Страхование финансовых рисков при долевом участии в строительстве

Необходимость страхования финансовых рисков дольщиков обусловлена особенностями российского строительного рынка. Ситуация, когда более 200 тысяч человек вложили деньги в возведение жилых домов и не получили ожидаемых квартир, показала полную незащищенность граждан от форс-мажора. А именно такими для большинства застройщиков стали условия, сложившиеся после принятия закона об участии в долевом строительстве.

Как известно, после вступления в силу данного закона объемы возводимого жилья существенно сократились. Повышенные требования к застройщикам оказались для многих из них невыполнимыми, в том числе и по ряду объективных причин.

 

 

Одно из требований касается договоров, заключаемых с гражданами, чьи средства привлекаются для строительства. Закон предписывает застройщикам использовать договор долевого участия, однако реально частным лицам предлагают иные виды соглашений. Все виды применяемых сегодня контрактов можно разделить на три блока.

К первому блоку относятся вексельные схемы, договоры переуступки прав требования и предварительные договоры с привлечением кооперативов.

При наиболее распространенной вексельной схеме юридическое лицо заключает с гражданином предварительный договор купли-продажи, где сказано, что в оплату основного соглашения будет принят вексель. Одновременно человек подписывает договор купли-продажи самого векселя.

Если компания подписала с застройщиком договор инвестирования с правом получения по результатам реализации проекта квартир в собственность, она, в свою очередь, привлекает средства граждан, заключая с ними договоры уступки права требования. Компания уступает физическому лицу свое право требования квартир и в части переданных прав полностью снимает с себя ответственность за успешность осуществления проекта.

Когда в схеме используют кооператив, граждане заключают с застройщиком предварительный контракт, а денежные средства проплачивают в кооператив, вступив в него.

Способны ли рассмотренные соглашения защитить физическое лицо от финансовых рисков? Пожалуй, нет. Если гражданин обратится в суд, тот по существу заключенного контракта квалифицирует его как договор долевого участия в строительстве. Сделка будет признана притворной, но вернуть деньги обратно человеку не удастся, поскольку положение о двусторонней реституции (то есть возврате всего полученного по сделке) на притворные сделки не распространяется. Не спасет и попытка рассматривать отношения между застройщиком и гражданином как договор долевого участия, поскольку такой контракт подлежит государственной регистрации, а ее не проводили.

При подобном развитии событий физическое лицо вправе в судебном порядке потребовать возврата переданных застройщику денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения причиненных убытков. Понятно, что для гражданина процесс обернется большими моральными и материальными затратами. А застройщик при возникновении подобного спора, как показывает практика, заявляет о своей неплатежеспособности.

В данной ситуации страхование финансовых рисков оказывается наиболее эффективным. Каким бы ни был договор, при страховании человек получает правовую поддержку и финансовые гарантии. Особенно важно для потенциального дольщика обратиться в страховую компанию до заключения договора инвестирования, поскольку на стадии проверки степени финансового риска юристы страховой компании могут определить обстоятельства, увеличивающие вероятность нарушений условий инвестиционных контрактов.

Второй блок соглашений, предлагаемых на первичном рынке недвижимости, весьма обширен. Это различные договоры инвестирования, заключаемые в рамках старого законодательства. Как правило, их оформляют по объектам, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 года. На первичном рынке такая схема инвестирования широко распространена, но и здесь фирмы-застройщики испытывают определенные затруднения. Поэтому вкладывать деньги в подобные дома и надеяться на удачный исход в виде получения права собственности на квартиру можно лишь при доскональном знании ситуации по строительному рынку и точном выборе «благополучного» объекта.

Но как оценить «благополучность» адреса, сделать прогноз на будущее, если ситуация способна измениться в одночасье? Проверку надежности лучше доверить специалисту по страхованию финансовых рисков при долевом участии в строительстве. Помимо квалифицированной оценки страховая компания предоставит и гарантии возврата внесенных в строительство денежных средств.

Третий блок договоров включает в себя правоотношения, складывающиеся в соответствии с новым законодательством. Схему привлечения инвестиций в строительство по договору долевого участия в настоящий момент только осваивают.

Несмотря на большую защищенность физического лица, предусмотренную новым законом, некоторые риски все же сохраняются.

Приступая к работе, застройщик оформляет пакет документов, заказывает градостроительную проработку, собственно строительный проект, проведение различных экспертиз. Кроме того, он должен купить либо арендовать земельный участок под возведение дома, оформить соответствующие документы, согласовать их с администрацией и т. д. Все это требует денежных затрат, а строительство еще не начато.

Поскольку привлечь средства частных дольщиков застройщик пока не может, он вынужден пользоваться банковским кредитом, весьма дорогим. Поэтому актуальным становится вопрос грамотного экономического обоснования инвестиционного проекта. Хватит ли застройщику средств на безостановочное строительство, вернет ли он банковский кредит? Если нет, возникает финансовая ответственность застройщика перед дольщиками (согласно новому закону).

Правда, испытывая затруднения, застройщик вряд ли сможет компенсировать людям потери. Но это с успехом сделает система страхования финансового риска долевого участия в строительстве.

Безусловно, правильным решением для гражданина, приобретающего квартиру на первичном рынке, станет заключение с застройщиком (или инвестором) договора долевого участия в строительстве, как и предписывает закон. К сожалению, такая возможность есть далеко не всегда, поэтому потенциальному дольщику необходима грамотная правовая поддержка в виде страхования финансовых рисков при долевом участии в строительстве.

Роман Быковский Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...