Много там лесов, полей и рек

Коттедж, согласно сложившимся представлениям, - это загородный дом для городского человека. Он должен обеспечивать полный набор городских удобств и быть удобно расположенным - недалеко от Москвы, чтобы можно было ежедневно ездить на работу.

Со вторым пунктом - транспортной доступностью - в последние годы происходили забавные метаморфозы. Сначала специалисты рынка безапелляционно заявляли, что 30 км от МКАД - это верхний предел разумного. Но постепенно, когда в 30-километровой зоне стало тесно, появилось мнение, что и в зоне до 50-60 километров жить тоже можно.

 

 

В сущности, не так уж это и далеко от столицы, зато просторнее и воздух чище...

ОРИЕНТИР НА КОШЕЛЕК
Среди причин, заставляющих покупателей коттеджей рассматривать варианты "дальних земель" не последнее место занимает вопрос цены. В ближнем Подмосковье за последние полтора года земля подорожала в среднем на 40-50%. Стоимость одной сотки на самом дорогом направлении - Рублево-Успенском - уже превышает $30 тысяч, а отдельные предложения оцениваются в $50-60 тысяч. Но стоит отъехать от МКАД подальше - запрашиваемые суммы выглядят куда более лояльными, на расстоянии 50 км они, случается, в 2-3 раза ниже, чем в 20 километровой зоне. На других направлениях цены в целом ниже, но общая тенденция сохраняется. По данным Андрея Кройтора, директора департамента загородной недвижимости корпорации "ИНКОМ-недвижимость", по Новорижской трассе средняя стоимость сотки в зоне до 30 км составляет $7-7,5 тысяч, а в 30-40 она снижается почти вдвое - до $4000. К 50 км цена составляет уже $2,7-3 тысячи за сотку.
Уважая выбор потенциальных покупателей дальнего Подмосковья, застройщики стараются ему "соответствовать" и предлагают большой дом на участке не менее 20 соток. Пусть далековато, но зато просторно и не перегружено разнообразными излишествами в виде навязанной инфраструктуры. "К ее созданию следует подходить очень осторожно, - говорит А. Кройтор. - Ведь за инфраструктуру надо платить, и делать это приходится покупателю. Наш опыт показывает, что очень многие жители предпочитают пользоваться заведениями в Москве, поэтому инфраструктурные затеи в коттеджном поселке со временем хиреют и загибаются. Так что обширная инфраструктура уместна или в очень больших поселках (от 300 -400 домов), либо в поселках VIP-класса". Поэтому генеральная линия последних лет - обеспечить полезный набор: охрану, магазины, медпункт, детские площадки, а масштабные спорткомплексы лучше не возводить. В отдельных случаях застройщики обсуждают эти вопросы с будущими жителями, объясняя, что сделать можно практически все, но это будет стоить столько-то.

ВОЗДУХ И ВОДА
Помимо прямой экономии, существуют и другие резоны для покупки коттеджа подальше от города. Если покупатель выдвигает очень жесткие требования по экологической чистоте, найти желаемое близко от МКАД ему не удастся. Там, где уж выстроено множество коттеджных поселков, транспортная нагрузка соответственно увеличивается. Кроме того, в пригородной зоне расположены промышленные объекты (они имеются даже на Рублевке), которые "воздух отнюдь не озонируют". Поэтому безупречную экологию сегодня можно найти только дальше 30 км, да и то далеко не по любому направлению.
И, наконец, в некотором удалении от Москвы появляется то, чего ближе нет физически. Вот, скажем, на западном направлении это Истринское и Рузское водохранилища. Как отмечает Максим ТОКАРЕВ, руководитель филиала "На Красных воротах" компании "Новый город", вид на крупный водоем сразу повышает цену недвижимости до 50%, и объекты на Истринском водохранилище вполне могут стоить $1 млн. и более. Недаром именно в тех краях, примерно в 50 км от МКАД, обосновалась Алла Пугачева - а уж ее выбор едва ли оправдан соображениями экономии.

МЕНЮ
Начало освоения зоны далее 30 км началось года два назад. До этого организованных коттеджных поселков здесь практически не было, но сегодня их уже много десятков. В частности, коттеджи и участки под застройку сегодня продаются по Новорижскому направлению: "Уборы", "Сказка", "Мамошино", "Зеленый шум", "Жилкино", "Жемчужина". Дома площадью от 100 до 400 кв. м на участках 15-20 соток оценены в $100-250 тысяч.
Есть предложения и по Волоколамскому направлению. Названия поселков "Вороново" и "Шишкин лес" тоже на слуху (они расположены по Калужскому), там предлагаются коттеджи - по $115-180 тысяч за дом на участке 15-30 соток. Корпорация "С-Холдинг" выводит на рынок свой проект "Соколиная охота", находящийся в 78 км от МКАД на берегу Озерницкого водохранилища - участки под застройку продаются в нем по цене от $1500 за сотку. В Ступинском районе, в знаменитых приокских местах "КомСтрин" предлагает участки до 10 га по $1000 за сотку под строительство усадеб.
По-прежнему относительно слабо развиваются восточное и южное направления. И если на Симферопольском и Каширском уже стали появляться первые коттеджные поселки, то на Горьковском и Щелковском пока серьезных застройщиков нет. Цены даже в 20-километровой зоне так и не поднялась за прошлый год выше $1500 за сотку.

