Тайны старослужащих

Когда два месяца назад я продала свою квартиру в панельной девятиэтажке и купила с доплатой другую в пятиэтажной сталинке по соседству, обе стоили по $1250 за метр. После начала ремонта выяснилось, что в очень приличном с виду кирпичном строении проблемы с напором воды, "потеющие" стены и дикий холод. Попытка изучить ситуацию с состоянием столичного жилого фонда показала, что покупательнице моей квартиры тоже не повезло. Ни она, ни я не знали, что этот дом представляет собой фактически надстроенную на четыре этажа хрущевку. Ряд типов многоэтажек уже официально признаны негодными для текущего ремонта.

 

 

А покупатели квартир по-прежнему почти не придают значения серии дома и степени его износа. Впрочем, получить эту информацию очень непросто.

Не верь глазам своим

К тому, что в хрущевках жить плохо и их рано или поздно снесут, мы уже привыкли. К панельным и блочным многоэтажкам отношение принципиально другое, хотя они и наиболее дешевые из нехрущевских домов. Однако, явно убогая хрущевка серии 1-515/5 и вполне приличного вида девятиэтажка серии 1-515/9 – это фактически одинаковые по техническим характеристикам дома, отличающиеся только планировкой части квартир, наличием лифта и мусоропровода.

Очень немногие москвичи знают, в доме какой конкретно серии они живут или собираются купить квартиру. А это вопрос принципиальный не только для планирования интерьера. Согласно утвержденной в прошлом году столичными властями "Программе капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города", целенаправленно сноситься до 2010 года в столице будут только пятиэтажки серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300 – в целом 6 млн кв. м жилищного фонда (около 2 тыс. домов). Остальным (серии 1-510, 1-511 и 1-515) предписан капитальный ремонт или реконструкция без сноса.

Программа коснется и многих серий девяти- и двенадцатиэтажных домов. По данным столичного НИИ типологии и экспериментального проектирования, высокая степень износа этих зданий уже привела к частичному разрушению их конструкций – вследствие ошибок в проектировании, ограниченности материальных ресурсов и несовершенства технологии производства и монтажа. Это панельные II-49Д, II-49П, II-57, 1605АМ, 1-515, блочные II-18, III-68, И-209А и кирпичные II-29, построенные в 1956-1975 годах (именно тогда жилищное строительство в Москве шло наиболее высокими темпами). Например, в ряде домов II-49 и 1-515 наблюдаются промерзания, протечки по стыкам и через кровлю, отказы в работе инженерных сетей и еще целый ряд дефектов. В ходе текущего ремонта устранить их невозможно, и дома подлежат реконструкции или капитальному ремонту. Не исключен и снос этих серий (как, впрочем, и формально несносимых пятиэтажек), но решение будет приниматься отдельно по каждому объекту.

Планы московских чиновников по обновлению и улучшению состояния жилого фонда города могут внести существенные коррективы в жизнь хозяев квартир в домах перечисленных выше серий. О проблемах с отселением жителей реконструируемых и сносимых пятиэтажек регулярно рассказывают многие столичные СМИ – в итоге вы рискуете оказаться владельцем совсем не той квартиры, на которую рассчитывали, и по меньшей мере вторично потратиться на ремонт. Капремонт без отселения помимо многомесячной жизни на строительной площадке также может свести на нет все предыдущие усилия и вложения в благоустройство квартиры.

Так что реальная ценность жилплощади, реализуемой на вторичном рынке, сегодня нередко оказывается гораздо ниже рыночной стоимости. А окончательная смета ремонта после выяснения технических параметров дома может возрасти значительно больше, чем на стандартные 50%. Поэтому, приобретая квартиру, стоит заранее собрать максимум информации о доме, в котором она расположена: год постройки, серия, текущее состояние, требуемое обновление, ремонтопригодность, установленный срок службы.

Ревизионные пятилетки

В принципе существуют ведомственные строительные нормы, регламентирующие правила оценки физического износа жилых зданий,– ВСН 53-86. В них приводится формула расчета общего износа на основании данных по износу отдельных элементов здания и прилагается множество таблиц для определения процента износа от того или иного дефекта.

Непосредственно мониторингом состояния столичных домов занимается Мосжилинспекция. Она уже провела полную комплексную инвентаризацию. Глава ведомства Александр Стражников в марте 2003 года подвел итоги проверки и заявил, что 231 здание признано аварийным и непригодным для проживания, 1,5 тыс. домов нуждаются в капремонте с отселением жителей, 1,49 тыс.– в замене отдельных конструктивных элементов. В дальнейшем предполагается дома, состояние которых признано хорошим, проверять раз в пять лет, неудовлетворительным – раз в три года.

