Почем нынче домик в деревне?

Обычно пик продаж загородной недвижимости приходится на весенние месяцы: люди покупают жилье на лоне природы, чтобы летом вырваться из шума и суеты мегаполиса. Но цыплят, как известно, по осени считают: самое время подвести итоги прошедшего сезона. Мы попросили риэлторов поделиться своими наблюдениями за состоянием рынка загородной недвижимости и дать прогноз на будущее.

ВОПРОСЫ РИЭЛТОРАМ
1 Насколько успешным был прошедший сезон на рынке загородной недвижимости и какое влияние оказал на ситуацию банковский кризис?
2 Как отразились на состоянии рынка загородной недвижимости заявления Минприроды РФ о сносе «незаконно построенных» подмосковных коттеджей?

 

 

3 Как за последнее время изменился покупательский спрос на загородную недвижимость (какие районы, направления сейчас наиболее востребованы, увеличился ли спрос на отдаленные от Москвы участки)?
4 Как будут развиваться события на рынке загородной недвижимости в ближайшее время?

--------------------------------------------------------------------------------
Андрей КРОЙТОР,
директор департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»
--------------------------------------------------------------------------------

Количество сделок с земельными участками в Московской области за последние годы постоянно растет: если в 2002 году прирост составил 10,8%, в 2003 году — уже 24,5%, а в 2004 году можно прогнозировать рост количества сделок на уровне 30–35%. Пропорционально растет и стоимость предложений.
Наиболее быстрый рост цен на рынке загородной недвижимости в этом году наблюдался весной. К осени он приостановился, на ближайшие месяцы ни взлетов, ни падений не предвидится, поскольку основной сезон спроса (весна–лето) уже позади. Осенью прошлого года на рынок загородной недвижимости оказало заметное влияние «дело «ЮКОСа» (снизилось количество сделок с жильем высокой стоимости). В 2004 году наблюдается обратная ситуация: угроза банковского кризиса многих заставила пересмотреть статьи инвестирования и выбрать приобретение загородной недвижимости как наиболее стабильное и доходное вложение денежных средств.
В дальнейшем спрос на загородное жилье во многом будет зависеть от того, насколько устойчивой будет макроэкономическая ситуация в России. Загородная недвижимость — товар менее ликвидный, чем городское жилье, но рынок здесь более стабильный. Если угроза банковского кризиса насторожила и заставила на время отложить покупки участников рынка новостроек и вторичного жилья, то рынок загородной недвижимости остался не подверженным общему неврозу.
Прошедшие не так давно показательные проверки территорий загородной застройки выявили ряд нарушений, связанных с нецелевым использованием земельных участков. Это в первую очередь касается индивидуального строительства либо «нечистоплотных» застройщиков. Крупные риэлторские компании не участвовали и не будут участвовать в подобных сомнительных проектах. Шумиха вокруг «проверок легитимности застройки» никоим образом не повлияла на объемы продаж корпорации «ИНКОМ-Недвижимость». Все наши коттеджные поселки расположены на землях, предназначенных для коттеджного строительства, а значит, не могут стать предметом спора или объектом для претензий.
За последнее время «портрет» покупателя загородного жилья несколько изменился. Если раньше крупные денежные вложения в недвижимость могли позволить себе только крупные предприниматели, владельцы компаний, то теперь такая возможность появилась и у менеджеров высшего звена. А с развитием ипотечного кредитования на рынке загородной недвижимости потенциальными владельцами коттеджей смогут стать те, кто еще недавно об этом только мечтал.
Что касается покупательских предпочтений, надо отметить, что в последнее время началось активное освоение земель в радиусе 50 км от МКАД и дальше. Там размещают загородные усадьбы или летние дачи. Особенно ярко выражен этот процесс на Новорижском и Дмитровском шоссе, а также во всех районах, где можно приобрести участки для строительства объектов под сезонное проживание вблизи водоемов.
Скандалы, связанные с нецелевым использованием земель, сделали покупателей объектов загородной недвижимости более осторожными, заставили вникать во все юридические аспекты сделок. Возрастающая стоимость работ и согласований на подведение инженерных коммуникаций вызывает повышенные требования со стороны покупателей.
В этом году рынок загородной недвижимости продолжает свое активное развитие. Спрос по-прежнему превышает предложение как на рынке купли-продажи коттеджей, так и на рынке аренды. Рост предложения новых коттеджных поселков в 2004–2005 годах продолжится, однако темпы его увеличения не будут столь стремительными, как в 2002–2003 годах.
Наибольший рост предложения сейчас отмечается на Новорижском направлении, что приводит к усилению локальной конкуренции в этом регионе Подмосковья и снижает привлекательность направления для инвесторов. Учитывая инерцию и длительные сроки оформления земли, можно предполагать дальнейший рост объемов предложения на данном направлении и, как следствие, дальнейшее усиление конкуренции.
Можно прогнозировать и заметный рост спроса на земельные участки в дальнем Подмосковье. Сейчас земля на расстоянии более 50 км от МКАД продается относительно недорого, но скоро ситуация должна измениться.
Кроме того, ожидается вывод на рынок инвесторами, скупавшими земли на протяжении последних лет, девелоперскими компаниями и правительством области большого количества подмосковных земель. Земли уже поставлены на кадастровый учет, и в конце прошедшего лета начались их продажи.

