Рынок коттеджных поселков. Ложный кризис?

Предложение на рынке загородного жилья опережает спрос, в результате чего конкуренция между девелоперами ужесточается. Каков же потенциал для развития рынка загородной недвижимости? Что предлагают покупателю, присматривающему коттедж в организованном поселке? Эксперты попытались ответить на эти и другие вопросы в ходе конференции «Коттеджный поселок от А до Я».

Специалисты отметили, что рынок коттеджных поселков развивается, и довольно активно.

 

 

При том что в последние годы объем предложения вырос более чем в два раза, в 2006 году зафиксировано значительное повышение цен на загородную недвижимость. Стоимость объектов в зависимости от конкретного поселка увеличилась на 20–70 %. Согласно приведенной компанией Blackwood информации о динамике цен на первичном рынке в поселке Бельгийская Деревня (8 км от МКАД по Калужскому шоссе) изменения в сторону увеличения составили 108 %, в Резиденции Бенилюкс (17 км по Новорижскому шоссе) — 93 %, в Павлово (14 км по Новой Риге) — 41 %. Общий объем сделок вырос на 50 % (данные компании «Терра-недвижимость»).

Впрочем, позитивная динамика характерна далеко не для всех проектов, а лишь для самых удачных. На рынке все еще существует несоответствие между предложениями девелоперов и желаниями клиентов. Достаточно много поселков не самого лучшего качества без продуманной концепции и инфраструктуры выставляют на продажу по явно завышенным ценам. Естественно, они не могут найти своего покупателя. Так рождаются неблаговидные прогнозы о перенасыщении рынка.

Элите нужны гектары

Создать продукт, который примут требовательные покупатели, непросто, особенно если речь идет об элитном сегменте. «Ликвидных предложений не так много. Даже люди с неограниченным бюджетом не могут найти достойное жилье годами, хотя продаются объекты по 20–30 и даже 70 млн долл., — заметил генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов. — Удачный проект в этом сегменте — поселок Николино. Там дом площадью 700 кв. м на участке 86 соток год назад продавали за 15 млн долл., а сегодня он выставлен уже за 25 млн долл.». Сайфутдинов привел еще несколько примеров. Дом в санатории «Барвиха» в начале года стоил 17 млн, а на нынешнем ценнике выведена цифра 30 млн долл. Элитный поселок Park Vill (застройщик — компания ПИК) был анонсирован в прошлом году, но уже успел подорожать. Готовый дом здесь продают за 9 млн долл. вместо стартовых 5,5 млн.

В основном загородные объекты, отвечающие критериям элитности, по‑прежнему сосредоточены на Рублево‑Успенском шоссе. На долю этого направления приходится 57 % общего числа заявок. «Разрыв в спросе по сравнению с основным конкурентом, Новорижским шоссе, составляет более 4,5 раз», — говорит директор отдела элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. Виной тому — закрепившийся статусный имидж Рублевки. Чаще всего (43 %) покупателей интересуют дома площадью от 500 до 800 кв. м. Отмечен также значительный спрос на участки больших площадей (0,7–1 га).

Бизнес-класс в новом формате

Высокие темпы роста цен привели к тому, что минимальная стоимость объекта в экономклассе больше максимальной в сегменте премиум в 120 раз. Тимур Сайфутдинов считает, что назрела необходимость пересмотреть существующую классификацию. «Принятая система стала неудобной для использования, надо менять ее границы», — сказал он. Взамен традиционных эконом, бизнес и люкс для западного направления Подмосковья было предложено семь классов загородной недвижимости: эконом (250–450 тыс. долл.), эконом+ (500–900 тыс. долл.), бизнес (1–1,9 млн долл.), бизнес+ (2–2,9 млн долл.), премиум (3–4,9 млн долл.), элит и люкс (5–10 млн долл.) и эксклюзив (от 10 млн долл.).

Но пока специалисты пользуются привычной трехчастной классификацией, согласно которой уровень конкуренции в сегменте бизнес-класса особенно высок. Количество предложений в данном секторе составляет 67 % от всего рынка. Это значит, что для того чтобы стать востребованным, загородный объект должен выделяться архитектурой, уровнем строительства, использованием новых технологий. Но в первую очередь для успеха поселку нужна оригинальная, хорошо продуманная концепция. Все это создает предпосылки для развития новых форматов загородного жилья. Формированию новых ценовых сегментов посвятила свой доклад Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Новичков рынка она разделила на группы. Первую из них составили дальние дачи, расположенные за 70 км от МКАД (поселки Деревня Озерна, Московское Море, Заокские Просторы и пр.). Так, в Деревне Озерна (85 км по Новорижскому шоссе) 41 дом площадью от 190 до 270 кв. м на участках 17–36 соток. По мере того как резервы ближних земель, пригодных для коттеджного строительства, будут постепенно иссякать, ареал застройки еще больше отодвинется в зону дальнего Подмосковья.

В последнее время стал активно развиваться формат малоэтажных комплексов. Часто они совмещают несколько типов загородного жилья: таунхаусы, коттеджи, малоквартирные жилые дома. В качестве примера можно привести поселки Соловьиная Роща, Новое Лапино, Коровино, Дубровка. Данный вид загородной недвижимости по большей части попадает в сегмент экономкласса. Но появляются и дорогие предложения, такие как Остров Барвиха (12 км по Ильинскому шоссе). Здесь к продаже предлагают 210 домовладений и 530 квартир.