Однако уже в ходе первой проверки выяснилось, что 1,5 тыс. домов, подлежащих в то или иное время сносу, не смогут выдержать запланированных сроков службы, и правительство Москвы поручило инспекции провести повторное обследование. Завершить его предполагалось к концу 2003 года. Правда, ответить на официальный запрос "Ъ-Дома" о текущем состоянии жилого фонда столицы и перспективах его изменения руководство Мосжилинспекции почему-то отказалось.

За семью печатями

Отметим, что на мартовской пресс-конференции господина Стражникова было декларировано, что данные инвентаризации доступны, переданы во все районы Москвы и жители могут ознакомиться с ними в своей районной управе или ДЭЗе. Эксперимент, проведенный "Ъ-Домом", показал, что это не совсем соответствует действительности. Оператор "горячей линии" при московском правительстве действительно вопрос о состоянии дома переадресовал в районную управу. Однако там смогли сообщить только, что типичная дешевая сталинская пятиэтажка, в которой я "собираюсь купить квартиру" (к несчастью, это уже случилось два месяца назад), на 2004 год в планах сноса не стоит. В ответ на слезные просьбы сказать что-то более конкретное сотрудница управы разжалобилась и отыскала в документах официальную степень износа дома – 27%. Соответствовать истине эта цифра никак не могла. Во-первых, дому явно больше 50 лет. Во-вторых, начатый ремонт квартиры показал, что коммуникации и проводка в нем не менялись никогда. По совету сотрудницы управы я обратилась в местный ДЭЗ. Главный инженер этой организации ясности не добавил: "Да нормальный дом, кирпичный, теплый. Какие проводились ремонты? Ремонты будут, когда деньги появятся".

Мама, с которой я поделилась печальными итогами расследования, сказала, что мне еще повезло. Ей самой при приватизации квартиры нужно было получить в БТИ справку о состоянии дома – так называемую форму #5. Однако без специальной визы центральной межведомственной комиссии по приватизации о том, что справка действительно необходима, выдавать эту форму в БТИ категорически отказывались. К слову, указанный в документе износ страшного на вид трехэтажного кирпичного дома 1887 года постройки с деревянными перекрытиями оказался равен всего 60%. То есть цифра эта явно не имела никакого отношения к действительности.

Мой звонок как рядового жителя города в Мосжилинспекцию (опять же по подсказке "горячей линии" столичных властей) был еще менее результативным. "Никакой информации не даем",– строго отрезала девушка на другом конце провода. Пришлось воспользоваться служебными полномочиями.

В пресс-службе ведомства пояснили, что сегодня отсутствует какой-либо регламент предоставления сведений о состоянии домов их жителям. Для того чтобы информация стала доступной, городским властям необходимо определить, какие данные, в каком объеме и формате могут узнать москвичи о собственном жилье, а также кто будет адаптировать сугубо технические факты для понимания простым обывателем. Кроме того, до сих пор не состыкованы форматы баз данных, которыми пользуются Мосжилинспекция и районные администрации, так что обмен информацией между ними затруднен.

Износостойкий рынок

Для очистки совести я решила созвониться с несколькими знакомыми риэлтерами. Оказалось, что и у них нет никаких общепринятых официальных и даже левых способов получения информации о состоянии дома. Но проблемы для бизнеса это не создает – клиенты обычно довольствуются поверхностным осмотром жилплощади и беседой с нынешними жильцами. Самые дотошные лично посещают с коробкой конфет ДЭЗ и расспрашивают соседей. На стоимость квартиры состояние дома практически не влияет, разве что оно явно аварийное или, наоборот, недавно был проведен капитальный ремонт. Очень немногие риэлтеры способны и хотят предупредить клиента об особенностях конструкции дома, хотя разные серии тех же панельных, блочных и кирпичных многоэтажек отличаются по техническим характеристикам. А аналитики риэлтерских компаний, проводя исследования и мониторинг рынка по типам домов, вообще сливают блочные и панельные одной этажности, а также объединяют кирпичные хрущевки с пятиэтажными сталинками.

