Москва не отдаст свою землю задешево

Несмотря на решение Конституционного Суда, у правительства Москвы остается множество предлогов, чтобы не продавать предприятиям занимаемые ими земли по низкой цене.

К концу недели Минэкономразвития, как ожидается, направит в правительство доработанный вариант поправок к законам, позволяющим предприятиям выкупать земли, которые они занимают. В конце прошлой недели было опубликовано определение Конституционного Суда, в котором было окончательно признано право федерального центра – но не региона – определять цену выкупаемых предприятиями земель. С одной стороны, такое решение означает победу МЭРТ в многолетнем противостоянии с московской мэрией. Но, с другой стороны, столичное правительство все еще надеется добиться более высоких цен на свою землю, влияя на принятие поправок, которые на днях будут внесены в Правительство РФ.

 

 

Напомним, что в своем запросе в КС правительство Москвы, формально оспаривая конституционность положений законов «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и «О приватизации государственного и муниципального имущества», подняло гораздо более масштабный вопрос. «Содержащиеся в запросе правительства Москвы доводы фактически сводятся к тому, что субъекты Российской Федерации и муниципальные образования должны быть наделены правом определения в иных пределах стоимости земельных участков при продаже их собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений», – отмечается в определении КС. – Между тем разрешение данного вопроса Конституционным Судом Российской Федерации фактически означало бы оценку целесообразности и экономической обоснованности решений законодательного органа, что не входит в полномочия Конституционного Суда Российской Федерации…» Отказав в принятии иска правительства Москвы, КС таким образом подтвердил конституционное право федерального центра на определение цены земель в регионах.

Таким образом, поставлена точка в многолетнем споре между Минэкономразвития и Минимущества, с одной стороны, и правительства Москвы – с другой. Москва вот уже два года пыталась настоять на своем праве самостоятельно определять цену земель, которые занимают столичные предприятия. Минэкономразвития, в свою очередь, считало установление такого права недопустимым. По мнению представителей МЭРТ, высокие цены на землю, которых пытается добиться мэрия, не позволили бы предприятиям выкупить земли в установленные сроки – до 2006 года. А это, в свою очередь, не только затормозило бы ход земельной реформы, но и сохранило бы в «подвешенном» состоянии сотни предприятий, которые не владеют землей, на которой стоят, и таким образом работают «на птичьих правах», без уверенности в своем будущем. «Им (мэрии Москвы) нужны либо высокие ставки – примерно в семь – десять раз больше того, что предлагаем мы, – сказал RBC daily замруководителя департамента корпоративного управления и новой экономики МЭРТ Андрей Ивакин. – Либо они хотят, чтобы цену определял независимый оценщик, которого привлекает продавец. Но мы не хотим отдавать это в компетенцию субъекта».

Впрочем, правительство Москвы пока не теряет надежду подороже продать земли столичным предприятиям. «Мы будем продолжать отстаивать свои интересы, так как считаем нецелесообразным продавать московскую землю по общероссийской стоимости, – сказал RBC daily Леонид Браткин, пресс-секретарь заместителя мэра Москвы Юрия Росляка, комментируя определение КС. – Мы считаем, что справедливая цена на землю – это та цена, которая сложилась на рынке, а не та, что определена централизованно». По его словам, теперь мэрия сосредоточится на «законодательных» методах борьбы. О чем идет речь, RBC daily пояснил источник, близкий к правительству Москвы. «Госдума скоро должна рассматривать поправки к Земельному кодексу (и некоторым другим законам), – сказал собеседник RBC daily. – Будет попытка найти некий компромисс на уровне поправок к этому законопроекту. Оспорить продажу земли Москва, конечно, не сможет, но будет торговаться по ставкам выкупа». Речь идет о законопроекте, уточняющем порядок выкупа и аренды предприятиями занимаемых ими земель. В частности, законопроект устанавливает сложную методику расчета выкупных и арендных платежей и полномочия регионов в области ценовой политики. Законопроект был рассмотрен на заседании правительства в ноябре прошлого года и отправлен на доработку. Теперь работа над ним, судя по всему, приближается к завершению.

По словам Андрея Ивакина, ожидается, что 25 января законопроект будет внесен в правительство и при благоприятном решении через месяц-два может оказаться в Госдуме. В ноябре многие СМИ истолковали решение правительства как знак «благосклонности» Михаила Касьянова к регионам. Однако собеседники RBC daily в один голос утверждают, что никаких послаблений в результате доработки поправок регионы не получат. «Причиной отправки законопроекта на доработку стало отсутствие письменных отзывов от субъектов Федерации, – говорит г-н Ивакин. – Концепция законопроекта пока не изменилась. Мы поменяли лишь технику расчета арендных платежей». Раньше арендная плата рассчитывалась исходя из ставки земельного налога и определенного процента от выкупной стоимости. «Теперь мы ушли от использования выкупной стоимости при расчете арендных платежей, – отмечает Андрей Ивакин. – Плата будет определяться только исходя из ставок земельного налога». По его словам, технически было очень сложно реализовать подход привязки к выкупной цене. Наконец, есть такие участки, которые не подлежат выкупу, соответственно, определить их выкупную цену проблематично. Пока трудно сказать, как это повлияет на размеры арендной платы, полагает г-н Ивакин, – это зависит от решения властей в каждом конкретном регионе.

