Покупать в Подмосковье участки с коммуникациями сегодня для многих девелоперов коммерческой недвижимости стало нерентабельно.
Высокие цены на землю сводят к нулю прибыльность проектов. Особенно высоки цены на землю так называемой первой линии, которая расположена вдоль уже существующих и запланированных к строительству дорог. Именно эти территории наиболее востребованы строителями недвижимости для бизнеса. Соответственно, среди этих компаний наибольшее число тех, кто проявляет интерес к земле без коммуникаций и дорог в расчете на то, что они вскоре появятся.
В связи с постоянным увеличением стоимости земли в Подмосковье застройщики готовы покупать участки в местах, где коммуникации подведут через три-пять лет. "Можно точно говорить, что на каждом из этапов (на момент появления слухов о строительстве дорог и коммуникаций, его начале и завершении) стоимость земли может возрасти не на 10-20%, а значительно выше -- в два-четыре раза",-- отмечает старший консультант департамента оценки и инвестиционных стратегий Jones Lang LaSalle Павел Карцев.
Покупка участков с подведенными коммуникациями сегодня рентабельна только крупным западным фондам, рассчитывающим на реализацию долгосрочных проектов. В результате скупкой перспективных земельных участков сегодня занимаются практически все крупные игроки рынка -- от "Газпрома" до таких известных девелоперов, как, например, "Капитал Груп". "Крупные компании понимают будущую выгоду от этих приобретений. В свою очередь, частных инвесторов встречается на этом рынке не так много, так как здесь нужны длинные деньги",-- констатирует директор департамента загородной недвижимости компании Paul`s Yard Евгений Шевченко.
У прохождения по участку дорог и инженерных сетей есть свои плюсы и минусы. Так, если происходит реконструкция существующего шоссе, обычно в зону расширения попадают выделы из состава прилегающих земельных участков.
"Потери, возникающие в связи с этим, компенсируются собственнику. При этом теряется целостность участков, и оставшиеся части не всегда имеют выгодные формы и размеры, также в качестве обременения на них ложится охранная зона дорог (чем выше статус дороги, тем больше полоса отвода)",-- напоминает консультант отдела земельных отношений компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Серафима Хмара.
Но, по ее словам, есть и несомненный плюс в данном случае для участков в категории земли промышленности: эти участки автоматически оказываются на первой линии прилегания к трассе, что повышает их ликвидность. Так, сегодня на Киевском шоссе земля в первой линии -- на 30 км в сельхозкатегории -- стоит уже по $10 тыс. за сотку. Если же речь идет об отдельном участке, то чем больше подъездных путей и подведенных коммуникаций, тем лучше. Исключение -- если линии электропередачи, водо- и газопроводы проходят по территории участков. В данном случае они являются обременениями.
В случае если у собственника большой объем земельных участков в пределах одного района Московской области, он сам выступает в роли заказчика и спонсора генерального плана данной территории и, соответственно, согласовывает все изменения, в частности проектирование транспортной сети района, повышая ликвидность земли.
Где скупают
Одним из первых дорожных проектов, о котором было объявлено в Подмосковье, стало строительство Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД). Еще задолго до объявления ее маршрута многие девелоперские структуры и перекупщики были осведомлены о том, как он пройдет и, соответственно, где следует скупать земли. В результате сейчас скуплены вокруг будущей трассы практически все крупные земельные массивы. Но, безусловно, еще остались земли, которые будут востребованы.
На всем протяжении ЦКАД -- а это 520 км -- планируется строительство развитой инфраструктуры и около 40 млн кв. м жилья. Девелоперы коммерческой недвижимости не спешат раскрывать информацию о планируемых здесь проектах, но с уверенностью можно сказать, что на пересечении ЦКАД с основными транспортными магистралями уже приобретены земельные участки и ведется разработка проектов.
Примерно такая же ситуация сложилась и с земельными участками, прилегающими к будущей трассе Москва-Санкт-Петербург, презентация которой прошла сравнительно недавно. К моменту появления общедоступной информации наиболее хорошие участки были уже скуплены.
"Данный план был разработан одновременно с изменением законодательства об обороте сельхозземель, после чего началась большая скупка земель сельхозназначения. При этом скупка земель производилась в основном структурами, приближенными к власти. Скупались земли как в наиболее хороших природных местах (у крупных водоемов), так и в местах прохождения автодорог",-- рассказывает старший консультант департамента оценки и инвестиционных стратегий Jones Lang LaSalle Павел Карцев. Новая трасса пересекает Московское море (Иваньковское водохранилище), где и так уже высокие цены, а с приближением даты начала реализации проекта, по прогнозам, они вырастут еще в несколько раз.
Помимо Подмосковья скупкой перспективных в будущем земель девелоперы стали заниматься и в ближайших областях. Для этого сейчас идет настоящая охота за информацией о том, где планируется строительство развязок, крупных заводов, новых микрорайонов и т. д. Информация стоит дорого.
