Большая земля оптом и в розницу

Московская область занимает территорию площадью 4 млн 580 тыс. га. Из них земли сельхозназначения в 2004 году составляли 1 млн 749 тыс. га, а в 2006-м — 1 млн 565 тыс. Таким образом, за последние два года 183 тыс.

 

 

га сельхозугодий получили новый статус. Основная сфера, в которую вовлекают бывшие пашни и пастбища, — строительство загородного жилья. О современном состоянии земельного рынка Подмосковья нашему корреспонденту рассказал руководитель компании GEO Development, владелец портала www.zemli.su Максим Лещев.

Сейчас рынок земли переживает фазу активнейшего развития. В этом динамичном сегменте сосредоточены немалые капиталы. Около 15 крупных и 20–25 мелких землевладельцев распоряжаются на правах собственности участками площадью от 500 до 3000 га. В совокупности им принадлежит более 500 тыс. га, но и эту цифру точно определить непросто. В 2003 году после принятия закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения крупные игроки активно скупали паи у обанкротившихся колхозов и их работников. Сегодняшний день доказал, насколько перспективно было данное вложение, ведь себестоимость земли выросла в несколько раз. Теперь у латифундистов есть несколько сценариев дальнейшего использования угодий: выгодно продать большие участки (самые востребованные площади — от 7 до 15 га) или развивать и застраивать землю самостоятельно. Некоторые же считают, что лучше попридержать товар, поскольку рост стоимости земли гораздо выше, чем процентная ставка в банке.

Однако девелопер, желающий приобрести большую площадь, скажем, для строительства коттеджного поселка, не всегда может напрямую выйти к лендлорду с предложением о продаже участка. Только небольшое число крупных игроков (примерно пятеро) открыто действуют на рынке — активно дают рекламу, работают с риелторами. Остальные предпочитают не афишировать свою деятельность, и о них мало что известно. Поэтому застройщику лучше поручить поиск подходящего надела земельному маклеру. Бытует мнение, что глава того или иного района может предоставить под застройку земельный участок в хорошем месте по цене ниже рыночной. Это не исключено. В свое время организовывали торги, аукционы, земельные участки предоставляли в аренду. Однако бывали случаи, когда из‑за отсутствия такой возможности администрация района направляла потенциальных приобретателей к тем самым латифундистам.

Повышенная активность девелоперов в секторе загородного строительства задает динамику всему земельному рынку. Как грибы растут в Подмосковье коттеджные поселки, и спрос на землю сегодня очень высок. Участки с уже измененным видом разрешенного использования «под дачное строительство» в хорошем востребованном месте улетают за короткий срок. Конечно, высокий интерес «поляне» обеспечен при условии, что цена на нее полностью соответствует качеству. Те же, кто хочет заработать на земле по максимуму, должны быть готовы к тому, что ждать покупателя им придется долго, возможно, не один год.

Как это переводится?

В Московской области при желании можно найти участок для любых целей: земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), дачное строительство, промышленное использование, рекреационные и иные цели. Однако преобладают все же сельхоз-угодья (их около 70%). Данный специфичный продукт востребован не самым широким кругом покупателей. Лишь 15% из них рискуют вложить средства и вести дальнейшую работу по переводу сельхозземель в другую категорию или изменению разрешенного использования, поскольку эта процедура занимает по времени от шести месяцев до года. Вместе с тем стоимость полуфабриката заметно ниже готового к строительству участка. Поэтому компании, имеющие положительный опыт перевода или располагающие соответствующими административными ресурсами, спокойно покупают земли сельхозназначения под застройку либо в целях дальнейшей их перепродажи. Статус надела можно изменить путем перевода его в другую земельную категорию, например под индивидуальное жилищное строительство, или путем изменения разрешенного использования (под дачное строительство). Первый способ обойдется девелоперу дороже (до 1500 долл. за сотку) и потребует больше времени (от одного года до полутора лет). Второй вариант ничем не хуже ИЖС, к тому же процедура займет около шести месяцев, а средняя стоимость затрат не превысит 300–700 долл. за сотку (в зависимости от района). Впрочем, застройщики поселков класса люкс соглашаются только на категорию ИЖС.

