Сделки с альтернативой

Подавляющее большинство сделок на квартирном рынке Москвы – это альтернативы. Для тех, кто вдруг не знает, поясним: так называются ситуации, когда продавец квартиры вовсе не хочет ее продавать – он мечтает сразу же купить что-то взамен. Тот же, кто называет себя гордым именем покупателя, на самом деле не имеет денег – у него есть лишь недвижимость, которую еще только предстоит продать. Фактически это натуральный обмен – тот самый, который существовал еще в советские годы.

Связать альтернативу – дело само по себе сложное, поскольку здесь участвует множество квартир (рекорд московского рынка – 64), за каждой из которых стоит владелец с собственными планами, капризами и жизненными обстоятельствами.

 

 

А в нынешних условиях, когда недвижимость дорожает на 8-10 % в месяц, все становится труднее в разы: пока ищем покупателя на свою квартиру, нужные нам варианты выросли в цене… Но, по иронии судьбы, сейчас «альтернативщиков» как раз большинство: если при нормальном состоянии рынка их примерно 60 %, то сейчас – до 90-95 %. Сергей Лупашко, президент группы компаний «Рескор», объясняет эту ситуацию просто: ради денег квартиры в условиях галопирующего подорожания никто не продает… Тем не менее риелторы на таком рынке работают. Как именно?
Наш пострел везде поспел

Существует масса изречений, осуждающих чрезмерную торопливость. «Поспешишь – людей насмешишь», «Поспешность нужна только при ловле блох» и т. п. Но в нынешних условиях скорость – самый главный фактор успеха. Ходить и выбирать квартиру многие месяцы, просматривать десятки вариантов – это роскошь, оставшаяся в далеком прошлом. Нет, она существует и сегодня – для супердорогого рынка, где объекты стоят по $ 5 млн. Или даже для типового – если вы готовы переплатить за квартиру вдвое. Если же вы обычный человек, то есть денег у вас в обрез, а купить хочется получше, придется определяться максимально быстро. Неделя – это тот срок, за который надо подобрать себе альтернативу. За две недели цены изменятся безвозвратно, и процесс придется начинать с нуля.

Елена Приймак, управляющая отделением «Тушино» агентства недвижимости «Хирш», уточняет, что скорость нужна всем участникам процесса. Агенту прежде всего следует четко понять, что в конечном счете важно клиенту, чтобы не тратить драгоценное время на просмотры заведомо «непроходных» вариантов. Ну а клиенту – осознать серьезность ситуации и на пару недель отложить все свои дела. Даже очень важные.

За «свободу» – чистым золотом

Хоть и нечасто, но на рынке встречаются свободные квартиры – те, которые владельцы просто продают. Хозяева таких объектов обычно прекрасно осознают свои преимущества, поэтому ставят цену процентов на 15 выше аналогичных, но с альтернативой. На первый взгляд это кажется грабежом среди бела дня, но опытные риелторы советуют при возможности брать как раз такие квартиры. Хозяин несвободной квартиры, получив от вас аванс, будет неделю-другую подбирать себе новое жилье, потом поймет, что ничего интересующего его нет. Затем он решит, что свою квартиру он продает вам как-то подозрительно дешево, решит поднять цену… В итоге вы потеряете массу времени – а оно в нынешних условиях является синонимом денег.

Коммунальный прием

Если вы хотите приобрести квартиру, которая сейчас является коммуналкой, есть способ сделать это достаточно просто. Как говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», покупатель может купить на свое имя альтернативные квартиры и потом провести основную сделку договором мены. Тут, безусловно, есть определенный риск того, что обитатели коммуналки в последний момент откажутся выезжать, и головной покупатель окажется с кучей небольших квартир, которые ему не нужны. Но если подойти к вопросу грамотно: оценить серьезность намерений своих будущих партнеров по обмену, подписать с ними соответствующие договоры, то риск сводится к нулю.

Риелторские хитрости

Сегодня многие агентства недвижимости выкупают наиболее ходовые варианты – как правило, те самые небольшие квартиры, пригодные для разъезда. Такая практика присутствует на рынке всегда, то оживляясь, когда цены растут быстрее, то замедляя темп, когда воцаряется стабильность. Выкупают или на себя (фирму), или на собственных сотрудников. Но нужно понимать, что для покупателя тут нет никакой радости, поскольку риелторы не упустят собственный интерес. Если на квартиру найдется другой покупатель, готовый заплатить побольше, они без зазрения совести продадут ему. Одним словом, для клиента нет принципиальной разницы между хозяином квартиры – частным лицом и риелторской фирмой.

Еще один прием поведал нам Сергей Маркин, эксперт компании «Домострой». Нужно сначала найти альтернативную квартиру, внести за нее аванс, а потом объявлять собственную квартиру свободной и искать покупателя. При нынешнем росте цен и ажиотажном спросе это обычно удается за 2-3 дня. Впрочем, другие наши эксперты восприняли этот прием без энтузиазма. Во-первых, рискованно: а вдруг покупатель не найдется? В этом случае данный аванс «сгорит». А во-вторых, объявить квартиру свободной невозможно. Подписывая авансовый договор, покупатель наверняка поинтересуется документами. И если обнаружит в квартире зарегистрированных по месту жительства («прописанных»), не избежать конфликтов…

И еще один прием – о нем риелторы хорошо знают, но вслух произносить стесняются. Нужно постараться «заинтересовать» риелтора другой стороны, говоря проще, дать ему денег. Обещание заплатить ему лично тысячу-другую «вечнозеленых» наверняка охладит его потуги искать других покупателей – и шансы на то, что квартира достанется именно вам, возрастают многократно. Тем, кому это все кажется ужасным моветоном и амикошонством, напоминаем, что жизнь – борьба, и победителей не судят…

У богатых – собственная гордость

На дорогом рынке ситуация значительно спокойнее. Альтернативы там встречаются гораздо реже, говорит Елена Малафеева, эксперт отдела городской недвижимости компании TWEED. Состоятельные люди имеют значительно больше возможностей разнести покупку и продажу во времени. Имея деньги, они могут снять квартиру, купить какое-то временное жилье исключительно для «прописки» или воспользоваться банковским кредитом на приобретение дорогостоящего объекта недвижимости.
Владимир Абгафоров Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...