Высокая мода

Череда техногенных катастроф, произошедших за последний месяц в Москве, вынудила федеральные и местные власти усилить контроль за качеством строительства сложных и уникальных объектов. Под пристальным вниманием в первую очередь оказались московские высотки -- жилые здания свыше 35 этажей.

Как стало известно газете «Время новостей» от источника в строительном комплексе Москвы, приостановлено возведение высотки «Вертикаль» на Ленинском проспекте. Однако это связано не с качеством ее строительства, а с «внезапно» обнаружившимся отсутствием Строительных норм и правил (СНиП), которые регулировали бы возведение небоскребов. После четырех лет благополучного строительства высоток в столице выяснилось, что на каждую из них застройщикам необходимо было получать «свой СНиП», справки и заключения экспертиз.

 

 

«Дело в том, что в России до последнего времени высотными считались здания до 75 метров, именно до такого уровня высоты существуют СНиПы», -- поясняет директор PR-службы компании «Дон-строй» Дмитрий Земсков.

Между тем высотки -- весьма востребованный формат на московском рынке недвижимости. Еще в 1999 году столичное правительство приняло специальную программу «Новое кольцо Москвы» (НКМ), согласно которой до 2015 года в городе должно появиться 60 небоскребов. Московскому правительству принадлежит 100% акций в ОАО "НКМ", которому отдали реализацию проекта. В его уставный капитал внесены права аренды земельных участков, а застройщики получают право инвестировать в строительство зданий НКМ, а также статус технического заказчика проекта, что позволяет им заниматься подбором подрядчиков. Общий объем инвестиций оценивается в 5 млрд долларов.

Заинтересованность местных властей в строительстве таких монстров можно понять -- это связано с дефицитом свободных участков под застройку. «На одной и той же площади можно возвести три стандартных панельных здания общей площадью 50 тыс. кв. м или высотку в 45 этажей со 120--140 тыс. кв. м жилой площади», -- говорит президент компании «Конти» Тимур Тимербулатов.

Узок круг этих строителей

Строить небоскребы московское правительство разрешило лишь пяти компаниям: «Конти», «Крост», «Дон-строй», «Строймонтаж» и «Спецвысотстрой». То, что круг застройщиков столь узок, объясняется просто -- в такой проект требуются колоссальные вложения (не менее 80 млн долл. на каждую высотку), необходима специальная строительная техника. Например, в России нет подъемных кранов, способных работать на больших высотах, -- они не закупаются из-за дороговизны (стоимость одного такого крана составляет несколько десятков миллионов долларов). Как объяснили в компании «Конти», при строительстве своих небоскребов они используют кран, который «цепляется» за уже построенные этажи и «ползет» вверх вместе с растущим зданием -- этот кран появился в результате упрощения технологии, следовательно, он менее дорогой. Когда нижние этажи уже готовы и возникает необходимость «нарастить» кран, нижняя его часть разбирается и освободившиеся «звенья» крепятся к нему сверху. Кроме того, для строительства высотных домов требуется бетон особо высокой марки. Поэтому «Конти» специально приобрела в Германии бетонный завод, производительность которого 100 кубометров в сутки.

«Решению первой проблемы высоток -- фундамента -- застройщики вынуждены уделять большое количество времени, -- рассказывает нашей газете гендиректор концерна «Крост» Алексей Добашин. -- Если на первой нашей башне «Олимпия» фундаментная плита, то на второй от плиты пришлось отказаться из-за слишком больших нагрузок. В основании «Олимпии-2» 182 сваи диаметром 1200 мм, вбитых на глубину 32 метра. Я сознательно шел на потерю времени, понимая, какую опасность в будущем может представлять малейшее изменение русла реки, которая протекает на расстоянии 150 м от высотки».

С похожей проблемой столкнулись и в «Конти». «При строительстве высотки «Эдельвейс» на Давыдковской улице мы зарыли несколько десятков 50-метровых свай, оснащенных специальными датчиками, передающими информацию о состоянии грунта, это важно, ведь масса одной высотки превышает 100 тыс. тонн», -- говорит г-н Тимербулатов.

Защита по вертикали

Трагические события 11 сентября 2001 года в Нью-Йорке показали уязвимость небоскребов. В первую очередь речь идет о противопожарной безопасности зданий. Как рассказали в «Конти», в их высотках установлены противопожарные спинг-системы в каждой квартире, скоростные лифты выполнены из противопожарных материалов, автономное энергоснабжение позволяет в случае ЧП не блокировать работу лифта (кстати, при пожаре в башнях-близнецах в Нью-Йорке лифты отключились, что не позволило вовремя эвакуироваться людям с верхних этажей), все здание разделено на отсеки пожароустойчивыми стенами, блокирующими огонь. Кроме того, на каждой высотке предусмотрена как минимум одна вертолетная площадка для возможной эвакуации жильцов.

В московских высотках пришлось предусмотреть и другие "умные" приспособления. Так, для нормального водоснабжения высотного здания необходимы специальные технические помещения, которые строятся, как правило, через каждые 12 этажей. В «Эдельвейсе», например, их два, а на Ленинском проспекте в жилом комплексе «Вертикаль» будет три. Там устанавливаются дополнительные насосы, которые помогают удерживать давление воды на большой высоте.

