Сегодня застройщики загородного жилья с тоской и ностальгией вспоминают постперестроечный период. Из-за отложенного на многие годы спроса все коттеджные поселки, выходившие на рынок, раскупались за считанные месяцы. При этом строились только наиболее выгодные, дорогие поселки.
Однако с начала нынешнего века загородный рынок ожил и предложение стало все лучше удовлетворять спрос. В результате выход на рынок интересного проекта практически парализует продажи в остальных коттеджных поселках.
«Это первый признак обострившейся конкуренции», - уверен директор департамента маркетинга корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Елисеев. Поэтому застройщики "загорода" вспомнили о том, что количество миллионеров в стране гораздо меньше, чем представителей среднего класса. А значит, для покупателей пора строить недорогое загородное жилье и работать на обороте.
Не эконом, а недострой
Понимание новых реалий еще не превратилось в тенденцию. Сегодня в Подмосковье более 300 коттеджных поселков: ежегодно на рынок выводится еще порядка 50. Однако, по оценке специалистов компании Blackwood, количество проектов эконом-класса со стоимостью домовладений до 250-300 тысяч долларов не превышает 30. Замдиректора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владимир Яхонтов более категоричен. «Предложений эконом-класса на рынке загородной недвижимости попросту нет, и в ближайшее время появление их не предвидится, - уверен он. - Дело в том, что существует лишь иллюзия покупки коттеджа эконом-класса: на самом деле клиент платит деньги за жилье меньшей степени готовности, требующее дополнительных вложений, или приобретает заведомо неликвидную недвижимость на непопулярном направлении, которая в дальнейшем будет только падать в цене».
Где выход
По мнению Елисеева, существует два пути увеличить интерес покупателей среднего класса к загородному жилью: стимулировать спрос при помощи кредитования и увеличить вывод на рынок загородных домов нижнего ценового сегмента. «Однако в настоящее время ни один банк не даст ипотеку на дом с подрядом, так как нет самого объекта кредитования», - объясняет он.
Что касается второго пути, то сегодня строительство дешевых коттеджей попросту невыгодно для застройщиков. «В нише эконом-класса лежат огромные деньги, но в настоящий момент внятной концепции выхода в этот сегмент нет ни у одного застройщика, - делится Елисеев. - Здесь необходим абсолютно иной подход, серьезно снижающий затраты на реализацию проекта».
Большинство экспертов уверено, что среди среднего класса наибольшим спросом будут пользоваться дома для постоянного проживания. А значит, застройщику необходимо будет соблюсти баланс между транспортной доступностью и стоимостью. По мнению аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», наиболее перспективными направлениями являются трасса «Дон», Киевское и Алтуфьевское шоссе, а также Ярославское направление: в ближайшее время эта магистраль подлежит глобальной реконструкции.
При этом оптимальная удаленность от Москвы - 30-40 километров. Дело в том, что в ближайшем Подмосковье стоимость земель сельхозназначения составляет в среднем 3-3,5 тысячи долларов за сотку, а с переводом ее целевого назначения под индивидуальное жилищное строительство цена увеличивается в 1,5 раза. Однако при удаленности в 30-40 км от столицы цена на участки уменьшается в среднем в 2-2,5 раза.
Для эконом-класса необходимы обширные площади под застройку. «Сегодня рынок коттеджных поселков Подмосковья развивается в сторону освоения больших территорий, - делится Владимир Яхонтов. - Намечается тенденция подорожания коммунальных услуг, соответственно, в поселке на 50 домов стоимость обслуживания будет расти гораздо более высокими темпами, нежели в поселке на 200 коттеджей. Кроме того, в большом поселке существует возможность комплексного решения вопроса социальной инфраструктуры». По мнению Елисеева, площадь застройки должна быть не меньше 100 га, оптимально - 200-250 га, так при больших объемах затраты девелопера серьезно снижаются.
С размахом - дешевле
Возможно, предполагает Яхонтов, проекты дешевых поселков будут реализованы при выходе на рынок новых крупномасштабных проектов. «Сейчас многие владельцы крупных земельных участков, расположенных в 30-километровой зоне от МКАД, пытаются повысить стоимость своих активов и начать реализацию девелоперских проектов на этих территориях», - объясняет он. Так, в ближайшее время может начаться реализация проекта по застройке участка в 3 тысячи гектаров на Ярославском шоссе. На Новорижском направлении предполагается строительство коттеджного поселка площадью 500 гектаров на 30 тысяч домовладений.
При таком размахе жилье может быть только массовым. А значит, не исключено, что эти поселки первыми станут позиционироваться в сегменте эконом-класса. Успех первых проектов может, наконец, переломить тенденцию и развернуть девелоперов в сторону покупателей из среднего класса.
«Если эти планы будут реализованы, на рынок загородной недвижимости поступят многомиллиардные инвестиции, что предопределит тенденции развития и ценовую политику на рынке Подмосковья», - подытоживает эксперт.
Денис Тыкулов Газета
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 2156 -
