ПЛЮЩИХА: привлекательная, но со странностями

К хорошему, как известно, быстро привыкают. Так и спрос на элитную недвижимость не имеет видимого предела насыщения – было бы где строить. Поскольку резервы Остоженки и Арбата почти исчерпаны, постоянно возникают теории элитного будущего других районов города.

От художников до банкиров

В число претенденток на звание если не золотой, то, по крайней мере, «серебряной мили» входит и Плющиха – старомосковская улица, идущая от Смоленской площади к Девичьему полю вдоль Ростовской и Саввинской набережных. Бесспорным достоинством Плющихи с точки зрения элитной застройки является то, что этот район, находящийся в окружении важнейших торговых и деловых объектов центра города, сам по себе не является ни коммерческим, ни административным, а напротив – преимущественно жилым.

 

 

Это нешумная и хорошо охраняемая территория, где до Революции проживали Л. Толстой, И.Репин, В. Суриков, И. Бунин, В.Кандинский, а в советское и новейшее время – представители административной и культурной элиты страны. Работают же здесь по большей части люди, нуждающиеся в сосредоточении, отсутствии лишней рекламы и в надежной охране – дипломаты, банкиры, сотрудники Академии им. Фрунзе и Счетной палаты.

Связь между пространством и временем

Но если отвлечься от социальных моментов и обратиться к более профессиональной девелоперской проблематике, то оказывается, что в этом плане Плющихе повезло несколько меньше, чем другим районам центра. Требования, предъявляемые сегодня потребителями к жилью высшего класса, невозможно удовлетворить, отталкиваясь от стандартов прежних поколений. Новые архитектурные и технические способы организации здания вносят радикальные перемены и в сложившуюся среду улицы, иногда и города в целом. Такое вмешательство встречает сильное противодействие с разных сторон.

Выдающиеся образцы ампира, подобные творениям Дементия (Доменико) Жилярди – здание Московского университета на Моховой и усадьба П. Лунина, а сейчас Музей искусства народов Востока у Никитских ворот, были построены на руинах Москвы, «спаленной пожаром». Нечто подобное происходит уже в наши дни на Остоженке и Арбате. Эти районы, застроенные в конце XIX–

начале XX вв. доходными домами и городскими усадьбами в стиле модерн тогдашних новых русских, были по счастливой случайности обойдены вниманием советских градостроителей и успели изрядно обветшать к началу новой волны российского капитализма. Деньги и современные технологии возродили старую застройку на качественно новом уровне, а московская общественность, заново открывшая очарование архитектурного серебряного века, сумела добиться сохранения фасадов зданий, которые придали элитным районам их «дорогой» исторический вид. Таким образом, единство стиля прошлого предопределило однородность архитектуры и во многом ценовую категорию нынешней застройки.

Престиж сформировался век назад

Что же Плющиха? С точки зрения инвестиционной привлекательности здесь можно выделить три зоны застройки: Ростовская и Саввинская набережные и Смоленская площадь с наиболее высокими ценами на жилье; Смоленский бульвар – зона средних цен; и собственно улица Плющиха с прилегающими переулками, которая образует нижнюю ценовую зону для всего района. Понятно, что при прочих равных условиях девелопер выигрывает больше, если инвестирует в строительство в зоне возможно более высоких цен.

Застройщик начала XX в. застал бы на набережной множество небольших деревянных зданий, которые придавали Плющихе сходство с небольшим провинциальным городком. По утрам здесь можно было встретить пастуха, гонящего стадо коров на Девичье поле. Ситуация кардинально изменилась в 1935 г., когда был принят сталинский план реконструкции Москвы, согласно которому она из города купеческого и патриархального должны была превратиться в столицу «Утопии», воплощенную социальную мечту.

Осознавая важность создания роскошного фасада новой власти, Сталин возвысил московских архитекторов до уровня государственной элиты, предварительно очистив их творческую среду от «тлетворного влияния» авангарда и подчинив ее решению идеологических задач. При этом здоровые культурные традиции, основанные на глубоких знаниях классической архитектуры, стремлении следовать в своем творчестве принципам соразмерности жилой среды и человеческого тела, сохранялись и развивались в работах таких выдающихся мастеров как И.Жолтовский и А. Щусев.

