Умение договариваться

Договор есть продукт непротивления двух сторон, именно так квалифицировал этот документ один из персонажей «Двенадцати стульев». Однако сегодня на рынке услуг ЖКХ «непротивлением» вряд ли чего добьешься. Хотя, конечно, при полной апатии можно махнуть на все рукой и подписать любую бумагу, что дадут. Но вот потом...

То и дело слышишь от жителей, председателей ТСЖ, ЖСК: навязывают, дескать, монополисты кабальные условия.

 

 

И не поспоришь – силы неравны!

Попробуем разобраться в тонкостях взаимоотношений между поставщиком услуг и потребителем. А поможет в этом Владимир Челеденков, заместитель директора по работе с потребителями филиала № 11 «Горэнергосбыт» ОАО «Московская объединенная энергетическая компания» (МОЭК). Это предприятие снабжает город теплом и горячей водой.
Закон меняет правила игры

Прежде МОЭК работал с потребителями по договору, утвержденному приказом своего генерального директора. Но вступил в силу Жилищный кодекс РФ, 23 мая 2006 года вышло постановление правительства РФ № 307, которое утвердило Правила предоставления коммунальных услуг гражданам. Прежний договор уже не годился. МОЭК совместно с Московским Городским единым информационно-аналитическим центром (МосгорЕИАРЦ) разработал два типовых договора: энергоснабжения, на отопление, вентиляцию и кондиционирование и на поставку горячей воды. 28 марта 2006-го их утвердил руководитель Комплекса городского хозяйства. 25 апреля они вступили в силу приказом руководителя МОЭК.

Что изменилось...
Из договора исключены пункты, не соответствующие Жилищному кодексу РФ и Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам. После вступления в силу этих законодательных актов изменилась схема договорных отношений. Раньше расчеты с гражданами за услуги отопления и горячего водоснабжения проводил МОЭК, а значит, и оказывал эти услуги. МОЭК с населением больше не рассчитывается, договор энергоснабжения заключает с управляющей компанией, а она, используя приобретенный ресурс, оказывает коммунальные услуги населению. Что это, как не купля-продажа? Один товар поставляет, другой – покупает. Не всем жилищным организациям пришлось по душе это нововведение.

Как «ходят» деньги «третьих лиц»
В Москве применяется схема расчетов с управляющими компаниями через ЕИРЦ. Так делают все ДЕЗы, управляющие городским жильем, и 1200 (из 3500) ТСЖ, ЖСК и ведомственных домов. Прежде, когда МОЭК работал с населением напрямую, деньги жителей через систему ЕИРЦ поступали сразу на его счет. Сейчас ресурс поставляется управляющей компании, она оказывает услугу жителям, жители рассчитываются с ней, она – с поставщиком...

Система ЕИРЦ позволила упростить и сократить этот путь. Деньги через ЕИРЦ сразу попадают МОЭКу, минуя расчетный счет управляющей организации. А предприятие засчитывает их как оплату за полученную по договору тепловую энергию. Такой порядок предусмотрен четырехсторонним договором между управляющей организацией, поставщиком, ГУ «ЕИРЦ» и Банком Москвы. При этом отношения между поставщиком и управляющей компанией регулируются Гражданским кодексом РФ, между управляющей компанией и потребителями – Жилищным кодексом РФ и Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

К сожалению, это нововведение вызвало разногласия между МОЭКом и дирекциями. Они считают, что население по-прежнему платит предприятию. Однако в разделе 3 ст. 313 Гражданского кодекса РФ говорится: поставщик имеет право принимать платежи от третьих лиц. Поскольку договор заключается с управляющей компанией, население как раз и является третьим лицом.

Вместо спора – протокол
Договор энергоснабжения по Гражданскому кодексу РФ – публичный договор. Это значит, что он одинаков для всех. Но если потребитель не согласен с какими-то его положениями, он предъявляет протокол разногласий. Обычно вопрос решается во время встречи с руководством предприятия. По результатам составляется протокол согласования разногласий, который подписывается руководителем филиала. Но, судя по всему, лишь некоторые жилищные объединения прибегают к такой цивилизованной форме разрешения спора.

Неплательщик – головная боль
Прежде работа с должниками лежала на плечах МОЭКа. Около четырех миллиардов рублей задолжали жители с тех пор, когда расчеты велись напрямую. Мировым судьям приходится принимать около двух тысяч исков в день. Не успевают! Теперь неплательщики (а их по разным округам насчитывается от пяти до пятнадцати процентов) – головная боль дирекций. Конечно, поставщикам выгоднее иметь дело с ними, ведь ДЕЗ рассчитывается с МОЭКом за весь объем потребленной энергии. Проблемы создают незаселенные городские квартиры. Их немного, но зимой это жилье отапливается, а платить некому. Убытки несет опять же управляющая организация.

