Парадоксы роста

После годового роста на 100% в ноябре цены на столичную недвижимость остановились, а на отдельные квартиры и вовсе поползли вниз - пусть еле заметно в абсолютных цифрах, но все же ощутимо. Передышка вряд ли окажется долгой: по прогнозам экспертов рынка, к весне цены на столичное жилье снова наберут обороты. Однако этим временем стоит воспользоваться для того, чтобы попробовать найти ответ на вопрос, который на фоне растущих цен кажется неуместным: а надо ли вообще продолжать строить жилье и офисы на территории столицы? Может быть, стоит попытаться сохранить остатки свободного пространства во дворах, парках и на пустырях и хотя бы на время поставить точку в процессе "размножения" квадратных метров (а с ними и численности населения Москвы)? И возможна ли такая постановка вопроса в столице динамично развивающегося крупного государства, да еще в XXI веке?

 

 

Стройки должны взять тайм-аут?

Москва, в отличие от большинства других российских городов, развивается по Генерального плану. По крайней мере теоретически. Правда, на практике, как выяснилось на одном из последних заседаний столичного правительства, по некоторым позициям развитие города опережает план, по другим - отстает от него. Так, детских садов к 2006 году построено вдвое меньше, чем планировалось, а административных зданий для коммерческих арендаторов - вдвое больше.

Один лишь этот пример свидетельствует о том, что, если власти не будут проводить жесткую и продуманную градостроительную политику, определяющими в развитии Москвы станут интересы бизнеса. Строительство офисов и квартир приносит ему сверхвысокие прибыли - и это не оставляет никаких шансов неприбыльным детским садам, школам и паркам.

Федеральное правительство, по сути, игнорирует свои обязанности перед Москвой, выполняющей столичные функции. Лишь недавно, после того как команда "Спартак" из-за дорожной пробки спустилась в полном составе в метро, министр финансов Алексей Кудрин сообщил, что в проект бюджета Российской Федерации на 2007 год заложено 11 миллиардов рублей на дорожное строительство в Москве.

Правда, денег на прокладку новых линий московского метро в бюджете уже не нашлось. При этом метрополитен из-за недостаточности федерального финансирования отстает от планов на годы. Например, станция "Строгино" должна была открыться еще лет 15 назад - теперь открыть "Строгино" обещают в 2009 году. А в одноименном районе за последние 10 лет из-за интенсивной застройки территории численность населения выросла более чем в два раза, что привело к изнурительным пробкам на окрестных дорогах.

Такая картина типична для всего города. По Генплану в Москве сейчас должно проживать 8,6 млн человек, а живет, по данным последней переписи, как минимум 10,4 млн, а с учетом мигрантов - и все 15 млн. Столица притягивает к себе новоселов со всей страны - и строительная отрасль охотно отзывается на эту потребность, как и на спрос самих москвичей, все новыми и новыми стройками. При этом Москва на глазах превращается в место с хроническими круглосуточными давками на дорогах и в метро и со ставшей уже привычной всеобщей нервозностью. Постоянная угроза энергетических аварий из-за дефицита мощностей и перегрузки сетей добавляет мрачных красок.

Напрашивается вывод: необходимо остановить строительный бум и сосредоточиться на приведении в порядок старых домов, замене коммуникаций и тому подобном. Но выполнению этого тезиса мешает целый список возможных последствий.

Назад к коммуналкам?

Не говоря о необходимости выполнения национального проекта "Доступное жилье", ставить крест на новом строительстве по меньшей мере опрометчиво. Во-первых, высокий спрос на недвижимость при ее дефиците волей-неволей погонит цены ввысь, и квартиры окончательно станут недоступными как для приезжих, так и для самих москвичей. В результате процветающий сегодня рынок сожмется и деградирует, что породит негативные последствия для банков, инфраструктурных бизнесов, для работников отрасли (а сегодня каждый третий работающий москвич так или иначе связан со строительным делом). Ударит это и по бюджету города, который сегодня на треть пополняется из строительных источников. На какие деньги тогда перекладывать трубы и перестраивать ветхие дома, непонятно.

