Переоформление заказывали?

Хотя новый Земельный кодекс действует уже более двух лет, некоторые вопросы, связанные с его применением, остались неразрешенными. Основной проблемой является определение статуса землевладельца (землепользователя). Наряду с Земельным кодексом (ЗК РФ) документом, регулирующим вопрос определения статуса землевладельца, является Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 137–ФЗ.

В кодексе предусмотрено, что лица, владеющие участками на правах пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, могут продолжать ими владеть на тех же основаниях. При этом новые земельные участки не могут быть предоставлены физическим лицам на подобных основаниях.

 

 

Кроме того, ЗК РФ определил все формы владения земельными участками (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование, сервитут, аренда и безвозмездное срочное пользование). Если ранее владелец земли пользовался участком на иных основаниях, то теперь ему необходимо переоформить свои права на земельный участок.

Пожизненное уже не дадут
Учитывая то, что в пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование участок получить теперь невозможно, гражданину необходимо будет либо заключать договор аренды, либо выкупать участок. Тот факт, что это нарушает права многих землепользователей, видимо, законодателей не интересует.

Законом предусмотрено: «Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается». При этом закон содержит достаточное количество норм, обязывающих землепользователя пройти процедуру перерегистрации прав на земельный участок.

В том случае, если собственник здания, сооружения или строения, расположенного на земельном участке, предоставленном владельцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, продаст свою собственность какому-либо лицу, права на участок должны быть переоформлены. Причем выбор остается за покупателем возведенной постройки. Поскольку в соответствии с нормами ЗК РФ покупка здания без покупки земли, на которой возведено здание, невозможно, покупатель по сути приравнен к землепользователю.

Однако данная норма фактически нарушает права землевладельца. Предположим, некая организация, владеющая земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, возвела на участке несколько зданий. После оформления права собственности на указанные здания одно из них было продано. Поскольку землепользователь не имеет права распоряжаться землей, предоставленной ему, он не имеет права передать покупателю только ту землю, на которой стоит здание и которая необходима для нормального его использования. Следовательно, предоставить права на соответствующую часть земельного участка могут те органы, в чьем ведении находится соответствующая территория. Но в таком случае необходимо будет переделывать документы, на основании которых владел земельным участком первый пользователь.

Таким образом, нарушаются права первого землепользователя. У него не только в принудительном порядке уменьшат участок, его еще скорее всего заставят пройти процедуру перерегистрации прав на землю. Может получиться так, что участок будет разделен на несколько наделов. А до полного оформления всех необходимых документов у участка будут два пользователя, которые будут обладать равными правами. В соответствии с нормами ЗК РФ землепользователь обладает преимущественным правом выкупа земельного участка, предоставленного ему в пользование. Однако площадь участка может существенно уменьшиться после продажи нескольких зданий. Предоставление землепользователю преимущественного права выкупа земельного участка является своего рода гарантией его прав на земельный участок. После разделения участка на несколько частей преимущественное право выкупа сохраняется, однако землепользователь сможет приобрести уже меньший участок земли.

Невыгодная приватизация
Можно попробовать обратиться за защитой своих прав в суд. Однако шансы на благоприятный исход дела невелики. Единственное, что может получиться, — признать через суд недействительной (или не соответствующей Конституции) соответствующую часть закона. Но свою позицию необходимо будет обосновать, а в настоящее время законодательство составлено таким образом, что подобрать аргументы для обоснования своей позиции будет довольно сложно.

Параллельно возникает еще один вопрос: как быть, если землепользователь сдает возведенное здание в аренду. В качестве одного из условий договора аренды вполне может быть право выкупа арендуемой площади. При этом, если землепользователь еще не выкупит земельный участок, он может лишиться всего участка или по крайней мере той его части, которая необходима для использования здания. В том случае, если землепользователь уже оформит земельный участок в собственность, он может сам выбирать: продать ему здание с землей или без.

В соответствии с п. 7 ст. 3 закона с момента введения ЗК РФ не допускается приватизация зданий, строений, сооружений без приватизации земли, на которой они находятся. Само по себе это неплохо. Однако никто не подумал о том, какие налоги должен платит собственник здания и какие налоги заплатит собственник земельного участка и возведенного на нем здания. Мало того, что землю фактически заставляют приватизировать, это еще и невыгодно.

Разумеется, само по себе вложение денег в земельный участок крайне прибыльно. Однако потенциальный собственник может не иметь достаточного количества средств для содержания как здания, так и земельного участка, на котором оно находится. В таком случае, исходя из норм действующего законодательства, ему придется отказаться от приобретения здания в собственность. А это уже фактическое ограничение прав физических и юридических лиц. Поскольку законодательство ставит их в невыгодное положение, они лишены возможности распоряжаться своими средствами так, как им представляется необходимым.

Еще одним ограничением является запрет на внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставной капитал коммерческой организации. В том случае, если землепользователь переоформит право бессрочного пользования на право аренды, он сможет уже на следующий день после переоформления внести право аренды земельного участка в уставный капитал практически любой коммерческой организации. Вот еще один побудительный мотив для переоформления прав на землю. Возможно, это не так уж и плохо. Вместе с тем законодатель фактически ставит всех тех, кому были предоставлены земельные участки по старому ЗК, в невыгодное положение по сравнению с новыми землевладельцами и землепользователями.

Законом установлено, что все юридические лица, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования (за некоторыми исключениями), обязаны пройти переоформление своих прав на землю до 1 января 2004 года. При этом землепользователи могут сами выбрать, как оформить земельный участок. Всего им предоставлены две возможности: владеть участком на праве аренды или приобрести его в собственность. Никаких санкций за нарушение этой обязанности юридическими лицами закон не содержит. В том случае, если земельные участки будут изымать из бессрочного пользования, можно будет оспорить такое решение, опираясь на нормы старого ЗК. Основной задачей будет доказать тот факт, что в спорах о дальнейшей судьбе участков нужно руководствоваться именно старым законодательством. Не исключен и вариант, при котором все участки, находящиеся в бессрочном пользовании, будут автоматически предоставляться в аренду. Но для передачи участка в аренду необходимо подписать соответствующий договор. Поэтому вполне возможно, что право постоянного пользования будет заменено на аренду путем принятия соответствующего решения.

Земельный кодекс, действующий уже около двух лет, до сих пор не смог решить некоторые вопросы, связанные с землепользованием. Некоторые землепользователи будут ждать 1 января 2004 года со страхом и надеждой. Возможно, ничего не произойдет. Однако не исключено, что в начале 2004 года дележ земли повторится, и результат предсказать невозможно.

Иван Куприянов Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...