Поднимет ли управляющая компания квартплату жильцам

На вопросы читателей «Комсомолки» отвечает начальник Управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Виталий Васильевич Акимкин.

Продолжение. Начало в «КП» от 14 февраля с. г.

- В нашем доме 46 лет не было капитального ремонта.

 

 

Теперь районная управа предлагает нам провести заочное собрание по выбору управляющей компании. Представителей этой частной компании мы не видели, ни со сметой, ни с цифрами нас никто не знакомил. Разве можно выбирать управляющую компанию вот так, вслепую?!

- Вы правы. В статьях 161 и 162 Жилищного кодекса написано, что устраивать общее собрание по выбору способа управления и управляющей организации может только инициатор из числа собственников. Управляющая организация или управа не может инициировать общее собрание. Они могут только содействовать формированию инициативной группы.

- У нас есть самостоятельная инициативная группа из трех человек.

- Хорошо, нормы закона соблюдены. При этом управа или те, кто предлагает вам управляющую компанию, должны рассказать о деятельности этой компании, начиная с года ее регистрации. Вот на что еще надо обратить внимание (см. правила).

- А почему нам навязывают форму заочного голосования?

- Такая форма голосования предусмотрена статьей 46 Жилищного кодекса. Все законно.

- Но мы даже не сможем свои вопросы задать. Как же тогда подписывать этот договор?

- Вы можете письменно предупредить управляющую компанию, что не подпишете договор, пока вас не ознакомят с положенными в таких случаях сведениями. Вы - собственники и свою позицию должны огласить. К тому же бесплатными консультациями во время выбора вами управляющей компании вам помогут в управлении Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы того округа, где живете (см. список с адресами и телефонами).

- В нашем доме половина квартир в собственности граждан, а половина городские. Как тут быть?

- За городское жилье будет голосовать уполномоченный специалист Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы. У уполномоченного есть доверенность, поэтому он имеет право высказаться по всем вопросам, которые выносятся на общее собрание.
Шесть правил верного выбора частного ДЕЗа

1. Жильцы имеют право ознакомиться с уставом предложенной им управляющей компании. Поинтересуйтесь также, сколько лет эта организация занимается содержанием и обслуживанием домов.

2. Если компания раньше работала, тогда выясните ее предысторию. Какими домами она управляла, были ли жалобы жильцов на эту компанию и какие. Это можно сделать в управе того района, где работала компания.

3. Если компания создана недавно и никогда на управляла домами, вам решать - доверитесь ли вы ей. Ведь, передавая здание в управление, вы передаете и все общее имущество дома. Не только квартиры, но и чердак, и подвал, и все остальное. Внося деньги как квартплату, вы оплачиваете расходы по содержанию общего имущества и коммунальные услуги.

4. Любая управляющая организация должна предоставить гарантии финансового обеспечения своей работы. Ведь компания может довести дом до разрушения, некачественно выполняя свои обязанности. Тем самым принесет убытки жильцам - собственникам квартир. Гарантией компенсации может стать, например, уставный капитал компании. Если он составляет 10 тысяч рублей, это несерьезно, так ничего не компенсируешь.

Поэтому есть три способа компенсации неудачной работы коммунальщиков-управленцев.

Первый способ - выставить на депозитном счете в банке крупную сумму денег. Если потом компания не выполнит свои обязанности, то эти деньги спишут со счета и перечислят в пользу жильцов.

Второй способ - страхование риска управляющей организации в пользу собственников. Ваша компания заключает договор со страховой фирмой на определенную сумму. Ее надо четко оговорить на общем собрании и внести в договор управления. Именно эти деньги потом страховщики вам выплатят в случае неправильных действий управляющей компании.

Третий способ - предоставление безотзывной банковской гарантии. То есть письменное подтверждение, что в случае убытков от работы этой компании банк гарантирует выделение денег на компенсацию ущерба.

5. Перед голосованием на собрании надо внимательно изучить договор управления. Ведь после выбора компании каждый из жильцов должен подписать этот документ. Причем на условиях, которые утверждаются общим собранием собственников. Этих условий много, они изложены в статье 162 Жилищного кодекса. Но есть и другой вариант голосования, на условиях, рекомендованных правительством Москвы в своем образце договора (его можно почитать на сайте Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы по адресу: /redir.php?url=www.dgkh.ru%2F%3Fnormativnyeakty-gilichniyfond%3C%2Fa%3E%29. Жильцы могут и свои условия вписать в договор, но их надо утвердить на общем собрании.