Во-вторых, возродится забытая многими проблема, когда в стенах одной квартиры живут несколько поколений семьи - а ведь еще лет 30 назад это было нормальным. Бабушки нянчили правнуков, пока внуки учились в институтах, а их родители служили в учреждениях, а ночевать отправлялись на кухню. И все дружно они вставали в очередь на улучшение жилищных условий. Теперь, после вступления в силу нового Жилищного кодекса, в ряды очередников записывают только тех москвичей, кто не в состоянии самостоятельно решить жилищную проблему и способен это доказать. Таких обнаруживается немного. По словам руководства департамента жилищной политики, нынешняя жилищная очередь представляет собой перевернутую пирамиду: сверху почти 200 тысяч семей старых очередников, среди которых многие уже давно обзавелись квартирами, но сохраняют старую прописку, а снизу - около 20 тысяч очередников новых. Отнимать у людей возможность купить жилье неразумно. Наконец, нельзя отказываться от политики поддержки людей, чьи знания и энергия приносят только пользу - военнослужащих, молодых семей, бюджетников.

Ни в одной развитой стране никому в голову не придет искусственно тормозить строительный бизнес - тем более это немыслимо в России с ее огромной территорией. Где же искать компромисс между необходимостью нового строительства и попытками решить нарастающие проблемы перенаселенности?

Москва будет жить по системе

У любого большого города большие проблемы. И даже маленькие проблемки имеют привычку на глазах разрастаться до колоссальных масштабов. Аварийное веерное отключение электричества 25 мая прошлого года, когда из-за сбоя на одной локальной трансформаторной подстанции без света осталась почти четверть Москвы, остановились лифты, троллейбусы, водопровод, связь, наглядно это продемонстрировало.

Единственный способ для того, чтобы обитатели растущего мегаполиса жили без лишних стрессов, - это системный подход в решении любых задач. В строительстве это особенно важно. Так, в Москве сегодня проходят масштабная инвентаризация промышленных предприятий, вывод на другие территории эффективных, но вредных производств, оптимизация слабых и закрытие тех, которые существуют лишь на бумаге, но занимают изрядные площади. Эта программа неизбежно приведет к высвобождению территорий, пригодных для застройки. Но без развития существующей дорожной сети, инженерных сетей, энергетических мощностей жители новых районов, а значит, и Москва в целом будут обречены на дополнительные трудности. И тогда с новой силой вспыхнут дискуссии на тему "закрытия" Москвы и зазвучат очередные упреки в адрес неугомонных строителей.

Башенные краны и бетономешалки на колесах - это первое, что попадается на глаза, а демонизированный московский стройкомплекс - первое, что приходит на ум, когда горожане, намучившись в пробках, начинают испытывать острый приступ усталости друг от друга. Но Москва - не средневековый монастырь, который строится так, чтобы в нем было удобно только его обитателям, отгородившимся от мира - ничего лишнего. Нашему городу это несвойственно. Ведь, как считают искусствоведы, даже Московский Кремль в древности не был замком, но городом, в котором находили место и князь, и его челядь, и войско, и мастеровые, и пахари. Об объединении Москвы и Московской области вопрос пока не стоит, но эти два региона уже живут как сообщающиеся сосуды: для своего московского персонала крупные компании начинают строить бизнес-центры за МКАД, многие жители ближнего Подмосковья ездят на работу в столицу. Смена места жительства - из Москвы в область и наоборот - стала уже обычным делом. Это значит, что хотя бы благодаря здравомыслию граждан территория Московского региона начинает обживаться более эффективно.

Глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин:

"В мегаполисе нельзя строить наобум"

В будущем году в Москве начнется строительство жилья на месте 14 промзон - на согласование вопросов по выводу грязных предприятий из столицы ушли годы. Чем застроят 3 с лишним гектара освободившейся земли? Где еще начнутся стройки? Пойдут ли ветхие девятиэтажки под снос вслед за "хрущобами"? Об этом Владимир Ресин рассказал обозревателю "Города" Дарье Быстровой.

вопрос: Судя по промежуточным итогам выполнения Генплана Москвы до 2020 года, в столице налицо перекос в сторону строительства коммерческого жилья и торгово-ресторанных площадей. Детсадов, школ, поликлиник, дорог и линий метро строится меньше, чем планировалось. Куда в таком случае уходят деньги - та самая доля города от коммерческой застройки? Как этот перекос исправить?

