже оказали влияние на процесс ценообразования, — считает Н. Кузнецова. — Сегодня динамика роста цен на квартиры в новостройках составляет в среднем 2% в месяц. А некоторые объекты подорожали примерно на 3%». Вместе с тем, как отмечает гендиректор ЗАО «Корпорация МИАН», «в этом году усилился интерес покупателей к жилью повышенной комфортности и улучшенных планировок. Увеличение количества предложений позволяет покупателям более придирчиво относиться к выбору квартир. В связи с этим на рынке появились более четко обозначенные по качеству и ценам категории жилья».

Действительно, времена, когда люди были готовы покупать абсолютно любое жилье, невзирая на его недостатки и завышенную цену, похоже, миновали безвозвратно. И если на удачные во всех отношениях объекты цены действительно постепенно растут, то не слишком привлекательным новостройкам покупателей придется ждать еще долго. По мнению С. Лядова, «устойчивым спросом будут пользоваться проекты с высокими потребительскими характеристиками, к которым относятся удачное месторасположение, оптимальные планировочные решения квартир и зон общественного пользования, качество инфраструктуры и инженерного оснащения, архитектура дома и т. п.».

«Сейчас многие фирмы вынуждены делать покупателям существенные скидки, — говорит Т. Пошморга. — Прямо об этом не говорят, скидки предоставляются «полуподпольно», только в процессе личных переговоров с клиентом, но таких случаев немало. Мне приходилось наблюдать ситуации, когда скидки на отдельные квартиры доходили до 15 и даже 20% первоначальной стоимости».
Стоит отметить и тот факт, что спрос вырос главным образом на достраиваемые или уже построенные дома, покупать жилье на стадии «подписания документов» никто не торопится. Не секрет, что в этом году на московском рынке впервые появились в продаже полностью готовые новостройки.

Ни шагу назад
В целом участники рынка оценивают сложившуюся ситуацию как благоприятную и делают довольно оптимистичные прогнозы на будущее. «В этом году начался процесс стабилизации московского рынка недвижимости, — отмечает Н. Кузнецова. — По прогнозам специалистов корпорации МИАН, дальнейший рост цен будет проходить без резких скачков и составит 1–1,5% в месяц».

Схожие цифры приводит и С. Лядов: «Думаю, в следующем году темпы роста цен сохранятся на среднем уровне нынешнего года и составят 1,5–2% в месяц. При стабильной политической и макроэкономической ситуации недвижимость всегда будет в цене. Это подтверждают высокие темпы роста цен на этом рынке не только в России, но и в Англии, Испании, Новой Зеландии и других странах. Конечно, возможны периоды снижения деловой активности, как летом этого года в Москве. Но они носят краткосрочный характер. В долгосрочном плане объективных факторов снижения цен на квадратные метры в столице нет. Количество участков под застройку ограничено. Не зря говорят, что Москва не резиновая. Предложение жилья имеет свой «потолок». Спрос же постоянно поддерживают на высоком уровне самые разные факторы. Это и приток покупателей из регионов, и расширение круга клиентов за счет ипотеки — в 2005 году заработает проект по формированию рынка доступного жилья. Да и рост экономики способствует постоянному увеличению доходов населения».

«Ждать, что цены на столичное жилье упадут, не приходится, — считает и Т. Пошморга. — Москва — дорогой город, а спрос на жилье здесь очень высокий. Правда, такой ажиотаж, который наблюдался в 2003 году, вряд ли повторится».
Что ж, о дешевом жилье, вероятно, придется забыть. Но миновала и гонка, когда приходилось «хватать что попало», пока цены в очередной раз не взметнулись ввысь. Появилась возможность тщательно обдумывать, планировать покупку, выбирать наиболее подходящие варианты, а не приобретать недостроенное жилье. Это еще один шаг вперед на пути к цивилизованному, стабильному рынку?

Вячеслав ТИМЕРБУЛАТОВ
Генеральный директор группы компаний «Конти»:
— Вопреки слухам о перегреве рынка, грядущей интервенции спекулянтов, которая неизбежно повлечет за собой падение цен, о кризисе и обвале, рынок продолжает развиваться и упорядочиваться, и ситуация на нем относительно стабильна. В этом году в условиях растущего рынка происходила консолидация трендов: все типы жилья примерно одинаково росли в цене. В целом за период с начала 2004 года цены на объекты компании выросли на 10–15% в зависимости от класса жилья. В этом году мы осуществляли плановые повышения цен два раза, в 2002–2003 годы цены повышались раз в квартал. В 2005 году рост будет происходить в пределах 15–20%, если говорить о рынке жилья бизнес- и эконом-класса. Связано это в первую очередь с тем, что спрос и сегодня значительно опережает предложение. Цены на элитное жилье сейчас растут незначительно, еще в 2003 году они достигли максимальных значений ($8–10 тыс. за 1 кв. м). Рынок, несомненно, ждут некоторые изменения. Во-первых, будут появляться новые требования к недвижимости. Это относится как к качественным характеристикам, так и к архитектурным. Сегодня по-прежнему не существует четкой градации элитной, бизнес-, эконом- и муниципальной недвижимости. Со временем в зависимости от типа должна происходить корректировка цены. Во-вторых, с внедрением ипотеки возрастет спрос, необходимо будет его удовлетворять за счет объемов строительства в том числе.

Оксана КААРМА
Заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Рост цен на объекты первичного рынка составлял в зимне-весенний период 3,5–4% в месяц. За три летних месяца новостройки в совокупности выросли в цене на 3%. Покупательская активность резко восстановилась с 20–22 августа. Десять дней перед 1 сентября — обычно мертвый сезон для рынка недвижимости: большинство людей готовят детей в школу, берут отпуска перед началом учебного года. Однако в уходящем году именно в эти дни спрос был особенно высоким. Осенью спрос на недвижимость восстановился и практически достиг весенних показателей. По отдельным объектам на первичном рынке осенью застройщики и риэлторы повысили цены на продаваемые квартиры на 5–25%. В среднем стоимость 1 кв. м увеличилась на 2–3%. Темпы роста цен на объекты недвижимости в данный момент составляют 1–2% в месяц. Быстрее всего дорожает жилье бизнес-класса, потому что именно этот сегмент рынка обладает большим потенциалом — здесь строятся наиболее интересные, даже уникальные объекты. Плавный рост цен продолжится и в следующем году. В среднем он будет не менее 12–15% в год.

Елена Мамонова М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...