Внутри высоток неизбежно возникают воздушные потоки, что требует от застройщиков специальных решений -- шлюзования входов в здание, высокой герметизации межэтажных перекрытий и мусоропроводов. В таком здании не должны одновременно открываться мусоропровод и входная дверь, что обеспечивается системой автоматического взаимодействия шлюзовых систем.

Другая проблема -- влияние высоты на самочувствие жильцов. По строительным нормативам ветровые нагрузки высотного здания допускают величину прогиба, равную 1/500 от его высоты. Другими словами, в здании высотой 267 м (как в случае с самой высокой на сегодня московской высоткой «Триумф-палас») допустимым является раскачивание по горизонтали на 55--60 см. Одни такие нагрузки даже и не заметят, у других может сильно страдать вестибулярный аппарат. В России исследований врачей на эту тему нет, а медики США уже привыкли к тому, что у некоторых жителей небоскребов могут развиваться невротические реакции и фобии, повышаться вероятность заболеваний агорафобией, наблюдаться психосоматические расстройства и даже резко меняться кровяное давление.

Первый этаж не предлагать

Впрочем, как уверяют застройщики, покупателей квартир в высотках не останавливает риск, связанный с проживанием на верхних этажах. В компании «Конти» уверяют, что, наоборот, верхние этажи пользуются наибольшей популярностью и продаются в первую очередь. «Так что мы не отстаем от других мировых центров, где точно такая же ситуация», -- говорит г-н Тимербулатов. С ним согласен и Алексей Добашин: «Я не знаю ни одного человека, проживающего на верхних этажах, который жаловался бы на то, что жить и работать на высоте вредно».

Высотки в руках мэра

И все же наши застройщики только набираются опыта в возведении высоток: так, 16 марта в США выехала делегация специалистов стройкомплекса Москвы во главе с ее руководителем Владимиром Ресиным. По словам главы Москомархитектуры Александра Кузьмина, "в течение четырех-пяти дней специалисты намерены ознакомиться с современными технологиями высотного строительства".

А пока такого опыта мало, случаются разного рода коллизии. Например, в проекте «Вертикаль» в один момент сменились инвестор, генподрядчик и главный архитектор, причем произошло это на стадии возведения второй трети высотки, то есть в самый разгар работ. Для московского строительного рынка это неслыханный прецедент. Теперь компания «Спецвысотстрой» из генподрядчиков перешла в инвесторы, сменив «Конти», а архитектора Георгия Маилова сменил Сергей Непомнящий. Выяснилось, что новая команда дом будет строить совершенно иначе. Новый главный архитектор г-н Непомнящий считает, что причины изменения ситуации чисто экономические: проект очень дорогой, и «Конти» его просто не «потянула». Тогда «Спецвысотстрой», начинавший проект в качестве генподрядчика, его выкупил. Впрочем, президент компании «Конти» Тимур Тимербулатов рассказал газете «Время новостей», что причина смены команды заключалась в том, что они не были удовлетворены качеством, обеспеченным генподрядчиком «Спецвысотстрой».

Подверглась изменению в целом и программа «Новое кольцо Москвы». Так, другими стали правила предоставления московским правительством участков под застройку. Если раньше занимавшаяся этим комиссия состояла из чиновников столичного стройкомплекса, то теперь ее возглавил лично Юрий Лужков. В состав комиссии вошли почти все его заместители, а рабочую группу для оперативного руководства программой возглавил Владимир Ресин. Кроме того, еще в прошлом году с поста гендиректора ОАО "НКМ" был отправлен в отставку Тимур Тимербулатов. Таким образом, столичные власти сами решили заняться подбором инвесторов для строительства высоток. «Программа стала муниципальной, и город желает полностью ее контролировать» -- так прокомментировал свою отставку г-н Тимербулатов.

Сегодня возведены или строятся уже десять небоскребов (к ним строители относят здания высотой свыше 30 этажей). Это уже сданные госкомиссии 43-этажный «Эдельвейс» от «Конти», «Алые паруса» и «Воробьевы горы» от «Дон-строя», «Золотые ключи» от «Строймонтажа», «Олимпия» от «Кроста». Близок к завершению проект «Дон-строя» «Триумф-палас», который уже вошел в Книгу рекордов Гиннесса как самый высокий жилой дом в мире (267 м), «Вертикаль», а также дом «Континенталь», который обещает стать крупнейшим по площади в Европе -- 160 тыс. кв. м (53 жилых этажа). Известны адреса площадок еще нескольких высоток -- они появятся на Преображенской площади, Тарусской улице, Дмитровском шоссе и площади Крестьянской заставы. В среднем метр в высотках сегодня продается за 1800--2500 долл., в зависимости от стадии строительства и этажа (кстати, квартиры с 30-го этажа и выше обычно стоят на 5--7% дороже, чем расположенные ниже).

Самые известные столичные высотки

Проект	Инвестор	Этажность	Цена, долл. за кв. м
Триумф-палас	Дон-строй	38	2500
Вертикаль	Спецвысотстрой	45	2000
Эдельвейс	Конти	43	2500--3000
Олимпия-2	Крост	39	2000
Алые паруса	Дон-строй	36	3000
Воробьевы горы	Дон-строй	30	1500--1800
Континенталь	Конти	53	1500
Алые паруса-2	Дон-строй	40	2500
Ленинский проспект 98-1	Квартал	30	2300
Крылатские огни	Крылатские огни	35	2500

Ольга Пряникова Время новостей
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...