ТСЖ отделились от города на один шаг

Недавно столичный мэр заявил, что ТСЖ имеет право только на землю, на которой стоит сам дом. Почему московское правительство фактически запретило выделять ТСЖ придомовые земельные участки в собственность и к каким изменениям в деятельности товариществ это решение приведет?

Законодатели никак не могут определить, на какую землю может рассчитывать ТСЖ. То ли это будет кусок земли, на котором расположен дом, то ли это будет некий участок, на котором помимо дома располагаются детские площадки, есть зеленые насаждения или какие-либо постройки. Судя по всему, столичные власти предлагают максимально ограничить территорию ТСЖ.

 

 

То есть предлагается оформлять право собственности на землю только по периметру здания. Вся земля, выделяемая ТСЖ сверх такой нормы, должна предоставляться только по отдельному заявлению в установленном порядке.

Ни пяди земли не отдадим
С одной стороны, федеральное законодательство предоставляет местным властям возможность самим определять порядок предоставления ТСЖ земельных участков. Местные власти также имеют право самостоятельно определять размер предоставляемого участка. Вместе с тем, согласно ст. 36 ЖК РФ, к общему имуществу ТСЖ относятся земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и иные объекты, предназначенные для благоустройства, обслуживания и эксплуатации дома.

Элементы озеленения и благоустройства физически не могут поместиться на расстоянии метра от стены самого дома. Даже если три деревца и редкий кустарник могут сойти за озеленение, то к элементам благоустройства относится, например, детская площадка, которая уж точно не расположится на такой небольшой территории. Таким образом, федеральное законодательство, в очередной раз давая «волю» местным властям, одновременно ставит барьеры на пути реального использования предоставленных прав.

Но дело даже не в этом. Озабоченность столичных властей вызывает не количество земли у ТСЖ, а порядок ее использования. В качестве основных доводов в пользу ограничения земельных владений ТСЖ приводятся соображения общественной пользы.

Поскольку многие ТСЖ стараются обозначить свою территорию забором, то это способно существенно затруднить прокладку коммуникаций и доступ к ним. Кроме того, заборы, по мнению властей, осложняют работу экстренных служб (пожарных, спасателей и пр.). Также при установке ограждений могут пострадать интересы детей, которые лишаются доступа на детские площадки, оказавшиеся на территории ТСЖ.

Но при строительстве каждого дома количество земли, которое будет занимать дом, а также площадь прилегающего участка и требуемые мероприятия по благоустройству прилегающих территорий определяются заранее. Причем все это происходит на основе законодательства Москвы.

Дело — в заборах
Один из последних документов, который определяет дальнейшее регулирование вопроса о территории ТСЖ, — постановление правительства Москвы от 22.05.2007 года № 398-ПП. Этим нормативным актом была утверждена программа поддержки и развития столичных ТСЖ, ЖК и ЖСК. Но никаких конкретных решений эта программа не предлагает. Самое большое «достижение» документа — указание на существующую проблему по определению размера земельного участка ТСЖ и его регистрации.

Кроме того, постановление обязало Москомархитектуру и Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы к началу октября подготовить требования к проектной документации на строительство дома. Причем они должны относиться в том числе и к разделу, в соответствии с которым будут определяться границы земельного участка. Так что осенью у столичных властей появятся законные основания для существенного ограничения территории ТСЖ.

Ведь пока федеральное законодательство не определит, что относится к придомовой территории и сколько земли положено ТСЖ, проблема останется нерешенной. Но непонятно: если властям так уж мешают заборы, почему они принялись бороться не с заборами, а с ТСЖ и их правами, которые пусть и косвенно, но закреплены в ЖК РФ. К сожалению, учитывая, что полномочия местных властей по определению размера земельных владений ТСЖ прямо прописаны в законодательстве, их действия оспорить будет крайне сложно. Уж больно расплывчаты формулировки и туманны права самих ТСЖ.

Всех под одну гребенку
Еще интереснее, как будет решаться судьба тех ТСЖ, которые успели оформить свои права на землю. Предположим, на территории ТСЖ находится детская площадка, по периметру владений товарищества установлен забор, а площадь всего участка превышает максимально допустимый размер. Теоретически, если земля была оформлена в собственность без нарушений, такое товарищество никто не сможет побеспокоить.

Но на практике реален процесс по сносу забора (для начала). Затем последует признание регистрации права собственности на землю недействительной. Регистрация будет оспорена, а ТСЖ предоставят участок в соответствии с новыми нормативами.
Борьба за права детей и безопасность жителей — это замечательно. Но для достижения этих благородных целей можно использовать и другие методы. Действительно, некоторые ТСЖ пытаются захватить побольше земли. Но есть способ пресечь такие попытки раз и навсегда, установив предельный размер участка, передаваемого в собственность ТСЖ. Но с учетом всех норм действующего федерального законодательства он никак не может составлять метр от стены дома.

Николай Вопиловский
Руководитель департамента правовой поддержки компании «МИЭЛЬ–Новостройки»:
— Право собственников жилых помещений (ТСЖ) на земельный участок под домом, а также на придомовую территорию с элементами озеленения и благоустройства предусмотрено ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Границы и размер данного земельного участка определяются в соответствии с земельным законодательством РФ.

В июле 2007 года во исполнение вышеуказанного положения Жилищного кодекса вступило в силу постановление правительства Москвы «Об утверждении состава документов для принятия общими собраниями собственников жилых помещений в многоквартирных домах решений о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома», но до сих пор нормы выделения придомовой земли в Москве не приняты. По информации СМИ, придомовая территория будет не более 1–2 м от основания фундамента.

Следует учитывать, что при приватизации придомовых земельных участков собственники должны будут платить налог на землю, который в настоящее время рассчитывается исходя из стоимости земли по БТИ, но в будущем его планируют вычислять от рыночной стоимости.

Петр Машаров
Генеральный директор «Сentury 21 Еврогруп Недвижимость»:
— Правительство Москвы всегда очень ревностно относилось к праву собственности на землю — передавать это право ТСЖ оно не очень желает. Связано это с тем, что тогда у ТСЖ появится возможность вмешиваться в дела московской администрации по предоставлению участков для различных нужд коммерческим фирмам и организациям. Сейчас для согласования нового строительства при расчетах необходимых прилегающих территорий можно учитывать земельные участки соседних домов. Если такие участки будут оформлены в собственность, этот вариант не пройдет — потребуется согласование с собственником, а это уже ограничение прав власти.

Иван Куприянов М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU