Пять лет стабильности обещают московские власти столичному рынку недвижимости

Стабилизировать цены на жилье для москвичей на ближайшие пять лет — такую задачу поставил перед московским правительством столичный мэр Юрий Лужков, подводя итоги работы стройкомплекса за минувший 2006 год. «Фирмы, отслеживающие этот процесс, заметили, что цены на квартиры уже начали выравниваться и даже пошло легкое снижение, - заявил московский градоначальник. — И это должно стать тенденцией в столице на ближайшие пять лет». Действительно, цены на столичную недвижимость замерли на уровне чуть выше 4000 тысяч за квадратный метр и стоят практически неподвижно вот уже четыре месяца. По данным аналитического центра IRN, средняя стоимость жилья в Москве в марте составила 4218 долларов за квадратный метр, всего на 8 долларов больше февральского значения.

 

 

Цены дорогого жилья чуть подрастают, дешевого — слегка снижаются. В результате средний показатель топчется на месте.

Московские власти уверяют, что у них есть рецепты и способы к тому, чтобы закрепить этот успех. Первый и главный из них — ни при каких обстоятельствах не снижать темпы строительства нового жилья. «За 2006 год столица впервые преодолела пятимиллионную отметку - построено 5,3 миллиона квадратных метров квартир. Не собираемся мы снижать объемов и в 2007 году», - заявил первый заместитель мэра, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Этот путь упирается в извечную нехватку земли. «У нас нет новых территорий для застройки, - отметил главный архитектор Александр Кузьмин. — Строительство Кожухова заканчивается. Щербинки тоже, остается только Новоподрезково». Впрочем, необходимые резервы, по его мнению, имеются. Просто их освоение требует иного подхода, чем застройка пустыря «с чистого листа».

В первую очередь главный архитектор Москвы имел в виду промзоны. «Их преимущество для застройки состоит в том, что туда уже подведены и транспорт, и тепло, и энергетика», - подчеркнул он. Правда, Юрий Лужков заметил, что при выводе промзон за городскую черту важно соблюсти баланс между необходимым и достаточным очищением столицы от промышленности. Выводить нужно в первую очередь неработающие, разорившиеся или экологически вредные предприятия. «Тут нельзя допустить перекосов, - предупредил он. - А то проблемы земли для застройки решим, но породим другую — безработицы. Но я этого не допущу», - заявил Юрий Лужков. Пример удачной расчистки под новое строительство территории, на которой сможет разместиться целый район, привел Владимир Ресин. По его словам, «Люберецкий парк» - новый район с общей площадью жилья в 5 млн. квадратных метров начнет возводиться в этом году по примеру Люблино, на бывших полях аэрации.

Другой резерв для строителей Юрий Лужков видит в расширении городского заказа. Это позволит строить больше муниципального жилья, квартир для социальной ипотеки. А значит, сделает жилье доступнее именно для москвичей, на которых рассчитаны эти программы. «Полное, абсолютное превалирование городского заказа над инвестиционными проектами позволит больше строить жилья в городе для социальных программ, для ипотеки. Соответственно и жилье тогда будет дешевле», - подчеркнул столичный градоначальник. По словам Владимира Ресина, мэрия планирует увеличить долю муниципальные квартир в общем объеме возводимого в Москве жилья на 24%: с 1,8 млн. до 2,23 млн. квадратных метров. По мнению Александра Кузьмина, именно под строительство жилья по заказу города следует отдать десяток крупных земельных участков, которые освободятся при выводе из города промышленных предприятий.

Еще один источник площадей для строительства нового жилья — пятиэтажки, на сегодняшний день принадлежащие к так называемым несносимым сериям. Особенно важно использовать этот ресурс там, где все остальные возможности для застройки исчерпаны уже давно, например в центре города. По мнению Юрия Лужкова, следует провести реконструкцию всех пятиэтажек в ЦАО. «В центре полностью завершен снос пятиэтажных домов первого индустриального периода домостроения, но есть и пятиэтажки следующих периодов, нужно перейти к последующему этапу реконструкции этого жилого фонда», - отметил мэр.

Однако стабилизировать цены столичной недвижимости в долгосрочной перспективе должны помочь не только инициативы московских властей, но и рыночные факторы. А они сегодня говорят именно в пользу «ценостояния» - без обвалов или взлетов. С одной стороны, от падения рынок надежно удерживает высокий платежеспособный спрос, появившийся благодаря развитию ипотеки. Этот спрос не даст ценам ни слишком сильно упасть, ни слишком сильно вырасти: при снижении цен спрос будет резко увеличиваться, а при росте — так же резко спадать. А все потому, что сегодня цены находятся практически на пределе того, что может себе позволить, используя ипотеку, представитель среднего класса. Что же касается будущего, то ипотечный механизм набирает обороты постепенно — по мере того как снижается инфляция, кредиты дешевеют. А потому он уже не сможет вызвать скачкообразного роста спроса, как произошло после того, как ипотека впервые стала по-настоящему доступна массам.

Впрочем, все эти соображения справедливы лишь для тех, кто покупает жилье собственно для жизни. Тем же, кто использует квартиры как средство вложения денег, ипотека не нужна. Однако именно эта категория покупателей во многом определяет ситуацию на рынке: инвестиционный спрос на квартиры, по некоторым оценкам, составляет до трети общего. Но для этой категории инвесторов есть сразу несколько печальных новостей. Во-первых, прекращение роста цен сделало годовую доходность вложений в недвижимость лишь на один - два процентных пункта выше банального депозита в банке. Конечно, за прошлый год московское жилье подорожало на 80 - 100%. О такой доходности можно было только мечтать — но столь «тучные» годы на рынке вряд ли повторятся. Во-вторых, выгодность инвестиций в недвижимость может подорвать изменение налогообложения, планируемое с 2010 года. В это время в действие будут введены правила, по которым с владельцев жилья можно будет ежегодно взимать налог в размере до 0,3% рыночной стоимости жилья и земли, на - которой оно расположено. Сегодня большинство владельцев квартир платят 0,1% от стоимости — причем не рыночной, а так называемой оценочной стоимости БТИ, которая в разы ниже рыночной.

Между тем власти прекрасно осознают эту разницу и отслеживают изменение цен. Так, на днях Министерство регионального развития утвердило среднюю рыночную стоимость квадратного метра жилья по каждому региону России во втором квартале 2007 года. Согласно постановлению министерства, рыночная стоимость 1 кв. м жилья в Москве составляет 51,2 тыс. руб. Причем министерство последовательно сокращает разрыв между «официальной» и реальной рыночной ценой. Так, по сравнению с I кварталом этого года цена Минрегиона выросла более чем на 60% против 34% ' тремя месяцами ранее. Если так будет продолжаться и дальше, то через три года спекулянтам и инвесторам придется платить за квартиры «по полной». В этой ситуации для них становятся более привлекательны европейские города. Там цены растут хотя и медленнее, чем в прошлогодней Москве, но зато постоянно: на 20 - 25% в Лондоне и на 15 - 17% в Париже.

Юрий Орлов Московская правда
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...