Ближайшие планы строительства дорог
До 2020 года в Подмосковье построят 1611 км автодорог с твердым покрытием, 1697 км реконструируют. Доля скоростных автомагистралей составит 6,2% от общей протяженности автодорог Подмосковья, или 1240 км. Первыми в очереди на строительство стоят путепроводы через железные дороги в Долгопрудном, Климовске, Лобне, на Носовихинском шоссе (через железную дорогу Москва-Орехово-Зуево), на Каширском шоссе (78-й км железной дороги Москва-Ожерелье), в районе платформы Фирсановка (17-й км железной дороги Москва-Санкт-Петербург), в районе станции Щербинка (34-й км автодороги Москва-Серпухов), на автодороге Ступино-Озеры, на Можайском шоссе (32-й км дороги). Все съезды и въезды на автобаны будут устроены на разноуровневых развязках. Пересечение с другими дорогами тоже будет на разных "этажах". Платными станут 200 км подмосковных дорог. Сеть платных магистралей образуют новые въезды в Москву: автомагистраль Москва-Санкт-Петербург, северный обход Одинцова на федеральной автомагистрали М-1 "Беларусь", южный обход Балашихи на федеральной автомагистрали М-7 "Волга" по направлению Москва-Электроугли-Ногинск-Орехово-Зуево, а также подъезд к аэропорту Домодедово. Также запланировано строительство скоростных трамваев и мини-метро.
Как получить инсайд
Информация о будущих проектах прокладки дорог и сетей, естественно, в первую очередь появляется в правительстве РФ и Московской области. Близкие к ним инициативные группы скупали и скупают лучшие земли или передают информацию девелоперам и перекупщикам. От наличия такого ресурса во многом зависит успех развития девелоперской компании в области.
"Изначально скупкой крупных массивов сельхозземель, особенно в перспективных местах, в основном занимались структуры, так или иначе приближенные к власти. Без административной поддержки осуществить множество процедур с выкупом и выделением в натуре сельхозземель крайне сложно. Нет гарантий, что земельный участок кто-то не получит раньше и не приобретет еще по старой цене",-- рассуждает Павел Карцев. По его словам, приближенные к власти структуры не являются в большинстве своем профессиональными девелоперами, их главная задача -- найти покупателя на крупные массивы земли.
"Идеальным вариантом является, когда девелопер тоже имеет хороший выход на власть. В данном случае он может получить лучшие земли из скупленных, а соответственно, наибольший доход от их развития. Предыдущие собственники при этом помогают девелоперу осуществить процедуры перевода сельхозземель в нужную категорию",-- констатирует Павел Карцев.
Таким образом, сегодня -- до официальной публикации решений -- легальным путем получить информацию об участках, на которых будет вестись строительство крупных автодорог и коммуникаций, практически невозможно.
"Изначально планы строительства готовятся органами власти и руководством госмонополий, а разработкой определенных проектных решений занимаются специализированные проектные организации. Только после утверждения проекта собственники земли могут легально получить информацию о прохождении дороги или газопровода по их участку или вблизи него. Формально купить такую информацию нельзя",-- рассказывает Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood.
Если взять зарубежный опыт, то там сегодня существуют специальные законы, аналогичные законам об инсайде на фондовом рынке, запрещающие преждевременное распространение такой информации и спекуляции на ней. В России такое специальное законодательство пока не разработано.
В перспективе
Ожидается, что российские власти учтут зарубежный опыт, и защита информации о планах строительства дорог и коммуникаций будет усиливаться, а наказание за использование инсайдерской информации и спекуляции на этом возрастет. Ведь даже если не рассматривать такие факторы, как вывод из сельхозпроизводства зачастую лучших и наиболее продуктивных земель -- не всегда добропорядочную процедуру собственности, то одним из проигрывающих на данных спекуляциях является государство, поскольку затем ему приходится выкупать необходимые под строительство земли по уже завышенным ценам.
С другой стороны, помимо усиления ответственности происходит и другой процесс -- развитие самого планирования территорий, то есть планы развития становятся более долгосрочными и детальными. Они начинают выполняться, а не только оставаться на бумаге. Таким образом, возможности краткосрочных спекуляций будут значительно снижены. Генплан развития Московской области уже готов и утвержден.
Причем в выигрыше при его разработке остались крупные землевладельцы. Во-первых, они принимали участие в работе над генпланом в тех районах, где компании являются крупными собственниками земли (не без учета собственных интересов, естественно). Во-вторых, лендлорды стали первыми осведомленными участниками рынка. К тому же они могут в свою пользу влиять на создание генплана того или иного района.
"Зачастую лендлорды, скупившие участки и разработавшие на их основе концепцию урбанизации территории, сами разрабатывают и лоббируют варианты генпланов и прохождения дорог по своей территории, работая в сотрудничестве с государственными органами. Им это приносит значительную выгоду",-- рассказывает заместитель генерального директора компании "Новая площадь" Евгений Якубовский.
Илья Терентьев Коммерсантъ
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 9496 -
