Право на приватизацию и покупку земли юридическими лицами в Москве есть, но на практике такого не происходит

Принятый в 2001 г. Земельный кодекс все еще не превратил Россию в страну с массовым частным землевладением. Примечательно, что столица, уверенно лидирующая по ряду экономических показателей, в решении земельного вопроса отстает от многих регионов. Например, от Санкт-Петербурга, где в собственности компаний находится более 3 тыс. земельных участков, а у владельцев индивидуальных домов и гаражей – несколько десятков тысяч участков.

 

 

Намерена ли Москва ликвидировать это отставание?

«Федералы» против «столичных»

27 июня 2003 г. вступил в действие Закон «О землепользовании и застройке в г. Москве», согласно которому решение земельных вопросов должно решаться на муниципальном уровне. По словам заместителя председателя Москомзема Олега Рыжкова, закон закрепляет понятие собственности на землю. Вводится документ, призванный достаточно жестко регламентировать права на землю – «Акт разрешенного использования», который будет выдаваться в Москомархитектуре. Впрочем, подобный закон для Москвы не нов. Его предыдущая редакция принималась еще в отсутствие федерального законодательства. Новый же документ позволяет отразить систему земельных отношений в столице в терминологии Земельного кодекса.

Однако определенные коллизии между федеральным и муниципальным законодательством все-таки остаются. Так, например, в ст. 5(1) нового закона говорится о том, что «земли в городе Москве, находящиеся в государственной собственности, подлежат разграничению на земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, и земли, находящиеся в собственности города Москвы, с учетом столичного статуса города Москвы».

Особенности Москвы как столицы РФ отражены в Федеральном законе от 15 апреля 1993 г. «О статусе столицы Российской Федерации». В соответствии со ст. 8 этого закона земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся на территории города Москвы, и помещения, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Кремль, Генпрокуратура, Центральный банк, Пенсионный фонд, – находятся в федеральной собственности.

Остальные земли теоретически могли бы считаться муниципальной собственностью, если бы не расположенные на них приватизированные предприятия. Земля под ними и стала основным камнем преткновения столичного и федерального имущественных ведомств. Для преодоления разногласий между федералами и «москвичами» весной этого года была создана объединенная Комиссия правительства Москвы и Министерства имущественных отношений РФ. В рамках ее деятельности был составлен и выверен перечень участков, по которым ведутся дебаты. Земельные участки будут поступать в открытую продажу по мере их обсуждения на Комиссии.

Другое принципиальное отличие московского закона от федерального – «плата за право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности города Москвы» (ст. 23 вышеозначенного Закона о землепользовании). Между тем, в Земельном кодексе (ст. 28(2)) оговаривается, что плата взимается только за предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам в собственность (но не в аренду).

Аналогичным образом в ст. 30(3) Земельного кодекса, согласно которому предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду или постоянное (бессрочное) пользование, также ничего не говорится об оплате стоимости права на заключение договора аренды земли.

Единственная ситуация, в которой, согласно нормам федерального законодательства, можно продавать право аренды – проведение торгов (ст. 30(2) и 38 Земельного кодекса).

Москва обзаводится запасными аэродромами

Тот факт, что столичные неналоговые доходы (от эксплуатации недвижимого имущества – земли и зданий) превышают федеральные, уже никого не удивляет. По данным Комплекса земельно-имущественных отношений, только за прошлый год столица получила доход от использования земли в размере 10 млрд руб., тогда как в целом по РФ этот показатель составил всего 3,4 млрд руб. Вот почему предложения столичных властей о передаче в собственность города того или иного участка земли со множеством обременений чаще всего находят понимание у федеральных органов власти.