Примечательным образцом довоенного периода в советской архитектуре является дом №5 на Ростовской набережной, одним из создателей которого в 1934–1938 гг. был А. Щусев.

Элита вдоль воды

Кстати, если вернуться к прозе жизни – традиционно дома той эпохи на Плющихе являются самыми востребованными на вторичном рынке. Уже на нижних этажах цена квадратного метра в начале года серьезно зашкаливала за $3 тыс., причем покупатели на свободные квартиры находились мгновенно. В числе привлекательных моментов отметим вид на Москву-реку, даже по нынешним меркам хорошее качество строительства, высокие потолки и большие площади квартир – около 100 кв.м. Неудивительно, что в прошлом году цены на сталинскую «элитку» в центре Москвы взлетели на 50%. Это очень выгодный актив для «неорганизованных» инвесторов, но отнюдь не для стесненных земельным кризисом застройщиков.

Монументальные памятники сталинской эпохи, дополняемые скучными кирпичными параллелепипедами совминовских домов заполняют собой все пространство Ростовской и Саввинской набережных и закрывают обзор домам второй линии, среди которых много разной степени ветхости пятиэтажек, плавно переходящих в категорию строительных площадок. Предполагаемая реконструкция дома №15 на Ростовской набережной, одна площадка с видом на набережную во 2-м Тружениковом переулке и перспектива ликвидации еще остающихся производственных зданий на Саввинской набережной – вот, пожалуй, и все, на что можно рассчитывать.

Заселенных элитных домов здесь тоже мало. К ним относятся дом №11 в 7-м Ростовском переулке рядом с пешеходным мостом и более удачно расположенное здание по адресу 7-й Ростовский переулок, 21. Жильцы обоих домов могут наслаждаться видами Бережковской набережной, Университета и Белого дома, квартирами большой площади – до 300 кв.м, пользоваться подземными паркингами. Несомненно, в будущем появятся и более совершенные в техническом отношении проекты, но уникальность положения этих домов в пространстве города является прекрасной иллюстрацией самого понятия «элитная недвижимость». Стартовая цена элитной новостройки здесь могла бы быть на уровне $6–6,5 тыс./кв.м.

В окружении высоток…

Смоленская-Сенная площадь с доминирующим на ней высотным зданием МИД (постройка 1954 г.) и двумя гостиничными зданиями-близнецами (1975) также иллюстрирует мысль, что нельзя улучшить то, что и так «прекрасно». Можно бесконечно ругать показной аскетизм архитекторов брежневской поры, но невзыскательные творения с эркерами, которыми они дополнили этот и без того сомнительный ансамбль, будут жить в пространстве еще очень долго. Площади квартир в жилых домах на Смоленке меньше, а потолки – ниже, чем в сталинских домах на набережной, но из-за престижного окружения и наличия «видовых» окон цены здесь почти такие же – выше $3 тыс./кв.м (конец I квартала).

…и бульваров

На Смоленском бульваре мы опять встречаем в основном советскую архитектуру 1930–50-х гг. Правда, некоторые примечательные строения скрыты за массивными домами первой линии. Например, во дворе дома №17 еще сохранилось здание, построенное в 1887 г. одним из старейших мастеров русского модерна М. Гепнером. Ценителям этого стиля он известен, прежде всего, как автор проектов Сокольнического полицейского дома с примечательной каланчой (Стромынская пл., 2) и сооружений Мытищинского водопровода. Благодаря использованию неоштукатуренного кирпича в сочетании с окрашенной в белый цвет фигурной кладкой эти «типовые» здания приобретали запоминающийся художественный облик.