Также ведется немало разговоров вокруг заявленных крупных градостроительных проектов — городах‑сателлитах. Эти жилые поселения займут огромные территории в сотни гектаров и будут характеризоваться самодостаточностью, хорошей транспортной доступностью (предполагается активное развитие общественного транспорта и сети перехватывающих парковок, перераспределение нагрузок с основных магистралей на второстепенные трассы), сбалансированным разнообразием застройки и обеспечением жителей местами приложения труда. Примеры городов-сателлитов — Большое Домодедово, Рублево‑Архангельское, А101. Они находятся в стадии разработки и рассчитаны на десятки лет реализации, поскольку такой масштаб проектов требует длительной подготовки.

Все уверенней заявляет о себе формат загородных имений — усадьбы, ранчо. Это поселки с ограниченным количеством жилых построек, расположенных на земельных участках от 1 га и более. Среди них — Агаларов village, Бухта Бунино, Берендеево Царство. Например, проект «Ранчо» (110 км по Минскому шоссе) включает три усадьбы на участках по 4 га.

Привлекают внимание проекты, выполненные с использованием оригинальной архитектуры. Например, поселок Лейнхаус (реализует компания «Конти») — это свое архитектурное решение для каждой секции таунхауса. Стало также модным этническое направление: дома в поселке Диканька оформлены в стиле украинского хутора, поселки Берендеево Царство и Московское Море стилизованы под русскую деревню, а Пуриха и Пестовская Гавань имеют европейский вид.


Все решает земля
Вышеперечисленные критерии являются теми самыми буквами, которые составляют слово «успех» для коттеджного поселка. И все же самой первой, заглавной литерой становится удачный выбор земельного участка под застройку. Как известно, стоимость недвижимости определяется прежде всего месторасположением. Помимо престижности направления на привлекательность участка влияет наличие хороших подъездных путей, общественного транспорта. «В США, например, действует правило одного поворота, когда до загородного дома можно добраться, проехав по основному направлению и совершив только один поворот. Это идеальный вариант для строительной площадки», — подчеркнула в своем выступлении Екатерина Тейн.

Рынок быстро реагирует на развитие дорожной сети. Например, максимальный прирост стоимости на землю был отмечен в прошлом году на Киевском (64 %) и Ярославском (59 %) шоссе, где по окончании строительных работ увеличится пропускная способность.

Повысился интерес к землям, примыкающим к торгово-развлекательным центрам. Эти объекты служат ядром инфраструктуры, вокруг которого начинают развиваться настоящие пригороды. В 2006 году цены на подобные участки выросли на 39 %.

Кроме того, поселок будет пользоваться повышенным спросом, если поблизости от него расположены водные объекты и лесной массив. «Бытует мнение, что коттеджная застройка сокращает количество сельхозугодий. Это миф, потому что строить поселок в чистом поле никто не будет. Наоборот, выбираются неугодья, пересеченная местность с перепадами рельефа, оврагами. Это придает поселку шарм и влияет на итоговую стоимость объектов», — отметила Тейн.

Вместе с тем участники конференции признали, что рентабельность девелоперской деятельности снижается. Вложения в развитие земельного участка занимают от 12 до 40 % от стоимости всего проекта. А цены на землю растут в неадекватных пропорциях. «Мы смотрели участок, где сотка стоит 5 тыс. долл. Это колоссальные деньги, их нужно вытащить из оборота, заморозить на то время, пока будут оформляться разрешительные документы и лишь лет через пять получить отдачу. Пока мы думали, цена выросла до 25 тыс. долл. за сотку и участок стал стоить 625 млн долл. Я не понимаю, кто может купить такой участок и для чего. Вкладывать такие деньги неразумно», — высказал мнение директор департамента инвестиций компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владимир Яхонтов. Анализируя рынок больших земель, он сделал вывод, что все крупные участки независимо от месторасположения стоят примерно одинаково. Это объясняется тем, что основные земельные массивы сосредоточены в руках нескольких компаний-латифундистов. «Замечу, что владельцы, как правило, не занимаются дроблением и развитием земельных участков, а цены на них повышаются искусственно. Надел площадью в 100 га найти проще, чем востребованные сегодня участки до 20 га. Поэтому количество предложений в разы отличается от числа реальных сделок», — заявил Яхонтов. Для того чтобы сегмент загородного жилья имел перспективы развития, должны произойти существенные изменения на рынке крупных участков. Землевладельцы должны осознать, что земельные ресурсы нуждаются в развитии. В противном случае они останутся низколиквидным товаром.

В заключение специалисты высказали свое видение будущего рынка загородной недвижимости. Хотя сегмент экономкласса (объекты до 400 тыс. долл.) является сегодня самым востребованным на рынке, его формирование идет достаточно тяжело, поскольку такие проекты считаются низкорентабельными. Сектор элитной недвижимости, напротив, перенасыщен, и девелоперы все чаще предпочитают реализовывать поселки бизнес-класса. В результате в условиях растущего предложения обостряется конкуренция. Выиграть и стать успешным в этой борьбе непросто. Но покупательский интерес к наиболее ликвидным предложениям не снижается, что позволяет продавцам плавно поднимать на них цены. Вывод оптимистичен — кризис рынку загородного жилья не грозит.

Монахова Наталья Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...