ОПЕРЕЖАЮЩИЙ СПРОС
Все опрошенные нами аналитики подтверждают в целом хорошие перспективы этого рынка. В последнее время спрос на загородное жилье в Подмосковье увеличивается ежегодно примерно вдвое. Застройщики за ним не поспевают. А на расстоянии свыше 30 км явно образовался "запас роста": за последние полтора года цены на землю поднялись там процентов на 20, тогда как ближе к Москве - на 40-50%. Ясно, что диспропорция эта в ближайшее время будет ликвидирована.
"Многие крупные предприятия и банки скупают землю в 30-50 километровой зоне и далее (до 80 км.), считая такую форму инвестирования очень перспективной, - говорит Дмитрий ПОПОВ, руководитель аналитического центра АН "Домострой". - Землю покупают не только под индивидуальное жилищное строительство, но также и участки промышленного назначения. Земля на расстоянии 10-15 км от Москвы уже заканчивается, а через 3-4 года свободных площадей не будет и в 30-50-километровой зоне.
А вот вопрос о том, не переключатся ли интересы покупателей и застройщиков еще через несколько лет на более дальнее Подмосковье, пока преждевременен. С одной стороны, уже сейчас есть отдельные топонимы, где, несмотря на значительную удаленность, и спрос хороший, и цены высокие, Конаково, к примеру, (это уже Тверская область). Но станет ли такое явление массовым - вопрос открытый. Все-таки, ежедневно преодолевать расстояние 80-100 км от дома до шоссе (плюс езда по городу) пока еще выглядит как непреодолимая проблема. "Рынок развиваться будет, но строительного бума на удалении свыше 50 км мы не прогнозируем", - резюмирует Александр БУРЕНИН, руководитель отдела Управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ".
Готовя эту заметку, ваш корреспондент обращался в разные агентства недвижимости с просьбой рассказать о том, что происходит на рынке загородного строительства за 30-километровым радиусом. В одном из уважаемых агентств категорически отказались обсуждать эту тему, объяснив свой отказ так: "у компании обширные планы работы в этом направлении, но не в наших интересах оповещать об этом конкурентов раньше времени".

Максим ТОКАРЕВ, руководитель филиала "На Красных воротах" компании "Новый город":
Загородные дома, находящиеся дальше 30 км от МКАД, безусловно, хороши для летнего семейного отдыха: дети, бабушки-дедушки живут там постоянно, а работающие в Москве родители приезжают только на выходные. При такой схеме вполне разумным можно назвать расстояние километров до 70 - при условии, конечно, хорошего состояния трассы и надлежащих кондиций самого дома.
Если же из коттеджа в Москву нужно ездить ежедневно, то единственная трасса, которая позволяет делать это - Новорижское шоссе. Ее качество и приемлемый трафик дают возможность рассматривать варианты до 50 км. На всех остальных трассах - работать нужно не в Москве, а в близлежащих городах-спутниках. Но это сегодня практически невозможно: тамошние зарплаты не позволят снять или купить приличное загородное жилье.

Дмитрий ПОПОВ, руководитель аналитического центра АН "Домострой":
Активно осваиваться 30-50 километровая зона стала года два назад. До 2001 года коттеджные поселки там были единичны, но с 2002-2003 гг их строительство получило активное развитие, особенно на Новорижском и Пятницком направлениях. Особый интерес представляет земля вблизи водохранилищ (Истринское и другие).
В основном это поселки бизнес-класса, застроенные организованно и по единому проекту. Средняя стоимость домов в таких поселках находится в диапазоне от 150 до 500 тысяч долларов. Многие покупатели приобретают эти коттеджи не только из-за невысокой цены, но и по причине лучших экологических условий.

Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости корпорации "ИНКОМ-недвижимость":
:
С мнением, что 30 км от МКАД - это верхний предел разумного, я не согласен категорически. На самом деле, лишние 15-20 км особой роли не играют: человек, проехавший 30 км, проедет и 50. Особенно если трасса в хорошем состоянии, не перегружена транспортом. В первую очередь это касается, разумеется, Новорижской. Тем более что лишние километры здесь очень хорошо компенсируются привлекательной ценой коттеджей.
В смысле транспортной доступности часто проблемой бывает не десятки километров по шоссе, а несколько сотен метров от трассы до поселка. Если застройщик решает эту задачу, выезд из поселка круглогодичный и поддерживается в хорошем состоянии, лишние несколько минут по шоссе уже некритичны.

Александр БУРЕНИН, руководитель отдела управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ":
В настоящее время помимо традиционно популярного западного направления застройщики все больший интерес проявляют к северному. Это связано с наличием там водохранилищ, а также появлением новых и развитием старых горнолыжных курортов по Дмитровскому шоссе.
В зоне дальше 30 км от МКАД строительство коттеджных поселков будет развиваться и дальше. В радиусе 50-70 км наибольший спрос ожидается на объекты эконом-класса стоимостью до $200 тысяч, находящиеся в коттеджных поселках в живописных местах.

Салонъ Недвижимости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...