Дешевые коттеджи взорвут рынок?

С наступлением хоть и холодного, но все-таки лета, интерес к загородной жизни сезонно возрос: к огородам потянулись счастливые обладатели шести соток в 100-километровой зоне, к стриженым газонам и причалам для яхт - владельцы подмосковных вилл. Загородная жизнь сегодня в моде, а значит - и желающих поселиться вдали от шума городского становится все больше. Соответственно, отражается это и на спросе, который на сегодняшний день высок, разнообразен и еще во многом неудовлетворен. Причем, как ни странно, нельзя говорить о перенасыщении ни одного из сегментов рынка - спрос сохраняется как на объекты элитные, так и в более скромном экономклассе.

Разумеется, точно темпы роста цен предсказать никто не берется, но можно с уверенностью сказать, что те, кто сегодня вкладывают деньги в качественные загородные дома на востребованных направлениях, свои деньги не только не потеряют, но и приумножат.

 

 

Основным фактором, влияющим на рост цен, является удорожание земли, доля которой в стоимости дома составляет от 25 до 50 процентов. Но если уже существующие или строящиеся дома дешеветь не собираются, то не может ли появиться на рынке новая технология, которая сделает современную малоэтажную застройку массовой и более дешевой? И как это может повлиять на весь рынок? Прежде чем ответить на эти вопросы, взглянем на состав предложений сегодняшнего загородного рынка.

Деревни, дачи и другие места отдыха от цивилизации

Среди "неорганизованной" индивидуальной застройки в Подмосковье основная масса объектов сосредоточена в экономклассе (либо вообще не попадает ни в какую классификацию). Предложений, которые, по аналогии с городским рынком, можно было бы отнести к бизнес-классу, мало, а элита и вообще представлена единичными случаями. И наоборот - организованные поселки с проведенными коммуникациями и охраной состоят почти исключительно из домов высокого уровня архитектуры и технической оснащенности. Это вполне объяснимо: строить очень дорогой дом посреди деревни "Гадюкино" не только странно, но и довольно опасно - не все соседи понимают, что такое частная собственность, особенно восьмиместное джакузи с подсветкой.

Очень мало в Подмосковье и качественных поселков с домами дачного характера, что тоже понятно - известные стародачные места так приблизились к столице, что попали в 15-километровую зону, популярную нынче для коттеджной застройки и постоянного проживания, садовые участки для полноценного жилищного строительства малопригодны. Современное видение этого сектора только начинает развиваться: ближайшее Подмосковье сейчас уже не рассматривается как дачное место, для строительства дач приобретаются более удаленные участки (до 60 километров от Москвы). Очень востребована под строительство земля около воды: водохранилищ, рек, озер. Как правило, такие поселки охраняемы и ориентированы на определенные сообщества.

Коттеджные поселки - как в кино, только за забором

На сегодняшний день наибольшее развитие в Подмосковье получили так называемые коттеджные поселки от 20 до 80 домов, расположенные на площади от 5 до 30 га. Наибольшей популярностью пользуются поселки охраняемые, цивилизованно застроенные по определенной концепции, с развитой инфраструктурой. Все предложения в таких поселках находятся примерно в одном ценовом диапазоне, что позволяет обеспечить относительную социальную однородность. Сейчас общий объем первичного рынка, по данным Департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, составляет примерно 3500-4000 тысячи объектов в радиусе 50 км от МКАД по всем направлениям.

Это объекты разного характера в разных состояниях - от земельных участков до готовых домов. В денежном эквиваленте это предложение оценивается на уровне от 1 до 1,6 млрд. долларов. Однако, несмотря на то, что спрос достаточно высок и продолжает расти, число сделок не так велико. Связано это с тем, что готовых для проживания качественных поселков не так много - в 50-километровой зоне всего около 350. Остальные же предложения - это, как правило, инвестиционные контракты - таких предложений около 75%, еще около 25% - это дома недостроенные, либо с первичной отделкой. Хотя именно готовые проекты являются наиболее выгодными для застройщиков, но не все строительные компании на загородном рынке обладают достаточными ресурсами, чтобы самостоятельно довести проект до конца и выставить на продажу готовый продукт.

Элита всегда в цене

Спрос на дорогие дома в Подмосковье позволяет говорить о востребованности этого сектора загородной недвижимости. Исторически, наиболее престижными в ближайшем пригороде являются Рублево-Успенское шоссе, прилегающие к нему Новорижское и Волоколамское шоссе. Именно здесь сосредоточено максимальное количество элитных поселков. Недавно к статусу элитного стало подбираться Калужское направление, где начинается строительство объектов класса де люкс. Одним из первых стал поселок "Бельгийская деревня" в 10 км от МКАД. Цена коттеджа на территории поселка доходит до 2 млн. долларов. Инфраструктура предполагает даже собственное озеро и рекреационную парковую зону.