На что жить дирекции?
Управляющие компании покупают коммунальный ресурс у поставщика и за ту же цену отдают его населению. Правила предоставления коммунальных услуг не позволяют им на этом зарабатывать. А ведь затраты они несут: выписать счета, разнести их, востребовать оплату, вести претензионно-исковую работу, содержать бухгалтерию, дел у которой немало. Налоги, ведение книги покупок и книги продаж по каждому лицевому счету. Дирекция платит налоги с оказанной услуги: деньги за нее не получила, а НДС заплати...

Сверка покажет...
МОЭК делает сверку со всеми управляющими организациями раз в квартал, и окончательную – по результатам отопительного сезона – на 1 июля. Переплату по согласованию сторон либо засчитывают в следующем расчетном периоде, либо возвращают. Образовался должок – погаси! Хотя сиюминутного погашения не требуют: если на 1 июля какая-то сумма оказалась неоплаченной, компания рассчитается в следующем месяце текущими платежами – население платит за тепло круглый год!

К примеру, задолженность 1/12 дирекций на 1 июля составила примерно четыре миллиарда рублей. В среднем от них в МОЭК ежемесячно поступает около двух миллиардов. Значит, за пару месяцев полностью рассчитаются. Единственное требование поставщика к управляющей организации – войти в следующий отопительный сезон «по нулям».

Где деньги, Зин?
Долги объясняются, прежде всего, не очень хорошей работой управляющих компаний. Причем дирекций это касается меньше всего. Проблемы возникают в старых ЖСК, где и жители, и председатели в основном преклонного возраста. Учет средств, порядок начисления пущены на самотек. Кооперативов-задолжников не единицы – сотни! И долги исчисляются миллионами. Есть примеры, когда в отношении председателей заводились уголовные дела. Конечно, своим имуществом собственники не отвечают за долги ЖСК. Об этом сказано в Жилищном кодексе РФ. Но с поставщиком все равно рассчитываться надо. Кому? Конечно, собственникам. Ведь им же было все равно, куда расходуются их деньги. МОЭК – не благотворительная организация: надо рассчитываться с поставщиками (60 процентов тепла покупается у «Мосэнерго»), готовить оборудование к зиме... Из-за должников предприятие вынуждено брать коммерческие кредиты, платить по ним проценты.

К высшей мере
Понятно, что лишать дом горячей воды из-за десяти тысяч рублей долга – несерьезно. На крайнюю меру МОЭК идет, когда задолженность превышает разумные пределы. К примеру, жилищное объединение накопило долги в предыдущем отопительном периоде и не погасило их в текущем году. Таким направляют письма, приглашают руководителей, выезжают к ним сами, подают иски в суд. О предстоящем отключении (речь идет только о горячей воде, без тепла дом не оставят ни при каких обстоятельствах) предупреждают за десять дней, устанавливают крайний срок оплаты. И только потом вопрос об отключении выносится на комиссию. Протокол решения направляют в префектуру, прокуратуру, которая жестко отслеживает права граждан при оказании им коммунальных услуг. Как правило, при угрозе отключения ЖСК деньги находят.

Аргумент для управляющих
Заключать договоры с дирекциями начали с июля 2006-го, к концу года их подписали всего 70 ДЕЗов, и только к июлю нынешнего «созрели» все 124. Процесс затянулся. Долго они вообще не хотели заключать такие договоры. Дело шло к реорганизации, и неизвестно было, останутся они управляющими компаниями или нет. Однако тот, кто сумел увидеть выгоду, с этим не тянул. Ведь МОЭК выставляет счет управляющей компании за тепло по показаниям домовых приборов учета. Население же рассчитывается по ставке, утвержденной постановлением правительства Москвы, и ежемесячно вносит 1/12 часть (причем даже летом, когда дома не отапливаются). Если бы все дирекции заключили договоры в июле, то получили бы приличные денежные накопления.

Не секрет, что зимой у многих управляющих компаний возникает задолженность, которую они, как правило, гасят летом за счет текущих платежей населения. Да и на аванс остается, который позволит без долгов прожить следующую зиму.

Такие же договоры МОЭК заключает с ТСЖ и ЖСК, с владельцами ведомственного жилья. Из 3500 таких домов напрямую с МОЭКом работали 1200, остальные – рассчитывались через систему ЕИРЦ. С ними проблем еще больше, многие просят оставить прежнюю схему. Однако по Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам и по Жилищному кодексу ТСЖ и ЖСК – управляющие организации. При таком способе управления МОЭК не может вести непосредственные расчеты с населением.

Претензии по старинке
Конечно, МОЭК может самостоятельно осуществлять расчеты с населением. Но предприятие отвечает за качество «товара» до границы балансовой принадлежности в каждом доме. Что бы ни происходило во внутридомовых сетях, оно за это не отвечает. Бывает, при подготовке к отопительному сезону сети как следует не промываются, в радиаторах скапливаются окалины, которые забивают каналы. Жители все претензии предъявляют МОЭКу – как раньше, при прямых расчетах, так и сейчас, при новой схеме. Люди не понимают, что нынче «все дороги» ведут в ДЕЗ.

Лилия Позднякова Квартирный ряд
Статья о недвижимости получена: IRN.RU