Качество жилья на бульваре не уступает домам на набережной, но близость шумного Садового кольца нравится покупателями меньше, чем приятное соседство с рекой. Отсюда и более низкие цены на квартиры – $2,2–2,4 тыс./кв.м. К сожалению, и здесь практически отсутствуют перспективы появления новостроек, за исключением реконструкции здания по адресу Смоленский бульвар, 13/2. С другой стороны, московские власти могут в перспективе озаботиться сносом или реконструкцией домов второй линии, но такие проекты менее привлекательны для застройщиков, ориентирующихся на объекты элитной ценовой категории.

Застройке Смоленского бульвара свойственна общая «странность» московских градостроительных планов – стремление сооружать монументальные строения на первой линии домов и пренебрежение развитием остальной части квартала.

Прорабы перестройки

Улица Плющиха многократно перестраивалась, но, к сожалению, каждое новое поколение архитекторов не слишком стремилось к диалогу с предшественниками. Между 4-м и 6-м Ростовскими переулками находится несколько жилых домов, построенных в 1910-х гг., которые очень выигрышно смотрятся после недавней реконструкции. Рядом стоит очень красивый дом с эркерами, облицованный керамическими вставками – работа архитектора

А. Мейснера, а напротив, в Ружейном переулке – похожий на шкатулку дом в русском стиле работы архитектора М. Исакова.

Работ эпохи модерна на Плющихе немало. Доходные дома и особняки создавали такие известные мастера как В.Шауб или В. Мазырин. Последний эпатировал московскую публику копией португальского замка, которым он украсил Воздвиженку для А. Морозова. В конце улицы, где у Девичьего поля начинались рабочие кварталы, в 1927 г. был построен клуб завода «Каучук» (д. 64). Его автор К.Мельников был одним из самых ярких представителей пролетарского авангарда, наряду с Родченко и Леонидовым. К сожалению, мировая известность не спасла его от сталинской опалы. В 1960–70-х гг. чуть ли не половина улицы была снесена, чтобы освободить место для длинных-предлинных и очень скучных кирпичных коробок – например, дом 42.

Эволюционные перемены

Плющиха, безусловно, может похвалиться и бурной молодостью, и разнообразием культурного наследия. Чем она не столь богата, так это свободным местом для новой застройки. И все же здесь потенциальных площадок больше, чем на набережных или на бульваре. Заинтересованные организации присматриваются к задворкам гостиницы «Золотое Кольцо», где находятся несколько старых зданий советской постройки. Не слишком хорошее место для жилья, но вполне подходит для объектов коммерческой недвижимости, не столь чувствительных к качеству «вида из окна».

Для жилой застройки подошел бы большой участок в Ружейном переулке (владение 20–22), занятый сейчас полуразрушенной собственностью Минобороны – в далеком прошлом это были конюшни и манеж для аукционных выставок лошадей. Есть еще возможность точечной застройки в Земледельческом и 2-м Неопалимовском переулках. Собственно, именно здесь многие инвесторы хотели бы видеть продолжение «золотой мили» – по соседству с Зубовской площадью, Смоленским бульваром и несколькими посольствами.

Пример подали создатели «Венского Дома», где почти все квартиры проданы, а оставшиеся предлагаются по цене $4,9–7 тыс./кв.м. Но наибольшие, на наш взгляд, перспективы связаны с перестройкой квартала пятиэтажек между Плющихой и 1-м Тружениковым переулком, а также Большого Саввинского переулка, где еще остались старые фабрики. Насколько известно, в ближайшие два года московские власти будут в первоочередном порядке отдавать под новую застройку площади, занятые «изношенным жилищным фондом первых периодов индустриального строительства» или корпусами выводимых из центра промышленных предприятий.

О конкретных проектах строительства в этом районе пока ничего не известно, но анализ первых инвестиционных аукционов и заявлений московских властей позволяет предположить, что при возможности комплексной квартальной застройки предпочтение будет отдаваться кондоминиумам бизнес-класса.

Так что за любой площадкой на Плющихе придется «побегать» и улиц сплошь в элитных фасадах мы здесь в обозримом будущем не увидим. Перемены будут скорее эволюционными, в духе московской эклектики.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...