ответ: Доля города от коммерческой застройки уходит на строительство социального жилья для очередников, переселенцев из сносимых пятиэтажек и ветхих домов, молодых семей и других категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Вместе с тем, действительно, по объемам строительства мы опережаем Генплан примерно на год, в то время как инфраструктура развивается в рамках существующих норм. Таким образом, мы получили отставание по таким важнейшим для города показателям, как дорожное строительство, тепловые и энергосети, детские сады. Сейчас проводится актуализация Генплана по ликвидации "перекосов" и отставаний. И уже есть конкретные результаты. Например, в этом году был сделан мощный рывок в строительстве новых детских садов, дефицит которых ощущается в городе особенно остро. В начале года мэр Москвы поручил нам возвести 100 новых детских садов, в то время как в предыдущие годы в столице их не появлялось более 20. Это задание выполнено. В следующем году в городе также будет построено 100 детских садов, и проблема их дефицита будет решена.

в: В Евросоюзе отказались от массового строительства высоток, считая, что это очень энергозатратно и экономически невыгодно по многим другим показателям. В Москве энергодефицит также налицо. Будем ли мы как-то корректировать высотную программу "Кольцо Москвы"?

о: Действительно, сегодня самым сложным, на мой взгляд, вопросом остается подключение новостроек к энергосетям. И эту проблему надо срочно решать. Но наличие проблемы - не повод сидеть сложа руки или отказываться от необходимых для города проектов, таких как, в частности, "Новое кольцо Москвы". Каждый новый проект в рамках этой программы, которой мы уделяем самое пристальное внимание, тщательным образом просчитывается, в том числе по объемам энергозатрат, надежности и безопасности.

в: Недавно при проверке работ на месте гостиницы "Москва" инспекторы Ростехнадзора не обнаружили разрешительных документов на строительство. Почему? Они еще не готовы? Часто ли в Москве строительные работы начинаются без всего пакета разрешительной документации?

о: Напротив, нас часто упрекают в том, что строительство в Москве сопровождается многочисленными согласованиями, разрешениями, сбором необходимой документации. Если же какие-либо нарушения обнаруживаются, то нарушители наказываются быстро и со всей строгостью, вплоть до отзыва лицензии, аннулирования инвестиционного контракта, даже сноса незаконно построенного. Уверен, что все претензии Ростехнадзора будут удовлетворены компанией, ведущей строительство гостиницы "Москва", безоговорочно.

в: Тогда вопрос наоборот. Как вы считаете, процесс получения согласований на строительство в столице сильно забюрократизирован? Что можно сделать, чтобы годами не собирать бумаги?

о: Да, для строительства в Москве требуется большое число согласований и разрешений. Однако, как показал ваш предыдущий вопрос - это не ненужная бюрократия, а нормальный механизм контроля качества строительства. В мегаполисе нельзя строить "наобум": слишком велика ответственность перед гражданами за их безопасность, за нормальные, достойные условия проживания. Кроме того, нельзя забывать и о нашей общей ответственности перед будущими поколениями. Какой город мы оставим нашим детям: удобный, комфортный, гордящийся памятниками истории и культуры, или бездумное скопище железобетонных коробок, в котором и жить-то будет небезопасно? Практика показывает, что без должного контроля строительство может вестись и в природоохранной зоне, и на месте снесенного исторического памятника. Ради погони за метрами, которые можно выставить на продажу, могут нарушаться все градостроительные нормы. Этого допускать нельзя. Причем просто наказывать за уже совершенные нарушения - это порочный путь, их нужно предотвращать. Профилактика проще и выгоднее хирургического вмешательства. Именно поэтому любое строительство в Москве должно пройти и геологическую, и инженерную, и экологическую экспертизу. Любая застройка должна вписываться в исторический контекст, чтобы не нарушать традиционно сложившийся облик города. Тех инвесторов, кто настроен серьезно работать в Москве, это не отпугивает, поскольку прибыль в сфере городского строительства выше, чем в других городах, в том числе в Европе. Процедуры согласования не любят те, кто хочет по-быстрому получить прибыль, не обременяя себя социальной и какой-либо другой ответственностью. Хотя надеюсь, что процесс получения согласований - не в ущерб тщательности - значительно упростится, когда в городе заработает система "одного окна".

"На месте Люберецких полей аэрации начнем возводить второй Марьинский парк"

в: Один из основных резервов для жилищной застройки - промзоны. Но их освоение почему-то идет очень медленно. Не хватает инвесторов или есть какие-то другие причины?