Тут есть нюанс: по закону срок действия договора установлен не менее одного года, но не более пяти лет. Мы сейчас рекомендуем заключать такой договор не больше чем на год, но с правом продления. За год и жильцы, и управляющая компания друг к другу присмотрятся. Если все хорошо, тогда можно и дальше сотрудничать. При этом, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора по истечении срока, то он автоматически продлевается на такой же срок, то есть еще на год. Никакого решения собрания для этого не нужно. И жильцы будут защищены.

6. К обязательным условиям в договоре относится состав общего имущества, который, собственно, и будет являться объектом управления. Такой список должен быть утвержден распоряжением органов исполнительной власти, к примеру, префектурой округа. В этом может участвовать и группа собственников квартир в доме. Потому что на его основе потом утверждаются расходы по управлению домом, то есть смета затрат и платежи жильцов. И даже если в доме квартплата будет такой же, как обычная городская, при неправильном составлении перечня общего имущества жильцы потратят на «коммуналку» больше. Потому что, к примеру, в имущество вписаны лишние помещения или не существующие квадратные метры. Деньги будут уходить налево. А если все будет записано верно, то общее имущество еще и дополнительный доход принесет жильцам. Чердак может быть переоборудован под мансарду, стена дома передана под рекламное пространство. И деньги от всего этого должны поступать, если так решат собственники, на ремонт дома.

В договоре еще нужно четко прописать перечень работ и затраты на них. Ведь все эти деньги, расход материалов и труда рабочих, повторюсь, - это квартплата жильцов.

Окончание в следующем номере.

Куда обращаться
С вопросами о выборе управляющей компании, создании ТСЖ, формах управления жилыми домами можно обращаться в окружные управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда (в будни с 9.00 до 18.00, перерыв - с 13.00 до 14.00).

Восточный округ

ул. 1-я Боевская, д. 2/12, стр. 2, т. 268-00-82 Главный специалист Роменский Сергей Александрович

Юго-Восточный округ

ул. Малышева, д. 11/2, т. 709-61-76 Главный специалист Шитикова Елена Викторовна

Южный округ

ул. Болотниковская, д. 8, корп. 1, т. 119-85-56 Ведущий специалист Болгова Светлана Николаевна

Примечание. Все телефоны находятся в зоне «495».

Окончание списка - в следующем номере.
" border="0">14.02.2007 Комсомольская правда

- В нашем доме 46 лет не было капитального ремонта. Теперь районная управа предлагает нам провести заочное собрание по выбору управляющей компании. Представителей этой частной компании мы не видели, ни со сметой, ни с цифрами нас никто не знакомил. Разве можно выбирать управляющую компанию вот так, вслепую?!

- Вы правы. В статьях 161 и 162 Жилищного кодекса написано, что устраивать общее собрание по выбору способа управления и управляющей организации может только инициатор из числа собственников. Управляющая организация или управа не может инициировать общее собрание. Они могут только содействовать формированию инициативной группы.

- У нас есть самостоятельная инициативная группа из трех человек.

- Хорошо, нормы закона соблюдены. При этом управа или те, кто предлагает вам управляющую компанию, должны рассказать о деятельности этой компании, начиная с года ее регистрации. Вот на что еще надо обратить внимание (см. правила).

- А почему нам навязывают форму заочного голосования?

- Такая форма голосования предусмотрена статьей 46 Жилищного кодекса. Все законно.

- Но мы даже не сможем свои вопросы задать. Как же тогда подписывать этот договор?

- Вы можете письменно предупредить управляющую компанию, что не подпишете договор, пока вас не ознакомят с положенными в таких случаях сведениями. Вы - собственники и свою позицию должны огласить. К тому же бесплатными консультациями во время выбора вами управляющей компании вам помогут в управлении Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы того округа, где живете (см. список с адресами и телефонами).

- В нашем доме половина квартир в собственности граждан, а половина городские. Как тут быть?