Однако не все могут позволить себе частный водоем. Рынок, как айсберг, верхушка которого - это сверкающий элитный сектор. Расширяясь, рынок предлагает гораздо больше качественных объектов классом пониже. А подо всем этим - самая большая невидимая подводная часть айсберга - неудовлетворенный спрос тех семей, которые не смогли пока догнать убегающий от них рынок. Специфика российского рынка в том, что за городом именно развивающийся средний класс, обладающий в совокупности серьезным экономическим потенциалом, оказался не у дел. Связано это с тремя факторами: недоступностью ипотеки, невозможностью продать основное городское жилье и дороговизной цивилизованного жилья в ближайшем Подмосковье. Но и у этой категории есть надежда.

Дешево - не значит плохо

Одна из перспектив загородного рынка - развитие недорогого сектора. Предпосылок для этого много и, прежде всего, конечно, огромный отложенный спрос из-за отсутствия достаточного количества качественных объектов экономкласса. Во-вторых, - это необходимость освоения больших объемов земли. Если застроить их исключительно элитными коттеджами, быстро продать их будет затруднительно. А для инвестора время - это деньги: ему нужно побыстрее обернуть капитал, чтобы вложить его в новый проект. Кроме того, элитные поселки на таких площадях строить бессмысленно - "элитность" предполагает небольшое количество домов.

Сегодня есть несколько крупных землевладельцев, владеющих в Подмосковье большими кусками земли от 500 до нескольких тысяч га, причем иногда эти земли сосредоточены в одном месте, вдоль одного шоссе. Освоить такое количество земли довольно сложно: даже если рассматривать возможность того, что часть этих земель попадет на рынок, а часть уйдет под объекты промышленного назначения, то все равно объемы оставшейся земли довольно велики. И если эти объемы будут осваиваться в течение ближайших нескольких лет, то тут нужно думать и о дешевом жилье.

Интерес к загороду проявляют крупные строительные организации, готовые реализовывать большие объемы строительства. Естественно, говоря о больших объемах, не стоит ориентироваться на элитный рынок: пару десятков домов по миллиону долларов может построить и небольшая компания. Большие же объемы должны быть недорогими. Конечная цена дома должна быть доступной.

ДСК готовы творить в малом формате

Удешевление строительства возможно и за счет использования новых технологий. На сегодняшний день большинство домов строятся "по старинке" - с использованием довольно традиционных технологий и материалов - кирпича, дерева и т.д. Однако, учитывая возможные объемы строительства и ресурсы компаний, желающих выйти на рынок, можно уже сейчас говорить о том, что компании могут позволить себе вкладывать средства не только в проекты, реализуемые на этих землях, но и в некую производственную и техническую базу, которая обеспечит строительство конструктивными материалами, существенно удешевляющими строительство.

Одно из новшеств российского загородного стройрынка - технология по производству блоков, позволяющая строить дома для круглогодичного проживания себестоимостью в пределах 250 долларов за квадратный метр. Такие решения позволят строить поселки с домами достаточно качественными, но недорогими.

Не стоит, видимо, преувеличивать возможное влияние таких домов на весь рынок, поскольку, даже если они начнут появляться в массовом порядке (а это еще вопрос), строится они будут не в самых престижных местах. А расположение для загородной недвижимости остается первостепенным фактором. К тому же в глазах состоятельных покупателей у подобных домов будет непреодолимый минус - они будут типовыми.

Тем не менее, перспективы массового подхода к малоэтажной застройке очень велики, мы видим это на примере многих мировых мегаполисов, состоящих, в значительной степени, из кварталов однотипных домов с небольшими участками в ближайших пригородах крупных городов. Они служат как бы переходным звеном от таун-хаусов к полноценным индивидуальным домам.

Многоэтажка на лоне природы

Новая тенденция для Подмосковья - появление поселений, состоящих из многоквартирных домов, не привязанных к районным центрам или иным поселениям. Конечно, речь не идет о строительстве панельных 17-этажных домов в чистом поле, а о появлении достаточно дорогих 3-, 4-этажных кирпичных или монолитных строений с большими комфортабельными квартирами. В какой-то мере такие дома могут считаться аналогами коттеджных поселков с соседями одного социального уровня. Такой выбор может быть связан с тем, что есть растущая категория людей, которым совершенно не хочется заниматься управлением собственным хозяйством, участком, требующим средств и времени. Для них проще получать преимущества загородной жизни в привычном "городском" формате. Примером такого поселения может служить строящийся в Жуковке-1 на Рублево-Успенском шоссе монолитно-кирпичный дом. По существующим оценкам, развитие этого сегмента может быть достаточно успешным. Однако сейчас еще сложно говорить о бурном спросе на такую недвижимость, так как сделок в этом секторе еще мало из-за небольшого предложения.

Ольга Сторожко Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...