Выгодны ли сегодня инвестиции в рынок земли? По данным аналитической компании irn.ru, ежегодный рост стоимости земельных угодий составляет не менее 40%. Купив элитный участок в привлекательном ликвидном месте, инвестор может заработать и больше. При этом земля может приносить и активную прибыль. Только перевод надела под дачное строительство увеличивает его стоимость на 30%. Каждый последующий этап развития участка позволяет владельцу продать его в среднем на 20% дороже. Итогом девелоперской деятельности может стать прибыль в 400–500%. Конечно, следует учесть все расходы (получение технических условий, присоединение к сетям, их подведение, благоустройство, проведение маркетинговых акций и т. п.) и потерю около 20–25% территории при благоустройстве (прокладка дорог, создание инфраструктуры, технических объектов, зеленых зон, искусственных водных объектов и др.). При всех затратах профессиональному девелоперу гарантирован солидный доход. Как правило, на подготовку участка к строительству у предпринимателя уходит около года.

Рассмотрим это на реальном примере (таблица).
Формула цены
Впрочем, на успех может претендовать далеко не каждый земельный участок. Для того чтобы надел стал в четыре-пять раз дороже, необходимо одно обязательное исходное качество — ликвидность. Это понятие складывается из нескольких составляющих:
направление;
место;
удаленность от МКАД;
конкурентное окружение;
природные условия;
возможность подключения к коммуникациям.
Наиболее актуальными в настоящее время считают Новорижское, Калужское, Киевское и Дмитровское шоссе (элитная Рублевка всегда стояла особняком и считалась отдельным продуктом). Вместе с этим на рынке существует феномен места — на самых непрестижных направлениях могут существовать островки, где цены на участки обходят самые дорогие трассы. Так, на Егорьевском шоссе, испокон веку считающемся уделом экономкласса, расположена Малаховка. Цена сотки в этом поселке зашкаливает за 18 000 долл. Однако стоит немного отъехать от стародачного места, как стоимость стремительно падает — в паре километров от золотой Малаховки можно найти участок по 1000 долл. за сотку. Дорогие стародачные поселки расположены также на Носовихинском, Симферопольском, Каширском и других шоссе.

Дополнительным бонусом, формирующим успешное конкурентное окружение, может стать проживание по соседству известной личности — политика, популярного артиста, часто появляющегося на экране телевизора бизнесмена. Многие продавцы используют при операциях с землей подобный эмоциональный фактор в качестве рекламы.

Хорошие природные условия являются обязательными для участка, предназначенного под загородное строительство. Поляны, расположенные на ликвидных направлениях и обладающие набором преимуществ, таких, как большая вода и лесной массив, автоматически попадают в категорию эксклюзивных.

Помимо всего вышеперечисленного застройщик при покупке надела хочет быть уверенным, что в будущем он сможет подсоединить построенный поселок к общим коммуникационным сетям. Отсутствие возможности подведения коммуникаций значительно влияет на ликвидность надела, но, что интересно, не снижает его стоимости. Коммуникации крайне редко входят в сумму, по которой реализуют участок. Продавцу совершенно неважно, есть ли поблизости электроподстанция и газовая труба или же застройщику придется тянуть сети 10–20км до своего поселка. Некоторые девелоперы прибегают к альтернативным способам получения электричества, например используют газотурбинные или газопоршневые установки. Если подключить газ нельзя, ставят огромные газовые емкости, которые наполняют по мере необходимости (в среднем два раза в год). Проблемы водопотребления решают путем бурения собственной артезианской скважины, а канализации — строительством очистных сооружений. Конечно, это дополнительные затраты, но в общей смете расходов на возведение поселка они не сильно отличаются от того варианта, при котором коммуникации подводят стандартным образом.

Из чего же складывается стоимость участка? Оказывается, формула цены практически необъяснима. Четко выделенных критериев оценки не существует, да и оценщик в своей работе опирается исключительно на профессиональный опыт. В большинстве случаев вопрос стоимости решает конкурентное окружение. Нередко владелец повышает цену надела без логического обоснования, а только потому, что соседний участок выставлен на продажу по цене на порядок выше.