--------------------------------------------------------------------------------
Марина МАРКАРОВА,
управляющий директор компании Blackwood
--------------------------------------------------------------------------------

Возникшая стагнация цен на рынке загородной недвижимости в летний период является не более чем сезонным колебанием, которое прекратится в ближайшее время. Рынок недвижимости очень консервативен, ему не свойственны резкие перепады и колебания, если на то нет серьезнейших оснований.
Что касается банковского кризиса, то, на мой взгляд, он вообще никак не отразился на рынке недвижимости, который скорее всего в дальнейшем пойдет по одному из двух путей: либо ситуация стабилизируется, либо уже осенью цены снова пойдут вверх.
Заявление Минприроды РФ о сносе незаконно построенных коттеджей немного насторожило игроков рынка. Возник прецедент, компании стали более тщательно относиться к оформлению документации. Особенно это касается объектов, построенных у воды.

Предпочтения покупателей по направлениям за последнее время изменились незначительно. Наиболее интенсивно осваиваемым загородным направлением по-прежнему является Новорижское, прежде всего благодаря благоприятной экологической обстановке, наличию большого числа привлекательных неосвоенных участков и высокой интенсивности строительства коттеджных поселков. Новорижское шоссе сегодня опережает все иные загородные направления по числу поселков: их здесь насчитывается порядка 40. Это направление имеет огромный потенциал для развития, особенно после того, как будет построена современная трасса, которая свяжет Новорижское шоссе с центром города.
За последние несколько лет сильно выросла популярность Калужского направления. Об этом свидетельствует тот факт, что на данный момент тут строится 14 коттеджных поселков в пределах 33 км от МКАД, что составляет 8,2% всего рынка коттеджных поселков Подмосковья. Таким образом, по объему строительства Калужское направление входит в пятерку лидеров, конкурируя с Новорижским, Рублево-Успенским, Дмитровским и Пятницким направлениями.
Дмитровское шоссе становится более востребованным благодаря реконструкции трассы, а также большому количеству спортивно-развлекательных комплексов, расположенных по этому направлению: «Волен», «Степаново», «Сорочаны», «Яхрома», «Горнолыжный клуб Леонида Тягачева» и др.
Скорее всего цены на загородную недвижимость будут расти. Этому могут способствовать несколько факторов: во-первых, на данный момент спрос по-прежнему опережает предложение, во-вторых, постоянно увеличивается стоимость строительных материалов (например, отпускная цена цемента выросла с начала года на 20%, металла — на 30%, отделочных материалов — на 15%). Возросла и заработная плата строителей (на 15%). Таким образом, себестоимость строительства увеличилась с $500–520 за 1 кв. м до $750–780 за 1 кв. м.