Неутешительные выводы подтвердил и председатель комиссии Российской гильдии риэлтеров по аттестации аналитиков рынка недвижимости, сертифицированный РОО оценщик Геннадий Стерник (именно он с несколькими соавторами выпустил чуть ли не единственное открыто опубликованное подробное исследование столичного жилого фонда по качеству, в том числе с учетом особенностей серий домов). По его словам, сегодня даже профессиональные оценщики практически не учитывают при определении стоимости квартиры возраст, степень износа и долгосрочные перспективы состояния дома. Такие методики прорабатываются. Однако пока стоимость однотипных квартир в сходных домах в "удовлетворительном" (износ 35-60%) и "хорошем" (износ 15-35%) состоянии в заключении оценщика различается всего на 2%. В первую очередь эксперты ориентируются на рыночную цену данного типа жилплощади в указанном районе в настоящий момент, и конъюнктурный круг, таким образом, замыкается.

Заметим, что банки–участники быстро растущего рынка ипотеки используют именно эти оценки и успешно кредитуют квартиры в тех самых многоэтажках, улучшить состояние которых не способен текущий ремонт. В результате рынок московской недвижимости выглядит уже совершенно виртуальным. Заключая сделку на нем, вы в долгосрочной перспективе, когда выбранный вами дом окажется непригодным для проживания, получите лишь право требовать у московских властей жилплощадь в городе. Правда, юридические аспекты данного права тоже до сих пор толком не проработаны.

Ветхая тайна столичных чиновников
Срок службы дома – понятие условное. Например, согласно документам времен строительства основной части нынешнего жилого фонда Москвы, крупнопанельные дома с железобетонными перекрытиями рассчитаны на эксплуатацию в течение 150 лет, а здания с кирпичными стенами (толщиной 1,5-2,5 кирпича), железобетонными, бетонными или деревянными перекрытиями – на 125 лет. Однако систему отопления со стальными конвекторами в них придется заменить через 30 лет, с чугунными – через 40 лет, водопровод и канализация рассчитаны в среднем на 25 лет. То есть полный ремонт с заменой всех коммуникаций необходимо производить примерно раз в 30 лет.

С учетом того, что значительные объемы средств на капитальный ремонт московские власти начали выделять лишь несколько лет назад (2 млрд руб. в 2001 году, 6 млрд руб. в 2002 году и 9 млрд руб. в 2003 году), многие дома не справят не только столетний, но и полувековой юбилей.

Это, конечно, весьма размытая оценка. Любопытно, что ни в Москомархитектуры, ни в различных департаментах Комплекса архитектуры, строительства, реконструкции и развития Москвы не смогли дать ответа на вопросы "Ъ-Дома" о возрастной структуре жилого фонда столицы, проектных и реальных сроках службы различных типов домов и перспективах их изменения. Последние скупые данные есть за 2003 год – около 15% домов имеют износ 40-60%, то есть находятся в неудовлетворительном состоянии. А мэр Юрий Лужков в одном из выступлений обмолвился, что для предотвращения кризиса с состоянием жилья необходимо ежегодно восстанавливать столько же домов, сколько строить новых. То есть в 2004 году – более 4 млн кв. м.

Что может случиться с вашим домом
Согласно официальной терминологии столичных властей, под капитальным ремонтом понимается комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа элементов здания с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, направленных на улучшение эксплуатационных показателей и не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания и его функционального назначения.

Модернизация жилищного фонда – это комплекс инженерно-технических и строительно-технологических мероприятий, направленных на компенсацию морального старения инженерно-технического оборудования и элементов ограждающих конструкций зданий, вызванных повышением нормативных требований к их технико-эксплуатационным характеристикам.

Реконструкция жилищного фонда – комплекс строительных работ, проводимых в целях изменения существующих технико-экономических показателей объекта, повышения эффективности использования и предусматривающих:

изменение первоначального функционального назначения части помещений;

изменение габаритов и технических показателей;

капитальное строительство, пристройки, надстройки;

разборку и усиление несущих конструкций по объекту;

переоборудование чердачного помещения под мансарду (устройство ограждающих конструкций из легких, утепленных элементов в форме скатной крыши с углом наклона не более 45°);

строительство и реконструкцию инженерных систем и коммуникаций зданий (кроме недвижимых памятников истории культуры).

Реновация жилищного фонда – замена не подлежащего сохранению жилищного фонда путем его сноса и капитального жилищного строительства на высвобождаемой территории.

За капремонт в Москве отвечает Комплекс городского хозяйства. Реконструкция и реновация находятся в ведении Комплекса архитектуры, строительства, реновации и реконструкции города. Финансировать территориальные подпрограммы капремонта и модернизации предполагается за счет бюджетных средств и привлеченных средств собственников жилья по результатам конкурсов на осуществление функций подрядчика по объектам городского заказа.

Рената Ямбаева Коммерсантъ-Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...