В основу ценообразовательного принципа может лечь и розничная стоимость сотки в округе. От нее отсекают минимальные расходы на развитие земли и строительство, которые несет застройщик, и выводят цену, по которой участок выходит на рынок. Продавцами, как правило, движет желание заработать как можно больше. Это побуждает их называть максимальную цену.

Рентабельность бизнеса по развитию земельного участка
(на примере покупки сельхозугодий по 1000 долл. за сотку)

Этап подготовки участка к застройке	Стоимость расходов, долл. за сотку	Себестоимость нарастающим итогом, долл. за сотку	Оценочная стоимость, опт, долл. за сотку
Приобретение земельного участка, статус — сельхозугодья	1000	1000	1000
Изменение разрешенного использования	700	1700	2500
Проектная и исходно-разрешительная документация (ИРД)	150	1850	2700
Получение технических условий (ТУ) на газификацию и электрификацию	50	1900	3000
Лимит на газ	150	2450	3700
Присоединение мощности 1000 кВт	400
Очистные сооружения	100	2875	4500
Водоснабжение	75
Ливневая канализация	50
Подведение всех сетей до участка	200
Разводка по участку	300	3175	5500

Большое будущее большой земли

Чаще всего (в 60% случаев) покупателей интересуют площади от 7 до 25 га под строительство среднего коттеджного поселка бизнес-класса на 40–100 домов в пределах 30 км от Москвы. Около 25% девелоперов хотят построить небольшой поселок, в том числе таунхаусы, на 2–7 га поближе к столице. Есть категория клиентов (15%), которые рассматривают земельные участки в 25–100 га для реализации мегапроектов эконом- и бизнес-класса. Небольшая часть инвесторов готова вложить деньги в настоящие латифундии — 1000–15 000 га. Их аппетиты распространяются на целые колхозы, которые, к слову сказать, остались не в самых ликвидных местах области (в районе сотого километра или на непопулярном направлении).

Развитие программы «Доступное жилье» позволяет спрогнозировать закрепление на рынке новых форматов загородного жилья, таких, как комплексы переменной этажности (четырех- и семиэтажные дома, таунхаусы и коттеджи). В связи с расширением данной федеральной программы импульс получит и находящийся сегодня в дефиците сегмент экономкласса. Это значит, что востребованными станут дешевые земли Рязанского, Варшавского, Егорьевского, Волгоградского направлений, а также отдаленные угодья престижных трасс.

Становятся модными проекты по созданию резиденций и усадеб на границе Московской и Тверской, Калужской, Владимирской и других областей, в живописных местах на берегах дальних водохранилищ. Для возведения таких комплексов приобретают надел площадью до 20 га. Причем переводить под ИЖС всю территорию в данном случае необязательно. Достаточно изменить статус 15 соток земли (где, собственно, и будут размещать основные постройки), а остальную часть угодий оставить в категории сельскохозяйственных. Владелец может также зарегистрироваться как частный фермер и организовать крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ). Это позволяет возвести капитальные сооружения для проживания.

Хорошая транспортная доступность — один из основных факторов, обеспечивающих успех крупному земельному участку. Именно большой пропускной способностью объясняется популярность, которую в последнее время завоевало Новорижское направление в секторе загородного строительства. Утверждают, что в настоящее время Новая Рига — самая скоростная трасса Подмосковья. К концу 2007 года будет введен в эксплуатацию тоннель протяженностью 1,5 км, который станет частью семикилометровой Краснопресненской скоростной магистрали и соединит между собой Новорижское шоссе, проспект Маршала Жукова и Звенигородское шоссе. Данная мера поможет разгрузить Новорижское направление, но полностью ликвидировать пробки на магистрали, скорее всего, не удастся, поскольку кроме жителей поселков на Новой Риге к Краснопресненскому проспекту будут стекаться потоки с Рублевки, Николиной Горы, из Звенигорода, Красногорска, с Пятницкого, Минского шоссе и Волоколамки.

Масштабная реконструкция коснется нескольких подмосковных трасс — Киевского, Ленинградского и Минского шоссе. Очевидно, привлекательность земель, расположенных вдоль этих направлений, существенно возрастет.

Наталья Монахова Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...