--------------------------------------------------------------------------------
Вадим МИТЛИН,
начальник отдела загородной недвижимости компании «Арсенал Холдинг»
--------------------------------------------------------------------------------

В этом году спрос на загородную недвижимость был стабильным. Некоторое затишье наблюдалось в июле–августе, но большого спада не было. В отличие от купли-продажи квартир загородный рынок менее подвержен влияниям извне, он более устойчив. Конечно, банковский кризис дал о себе знать: на какой-то момент покупатели снизили свою активность, но в целом спрос упал незначительно. На мой взгляд, некоторое снижение спроса можно объяснить также тем, что люди «отошли» от кризиса 1998 года, начали планировать свое лето, отпуска, отдых, в это время они просто не хотели заниматься покупками. Можно сказать, что летом просто была некоторая пауза, а потом все вернулось «на круги своя». Правда, на ценах это никак не отразилось: они не только не падали, но их постепенный рост даже не остановился.
После скандала, связанного с проверками «незаконно построенных» загородных домов, люди стали более внимательно относиться к объектам, которые находятся в природоохранной зоне. Особенно к тем, которые расположены рядом с водоемами. Покупатели стали более осторожны, более тщательно изучают все документы. И если раньше в сомнительной ситуации покупка была возможна, то сейчас спорные варианты отметаются сразу же. Люди боятся купить дом, а потом остаться ни с чем.
Покупатели загородной недвижимости стали требовательнее к наличию и качеству всех коммуникаций. Выходит на первый план и проблема безопасности: люди предпочитают жилье в организованных, охраняемых поселках.
Повысился интерес к удаленным от Москвы объектам. Если раньше все хотели приобрести жилье на расстоянии не более 30–40 км от столицы, то сейчас рассматривают варианты и в 50–70-километровой зоне.
По-прежнему лидируют Новорижское и Рублевское направления, растет интерес к Киевскому направлению (особенно в связи с реконструкцией трассы). Все более актуальным становится жилье по Дмитровскому шоссе — это одно из самых экологически чистых мест, там много природоохранных зон, крупных водоемов. Снижения интереса ни к одному из направлений мы пока не заметили. Соответственно, нет и снижения цен — они растут на жилье во всех районах пропорционально степени их популярности.
За последние годы стоимость загородного жилья неуклонно росла. В популярных коттеджных поселках, особенно в лесных массивах, стоимость земельных участков вырастала за год вдвое. Каковы будут конкретные итоги этого года, пока сказать трудно, но рост будет безусловным.

--------------------------------------------------------------------------------
Савелий ОРБАНТ,
директор управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»
--------------------------------------------------------------------------------

Ситуация на рынке загородной недвижимости в июле–августе была напряженной. Спрос остался на высоком уровне: было много звонков и показов недвижимости, но количество сделок уменьшилось. Покупатели заняли выжидательную позицию и не торопились с принятием окончательного решения о покупке, наблюдая, как развиваются события в банковском секторе. Впрочем, лето — не самый благоприятный сезон для сектора недвижимости, именно в это время года количество сделок всегда падает.
Заявление Минприроды РФ о сносе «незаконно построенных» подмосковных коттеджей также негативно отразилось на рынке загородной недвижимости. Зато объекты, расположенные на грамотно оформленной земле, которая соответствовала нормативно-правовой документации, подорожали примерно на 20% за сезон.
Предпочтения покупателей в секторе загородной недвижимости не изменились. По-прежнему большой популярностью пользуются загородные коттеджи бизнес-класса. Самые популярные направления в этом сегменте рынка — Калужское, Новорижское, Дмитровское, традиционно — Рублевское. Осваиваются отдаленные от Москвы участки — там покупают недорогие дачи эконом-класса.
Осенью должен реализоваться высокий летний спрос. Те люди, которые в июле–августе занимались поиском загородной недвижимости, но медлили с принятием решения, примут его осенью. Отчасти поэтому цены на загородную недвижимость, особенно расположенную в престижных направлениях, будут расти по крайней мере до сентября следующего года примерно на 30% в год.
На рынке по-прежнему нет равновесия между спросом и предложением. Спрос на загородную недвижимость огромный: ежемесячно мы фиксируем около 6 тыс. звонков от людей, которые хотят приобрести коттеджи в сегменте бизнес-класса (от $300 тыс. до 800 тыс. за объект). Но на рынке не хватает профессиональных девелоперов, поэтому большая часть проектов не достраивается. У многих возникает ощущение, что предложений много, на самом деле это только видимость.

Елена Мамонова М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...