- За городское жилье будет голосовать уполномоченный специалист Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы. У уполномоченного есть доверенность, поэтому он имеет право высказаться по всем вопросам, которые выносятся на общее собрание.
Шесть правил верного выбора частного ДЕЗа

1. Жильцы имеют право ознакомиться с уставом предложенной им управляющей компании. Поинтересуйтесь также, сколько лет эта организация занимается содержанием и обслуживанием домов.

2. Если компания раньше работала, тогда выясните ее предысторию. Какими домами она управляла, были ли жалобы жильцов на эту компанию и какие. Это можно сделать в управе того района, где работала компания.

3. Если компания создана недавно и никогда на управляла домами, вам решать - доверитесь ли вы ей. Ведь, передавая здание в управление, вы передаете и все общее имущество дома. Не только квартиры, но и чердак, и подвал, и все остальное. Внося деньги как квартплату, вы оплачиваете расходы по содержанию общего имущества и коммунальные услуги.

4. Любая управляющая организация должна предоставить гарантии финансового обеспечения своей работы. Ведь компания может довести дом до разрушения, некачественно выполняя свои обязанности. Тем самым принесет убытки жильцам - собственникам квартир. Гарантией компенсации может стать, например, уставный капитал компании. Если он составляет 10 тысяч рублей, это несерьезно, так ничего не компенсируешь.

Поэтому есть три способа компенсации неудачной работы коммунальщиков-управленцев.

Первый способ - выставить на депозитном счете в банке крупную сумму денег. Если потом компания не выполнит свои обязанности, то эти деньги спишут со счета и перечислят в пользу жильцов.

Второй способ - страхование риска управляющей организации в пользу собственников. Ваша компания заключает договор со страховой фирмой на определенную сумму. Ее надо четко оговорить на общем собрании и внести в договор управления. Именно эти деньги потом страховщики вам выплатят в случае неправильных действий управляющей компании.

Третий способ - предоставление безотзывной банковской гарантии. То есть письменное подтверждение, что в случае убытков от работы этой компании банк гарантирует выделение денег на компенсацию ущерба.

5. Перед голосованием на собрании надо внимательно изучить договор управления. Ведь после выбора компании каждый из жильцов должен подписать этот документ. Причем на условиях, которые утверждаются общим собранием собственников. Этих условий много, они изложены в статье 162 Жилищного кодекса. Но есть и другой вариант голосования, на условиях, рекомендованных правительством Москвы в своем образце договора (его можно почитать на сайте Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы по адресу: /redir.php?url=www.dgkh.ru%2F%3Fnormativnyeakty-gilichniyfond%3C%2Fa%3E%29. Жильцы могут и свои условия вписать в договор, но их надо утвердить на общем собрании.

Тут есть нюанс: по закону срок действия договора установлен не менее одного года, но не более пяти лет. Мы сейчас рекомендуем заключать такой договор не больше чем на год, но с правом продления. За год и жильцы, и управляющая компания друг к другу присмотрятся. Если все хорошо, тогда можно и дальше сотрудничать. При этом, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора по истечении срока, то он автоматически продлевается на такой же срок, то есть еще на год. Никакого решения собрания для этого не нужно. И жильцы будут защищены.

6. К обязательным условиям в договоре относится состав общего имущества, который, собственно, и будет являться объектом управления. Такой список должен быть утвержден распоряжением органов исполнительной власти, к примеру, префектурой округа. В этом может участвовать и группа собственников квартир в доме. Потому что на его основе потом утверждаются расходы по управлению домом, то есть смета затрат и платежи жильцов. И даже если в доме квартплата будет такой же, как обычная городская, при неправильном составлении перечня общего имущества жильцы потратят на «коммуналку» больше. Потому что, к примеру, в имущество вписаны лишние помещения или не существующие квадратные метры. Деньги будут уходить налево. А если все будет записано верно, то общее имущество еще и дополнительный доход принесет жильцам. Чердак может быть переоборудован под мансарду, стена дома передана под рекламное пространство. И деньги от всего этого должны поступать, если так решат собственники, на ремонт дома.

В договоре еще нужно четко прописать перечень работ и затраты на них. Ведь все эти деньги, расход материалов и труда рабочих, повторюсь, - это квартплата жильцов.

Окончание в следующем номере.

Куда обращаться
С вопросами о выборе управляющей компании, создании ТСЖ, формах управления жилыми домами можно обращаться в окружные управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда (в будни с 9.00 до 18.00, перерыв - с 13.00 до 14.00).