о: Сам процесс перебазирования или ликвидации предприятий - очень сложный: и юридически, и социально. Но сегодня практически готовы документы по 14 промзонам, которые занимают площадь почти в 3 тысячи гектаров - так что есть где строить.

в: А где еще, кроме этих промзон, будете строить?

о: К 2010 году закончим программу по сносимым сериям хрущевок. На месте Люберецких полей аэрации начнем строить второй Марьинский парк. В поселке Северный, где 35 гектаров занимают осадочные поля, начнутся работы - не дело, чтобы в европейской столице помойки были в черте города. За пределами МКАДа будет вестись строительство в Щербинке, Молжанинове, Кожухове.

в: Ходят слухи, что вслед за хрущевками под снос могут пойти панельные девяти- и двенадцатиэтажки...

о: Целевой программы по сносу девяти- и двенадцатиэтажек нет. Хотя мы понимаем, что многие из них устарели, если не физически, то морально - очень уж они неудобные для жизни. Поэтому вопрос их сноса или реконструкции будет решаться индивидуально. Например, при комплексной реконструкции квартала какие-то из этих зданий могут быть снесены, какие-то надстроены, какие-то реконструированы.

"Тоннель под Пушкинской площадью необходим"

в: Как вы оцениваете проект "большой Ленинградки" - возможно ли было его воплотить без тоннелей под Пушкинской площадью?

о: Реконструкция самой загруженной в Москве Ленинградской трассы необходима городу. Были проведены серьезные исследования потоков движения автотранспорта, которые показали, что тоннель под Пушкинской площадью необходим, он позволит разгрузить существующий транспортный узел и сделать движение по магистрали бессветофорным. При этом привычный облик площади не изменится.

в: Как идет строительство Четвертого кольца?

о: Первый участок Четвертого кольца, связывающий Каширское и Варшавское шоссе с выходом на Нахимовский проспект, построен еще в 2002 году. Сейчас полным ходом идет проектирование участков трассы на северо-востоке и востоке города: от Открытого до Волгоградского шоссе. В ближайшие месяцы там начнутся работы.

в: Какие еще проекты дорожного строительства возможно реализовать в ближайшие годы? Хватит ли на них финансирования с учетом выделенных средств из федерального бюджета?

о: Сейчас в Москве заканчивается строительство Звенигородского проспекта. Дальше основные силы дорожных строителей будут задействованы на реконструкции Ленинградки и прокладке Четвертого кольца. Действительно, выделенных средств из федерального бюджета не хватает, но мы прорабатываем другие варианты поиска средств. Например, все работы по реконструкции "большой Ленинградки" ведутся за счет средств инвесторов без привлечения бюджетных денег. Если схема окажется удачной, она будет применяться при строительстве и реконструкции других транспортных магистралей.

"Проблему обманутых дольщиков, я уверен, мы окончательно решим в 2008 году"

в: Как вы оцениваете уходящий 2006 год - для вас как главного строителя Москвы, он был удачен?

о: Скорее да, чем нет, хотя год был непростой. Все, что запланировано, мы делаем, но работать становится сложнее. Год от года увеличиваются объемы строительства, возрастает доля социального строительства, увеличивается и ответственность. В уходящем году непросто было налаживать процесс достройки домов для обманутых соинвесторов, решать проблему конфликта в Южном Бутове, организовывать строительство дополнительных детских садов... Много работы и за пределами столицы: только в Московской области строится около 2 млн кв. м жилья. Всего же столичные строители работают более чем в 65 регионах России и 11 странах зарубежья. Помимо жилья возводится вся необходимая инфраструктура: школы, детские сады, поликлиники, магазины, дороги, инженерные коммуникации. Одновременно в городе строятся многие уникальные объекты, такие, как музей-заповедник "Царицыно" или Ледовый дворец на Ходынском поле.

в: Какие основные проблемы возникли в уходящем году?

о: Самая главная - обманутые "дольщики", не получившие жилья, за которое заплатили деньги. В Москве мы эту проблему, уверен, решим. Некоторые дома уже сданы, в декабре-январе более 300 человек получат ключи от новых квартир. Основная масса домов будет сдана в 2007 году, последние - в 2008-м. Судя по тому, что мы с вами здесь обсудили, работы хватит. Надеюсь, сил тоже.

Ксения Величко Известия
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...