Как вкладывать деньги в загородную недвижимость

Вкладывать деньги в недвижимость можно не только в квартиры в Москве, но и за городом — в участки земли или дома, например коттеджные поселки. Цены на них последние годы растут так же быстро, но инвестировать в загородную недвижимость частным лицам намного сложнее. И без помощи профессионалов здесь не обойтись.

Заманчивое предложение

Юридическую базу для покупки и продажи объектов загородной недвижимости заложил в 1992 г. указ президента “О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий”.

 

 

По оценкам аналитиков компании “Миэль-Недвижимость”, емкость этого сектора рынка постоянно растет и в 2003 г. достигла $6 млрд (из них 2,5 млрд — первичный рынок). Нынешнюю ситуацию с загородной недвижимостью специалисты характеризуют коротко — бум. По прогнозу “Миэль-Недвижимости”, он продлится в 2004-2006 гг., ведь число желающих приобрести загородный дом или участок земли растет.

Впрочем, некоторые эксперты считают эти оценки завышенными (см. рубрику “Практикум” на этой странице).

“Рынок загородной недвижимости уже сформировался настолько, чтобы рассматривать его как привлекательный сегмент для инвестиций”, — говорит эксперт департамента загородной недвижимости Paul's Yard Елена Гриневич. По ее словам, строить коттеджные поселки даже выгоднее, чем офисный или торговый центр: если строительство офисного комплекса в Москве окупается за 4-6 лет, то коттеджные поселки могут вернуть владельцу деньги уже через год после сдачи в эксплуатацию. Ведущий специалист отдела загородной недвижимости Vesco Realty Алексей Овсянников говорит, что 30-40% клиентов компании покупают дома и участки с одной целью — надежно вложить деньги и при подходящем случае неплохо заработать.

Например, построенный в 2002 г. дом в поселке “Горки-21” (Рублево-Успенское шоссе) тогда оценивался примерно в $900 000, а сейчас — уже в $2 млн. Стоимость дома по точно такому же архитектурному проекту в поселке “Глухово” (10 км по Новорижскому шоссе или 12 км по Рублевскому) с начала 2003 г. по апрель 2004 г. выросла с $1,7 млн до $2,5 млн, или на 47%. А один из клиентов Vesco Realty в сентябре 2003 г. хотел продать дом в “Глаголеве” (35 км от МКАД по Киевскому шоссе) за $1,1 млн, а в итоге продал его в апреле за $1,5 млн, на 36% дороже.

По оценкам риэлторов, в 2003 г. земля, пригодная для строительства качественной недвижимости, подорожала на 15-30% в зависимости от района, а после оформления всех документов на нее рост был еще больше, в отдельных случаях достигая 100%. А доходность вложений в загородную недвижимость, по оценкам большинства экспертов, составила с учетом комиссий риэлторов 80-150%, а в исключительных случаях и больше.

В этом году аналитики прогнозируют чуть меньший рост: 20-45% на загородную недвижимость и 20-50% — на пригодную для строительства землю в зависимости от места и направления.

Есть ли место частным инвесторам на этом празднике доходности?

Только для крупных инвесторов

Специалист департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Инна Кувшинова считает, что есть — вопрос лишь в сумме: “входной билет” для таких вложений составляет десятки тысяч долларов. Приобретение небольшого земельного участка на не самом популярном направлении или очень далеко от Москвы обойдется минимум в $20 000, а инвестиции в участок в хорошем районе недалеко от МКАД могут исчисляться уже сотнями тысяч долларов, предупреждает Кувшинова.

“Обладая стартовым капиталом в $80 000-100 000, вполне возможно купить неплохой участок земли на калужском направлении. Это вложение принесет не менее 20-30% годовых”, — считает Гриневич из Paul's Yard. По мере появления новых поселков предложение качественной земли будет сокращаться, инфраструктура со временем будет развиваться, а земля — дорожать, объясняет она, оценивая рост цен на качественную землю в среднем в 20-50% в год.

Овсянников из Vesco Realty считает, что для инвестиций в загородную недвижимость необходимо еще больше — от $100 000-150 000, а для вложения в участок и последующее строительство дома (лучше всего под чистовую отделку) — не менее $400 000.

Здесь вам не город, здесь климат иной

В общем, на первый взгляд при наличии достаточных средств заработать на загородной недвижимости несложно. Однако при более внимательном изучении оказывается, что все не так просто.

“Загородная недвижимость с точки зрения инвестиций — это не городская квартира, — предупреждает руководитель департамента маркетинга компании „Инком-Недвижимость„ Сергей Елисеев. — С квартирой все просто: купил на нулевой стадии строительства, подождал какое-то время, перепродал, получил определенный доход, обусловленный общим ростом цен и тем, что стоимость квадратных метров возрастает по мере достройки дома. На загородном рынке ситуация для частных инвесторов гораздо сложнее“. В “городском” варианте можно оформить право собственности на квартиру, в которую вложены деньги, и выжидать подходящий момент для ее выгодной продажи.

Иное дело участок земли. Просто купить его и ждать несколько лет, пока он подорожает, — не лучшее решение. Во-первых, оформление сделки с земельным участком намного сложнее, чем по приобретению квартиры (см. врезку), причем в каждом районе свои нюансы.

Во-вторых, напоминает партнер компании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры” Виталий Можаровский, у властей есть право изъять предоставленный инвестору участок, который два года не разрабатывается и не оформлен в поселок, и передать его другому. Выходит, вложить деньги таким образом все равно что сесть на пороховую бочку. Обычно такое изъятие лакомых участков происходит с чьей-то подачи, говорит Можаровский, добавляя, что согласование проектной документации, которое может длиться несколько лет, уже является разработкой участка, поскольку без документации строить ничего нельзя.

О том, в какие объекты загородной недвижимости лучше вкладывать деньги, мы расскажем в следующей статье 11 июня.

РЕГИСТРАЦИЯ

В соответствии с ГК и законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации. В связи с множеством различных документов, до вступления в силу этого закона выдававшихся в качестве подтверждения права собственности на землю (государственные акты, свидетельства и др.), закон придает им равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Покупая загородную недвижимость, надо проверить, есть ли у продавца документы, подтверждающие его право на землю и на строение, пользование коммуникациями (если они есть) и отсутствуют ли претензии со стороны третьих лиц. Участок земли может находиться в собственности, в аренде или на праве пожизненного пользования. Если участок с домом, надо выяснить, на каком основании построен дом, согласован ли проект в комитете по архитектуре, построен ли дом в соответствии с ним, не было ли самовольного подведения коммуникаций и судов, связанных с границами участка. Проверить все это частному лицу в крайне тяжело, это под силу только профессионалу, считают риэлторы.
Если все разрешения на участок и дом в порядке, оформить их в собственность и потом продать ее можно самостоятельно либо при посредничестве риэлтора. Его услуги стоят 2-5% от стоимости объекта, а регистрация занимает от одного дня до двух недель.
Если делать это самому, нужно подписать договор купли-продажи дома или участка и зарегистрировать его в Московской областной регистрационной палате. Регистрация стоит 480 руб. и еще по 480 руб. с каждой стороны вне зависимости от суммы сделки и занимает до двух недель. Договор можно заключить в простой письменной форме либо для уверенности, что он составлен правильно, заверить его у нотариуса. Его услуги стоят 1,5% от сделки.

Елена Никитина Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...