«На доработку законопроект был отправлен из-за обычной «текучки», – соглашается Михаил Сивачев, директор департамента по земельной реформе группы «Пачолли аудит и консалтинг». Компания выступала в качестве консультанта при подготовке законопроекта. Как сказал г-н Сивачев RBC daily, в ходе доработки камнем преткновения стали предложения Минимущества. «Они хотели ввести повышающие коэффициенты по годам, которые делали бы землю дороже с каждым годом. По замыслу Минимущества, это должно было бы подстегнуть предпринимателей к скорейшей покупке земли, – говорит Михаил Сивачев. – Однако Минэкономразвития добилось, чтобы это положение было исключено из законопроекта, и был оставлен лишь инфляционный коэффициент». По его словам, в ходе доработки полномочия регионов и муниципалитетов в отношении выкупа земель не изменились – они сводятся лишь к тому, что субъект и муниципалитет может снижать ставку земельного налога, влияющего на размер арендных и выкупных платежей. По мнению Андрея Ивакина, теоретически внести поправки, повышающие ставки выкупных цен земли для Москвы, можно при прохождении законопроекта через Госдуму. Впрочем, он утверждает, что пока позицию Минэкономразвития поддерживают и большинство федеральных ведомств, и администрация президента, – по крайней мере, одобрительное письмо со Старой площади было получено четыре месяца назад.

В любом случае, представители столичного правительства дают понять, что город не будет торопиться с продажей земель по низкой цене. «Полагаю, что земля все равно будет продаваться – но на рыночных условиях, – говорит Леонид Браткин. – Говорить о продаже земель по заниженным ценам преждевременно». По мнению источника в правительстве Москвы, пока в распоряжении мэрии есть множество благовидных предлогов, под которыми можно годами оттягивать продажу земель. «В городе не завершено разграничение земель: есть много участков, по которым неясно, кто их собственник, – говорит собеседник RBC daily. – Если помните, памятники в Москве разграничивали по федеральному и городскому подчинению два года. Так что этот вопрос тоже можно решать годами». Кроме того, отмечает источник, до сих пор не согласован генплан развития Москвы до 2020 года, который не был поддержан федеральным правительством два года назад. «Федеральное правительство не утвердило его, из-за того что не были разграничены права собственности и в генплане не были прописаны федеральные функции в развитии города, – говорит собеседник RBC daily. – А как можно продавать земли, если не согласован Генплан? Пока не будет решен вопрос о том, какие земли нужно резервировать под коммуникации и сооружения, делать это нет смысла».

По поводу того, насколько масштабна проблема неурегулированности статуса земель, определенности нет. Так, согласно некоторым расчетам, сделанным еще при первом заместителе мэра Олеге Толкачеве, в свободном обороте может находиться пять или семь, максимум десять процентов московских земель. Остальные либо зарезервированы, либо их статус до сих пор не определен. По сведениям Михаила Сивачева, около 70% московских земель являются федеральной собственностью в силу действующих законов, и их статус вполне ясен. «Урегулирование статуса земель – в процессе решения, – говорит Леонид Браткин. – Какие-то проблемы были решены уже при Толкачеве. Спорен статус меньшей части земель, статус большей части понятен». Федеральный центр уже пытался решить эту проблему – но пока без особого успеха. «Вопрос разграничения земель – очень наболевший, – говорит Михаил Сивачев. – Минимущество в ноябре пыталось внести поправки в закон о разграничении госсобственности на землю, но по какой-то причине встретило серьезное сопротивление федеральных ведомств».

И наконец, у правительства Москвы есть последний, «бытовой» козырь в земельном вопросе. «Даже если выкуп земель по низкой цене состоится, то у города есть определенные возможности влиять на предприятия – от положений об ограничениях на перепрофилирование до подвода коммуникаций», – говорит близкий к мэрии источник. «Испортить жизнь» предприятиям в том случае, если Москву принудят продавать земли по низкой цене, грозился еще Олег Толкачев в своем письме, направленном в Правительство РФ осенью прошлого года. «Предполагаемые к осуществлению проекты не смогут быть реализованы вследствие отказа в присоединении к городским инженерным сетям и коммуникациям и по причине предъявляемых архитектурных и градостроительных требований», – писал тогдашний заместитель мэра. Впрочем, пока неясно, будет ли обновленная команда Тверской, 13 занимать столь жесткую позицию. Ведь в конце 2003 года со сцены сошли главные фигуранты публичного скандала – и Олег Толкачев, и заместитель министра имущественных отношений РФ Сергей Моложавый, который публично и резко критиковал политику московского правительства. Эксперты полагают, что окончательное разрешение проблемы возможно в ходе рассмотрения законопроекта, инициированного Минэкономразвития. Впрочем, сроки технических процедур едва ли позволят сделать это раньше окончания президентской кампании.

Антон Попов РБК
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...