Эйфория кончилась, чайники отдыхают

Иллюзии девелоперов натолкнулись на реалии рынка

Рынок загородной недвижимости сегодня бурно развивается. В прошлом году в Подмосковье построено 5,6 миллиона кв. м жилья - на 800 тыс. кв. м больше, чем в Москве.

 

 

Тем не менее, по утверждению практически всех докладчиков конференции, коттеджный рынок и рынок жилищного строительства в подмосковных городах - это два абсолютно разных сегмента с совершенно различными реалиями. И если с квартирами все обстоит более-менее радужно, то с коттеджным строительством ситуация куда менее проста. Здесь, по оценке директора Департамента загородной недвижимости компании "Миэль-Недвижимость" Владимира ЯХОНТОВА, для завершения начатых на сегодняшний день проектов застройщикам в общей сложности не хватает одного миллиарда долларов, и подавляющее большинство поселков возводится в так называемом "минимальном варианте" первоначального проекта.

Коттеджная распродажа

Аналитики расходятся даже в такой, казалось бы, очевидной цифре, как общее число строящихся в Подмосковье коттеджных поселков. По оценкам г-на Яхонтова, таких поселков чуть больше 200, и по его же утверждению, достроены в ближайшие два-три года будут не более 85 из них. Более того, в этих 85 поселках около 30 процентов объектов предлагается по цене ниже реальной себестоимости.

В чем причина сложившейся ситуации? Как известно, сегодня коттеджных поселков почти в десять раз больше, чем в 2001 году когда и началась настоящая загородная эйфория: все, кто мог, скупали землю и проектировали подобные поселки. И действительно, в 2002 году такие проекты давали около 100% годовых. В прошлом же году многим стало ясно, что они явно переоценили свои ресурсы и потенциал платежеспособного спроса, но и недооценили необходимую для работы с такими поселками квалификацию.

А кто, собственно, сегодня занимается коттеджным строительством? По оценкам В. Яхонтова, лишь 4% - профессиональные девелоперы, 37% - строительные компании, а 57% - непрофессионалы или, по более простому определению, - "чайники". Естественно, у профессионалов проблем меньше, они грамотно планируют свои поселки, умеют работать с банками, привлекать прочие инвестиции и строить оптимальные финансовые схемы. "Строители" выезжают на низкой себестоимости строительства (поскольку строят сами), так что основная доля "зависших" проектов приходится именно на долю "чайников". Их проблемы сильно усугубились еще и имевшим место летом банковским кризисом, а также приостановленным переводом земель сельхозназначения в другие категории.

Впрочем, эти проблемы коснулись всех, и даже такая крупная организация как "Миэль-Недвижимость" по уровню продаж в этом году не вышла на уровень аналогичного сезона прошлого года. Есть и еще одна серьезная причина: федеральные службы сегодня всерьез начали наводить порядок, в частности в сфере природопользования. Соответствующие законы были строгими всегда, но вразрез с известным речением в последние два месяца строгость их перестала компенсироваться необязательностью исполнения. Так что сегодня инвесторы, прежде чем строить, скажем, в природоохранной зоне, подумают очень серьезно. Мощному притоку инвестиций данная ситуация, понятно, не способствует.

Сначала надо думать, потом строить

Но основная причина такого массового возникновения недостроя - это непрофессиональная планировка подобных поселков. На эту тему выступил вице-президент компании "Система-Галс" Андрей Закревский со своей концепцией "правильного" поселка. Основная задача девелопера - понять для какой целевой группы потребителей этот поселок предназначен: для эконом, бизнес-класса или для элиты. Для каждой группы характеристики идеального поселка - разные. Необходимо учитывать три базовые группы характеристик: местоположение и окружение, собственно концепция, позиционирование.

Плачевные примеры, где кое-что из вышеуказанного учтено не было, приводили уже сами участники конференции. Некоторые из них: замечательное место, лес, озеро, ландшафты, виды, подъезды: Все условия для элитного строительства, но всего один отрицательный момент: рядом - огромная государственная психиатрическая лечебница. Конечно, риэлторы говорят, что больные там тихие, а буйных на улицу не выпускают, но элита на подобные заявления почему-то реагирует весьма сдержанно. Продажи стоят. Еще пример: тоже замечательное место - бывшая усадьба Одоевских. Коттеджи, площадью 500-700 квадратных метров, прекрасный сосновый бор, построена элитная школа: Но учиться в ней некому, ибо участки нарезаны от шестнадцати до двадцати восьми соток. Для элиты это очень мало, а для бизнес-класса - 500 квадратных метров - это очень дорого.

Вполне возможно, что в итоге будет выгоднее снести часть уже построенных коттеджей и заново перераспределить землю. Вообще, как оказалось, наша современная российская элита весьма чувствительна к окружению. Оставшиеся деревеньки и квартальчики (с, так сказать, народонаселением) их, как правило, не устраивают. Поэтому многим девелоперам приходится договариваться с местными жителями о переселении. Понятно, это большие расходы, но если место, что называется, золотое - то девелоперы на это идут.

"А мы думали, они все раскупят..."

Что сегодня наиболее востребовано на рынке загородной недвижимости? Коттеджи под ключ стоимостью около 300 тысяч долларов. Это - бизнес-класс. Очень востребована элитная недвижимость, только вот тех поселков, которые нашу элиту устраивают - мало, слишком высоки требования. Но и цена объекта здесь - вполне может составлять десять миллионов долларов и выше. А вот с экономклассом большинство девелоперов работать не очень любят, по причине относительного безденежья данного класса. В основном, это те, кто продал в Москве квартиру для того, чтобы переехать за город. И договориться с ними об охране и о какой-то инфраструктуре достаточно трудно, поскольку им просто не хватает на это денег.

Статистические данные по конкретным направлениям изложила главный редактор информационно-аналитического интернет-портала vseposelki.ru Светлана Андреева. Лидер по строящимся поселкам сегодня - Новорижское направление: 40 поселков. Рублевское - 30, Дмитровское - 27. Следом идут: Калужское - 26, Ярославское - четыре. "Социальная инициатива" осваивает сегодня Горьковское шоссе. Запланировано четыре поселка. Впрочем, тут же было отмечено, что количество поселков отнюдь не означает инвестиционную привлекательность направления. К примеру, на том же Новорижском шоссе в поселке "Старый Свет" запланировано 87 домов, а реально построено три, и эта ситуация длится уже три года. "Троицкий парк", который некоторое время назад мощно рекламировался, зарезервировал два больших поля, на одном поле построено шесть домов, второе стоит пустое. Так что по привлекательности сегодня специалисты выделяют Дмитровское направление и традиционное Рублево-Успенское.

М.Оськин Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...