Так, 14 ноября комиссия Московской городской думы и правительства Москвы по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений рассмотрела вопрос «О передаче объектов федеральной собственности в государственную собственность города Москвы». Председатель комиссии депутат Мосгордумы Иван Новицкий отметил, что парламентариям и чиновникам из Департамента имущества столицы необходимо обсудить и проанализировать сегодняшнее состояние объектов, передаваемых из федеральной собственности в государственную собственность Москвы. В случае позитивного решения комиссии предстоит одобрить проект постановления Мосгордумы «О передаче объектов жилищного фонда, инженерного и коммунального назначения ФГУП «РСК «МиГ» из федеральной собственности в государственную собственность города Москвы». Редактор проекта, заместитель руководителя Департамента имущества города Анна Соловьева сообщила, что в приложении к данному документу определен подготовленный Минимуществом РФ перечень 34 объектов недвижимого имущества ФГУП «РСК «МиГ», передаваемых в собственность столицы. В настоящее время эти объекты находятся на балансе Московской железной дороги МПС РФ. Среди них жилые здания, ЦТП, трансформаторные подстанции и другие объекты хозяйственного назначения. Объекты передаются городу не безвозмездно, а на компенсационной основе. В ближайшем будущем столичный Департамент имущества города запланировал принятие на баланс столицы еще 171 объекта т.н. недостроя, принадлежащих различным федеральным ведомствам. Мотивы правительства Москвы представляются весьма логичными: объекты годами стоят недостроенными, т.к. у федерального центра нет средств на их освоение, а город, напротив, может и готов принять их на баланс и довести до завершения.

Порядок оформления земли в собственность

Впрочем, мечты москвичей о приобретении городской земли в собственность пока что остаются утопическими. По мнению представителей столичной администрации, Земельным кодексом определена лишь сама возможность и основания приобретения юридическими лицами и гражданами прав собственности на земельные участки. Однако Кодексом не предписывается тотальная передача всех земель в собственность.

Очевидно, что для претворения гипотетических возможностей в действительность должен выполняться ряд условий. Например, по мнению г-на Рыжкова, в столице такими условиями могут быть: наличие свободных земель, обеспечение при передаче земель в собственность прав на землю других организаций и граждан (в среднем на человека в Москве приходится менее 0,01 га земли), учет наличия и прохождения коммуникаций, потребности резервирования площадей для дальнейшего развития города, сохранения в государственной собственности объектов природного комплекса и рекреации и т.д.

Вице-президент РГР Константин Апрелев, в свою очередь, считает, что теоретически представители ТСЖ могут «пробить» права на землю, но для этого потребуются значительные адвокатские ресурсы. Таким образом, вполне естественное стремление к реализации права собственности наталкивается на мощные административные барьеры.

По мнению представителей городской администрации, реально в столице может быть продано 5–6% земли. Многие городские территории заняты жильем, дорогами, парками. Свободные земельные участки расположены в дорогих зонах, главным образом в тех, на которых запланирована реализация особо крупных проектов городского значения таких, например, как «Москва-Сити».

Промышленные земли: рыночные перспективы

Отсутствие в столице рынка земли порождает неразбериху. Стоимость земельного участка зависит главным образом от его местоположения. По мнению г-на Апрелева, любое предприятие может самостоятельно принять решение о дальнейшей судьбе находящегося под ним земельного участка. Но на практике приватизация земли предприятий в Москве крайне затруднена. «Хождение по мукам», как правило, не приводит к положительным результатам. Действительно, зачем продавать, если можно сдавать в аренду и постоянно получать от этой операции немалые доходы.

Вместе с тем промышленные земли представляют собой особый интерес для застройщиков. Площадок под массовое строительство практически не осталось, поэтому выведение и ликвидация промзон в столице придает оптимизма строительным компаниям. В самом ближайшем будущем они возлагают надежды на вывод двух масштабных промзон – Грайвороново и Люблино-Перерва, благодаря чему на этих территориях можно будет возвести свыше 500 тыс. кв.м жилья.

По мнению генерального директора компании ЗАО ОРСУ «Стройиндустрия» Евгения Родионова, будущее именно за столичными промзонами, представляющими собой прекрасную перспективу для тех, кто хочет получить площадки для строительства жилых микрорайонов или офисно-складских комплексов.

Но пока девелоперы и застройщики предпочитают идти более легким путем и осваивают площадки в ближайшем Подмосковье. Это объяснимо: земля в Подмосковье намного дешевле. Стоимость участка столичной земли определяется как 5–30-кратная ставка ежегодного земельного налога, помноженная на коэффициент 0,7–1,3. В Подмосковье, в радиусе 15 км от МКАД стоимость гектара составляет в среднем $200–250 тыс. А земля, квалифицируемая как сельхозугодья, стоит и вовсе $40–80 тыс. за гектар. Правда, во избежание тотальной распродажи Родины, приобрести ее могут лишь российские компании или те, доля российского капитала в которых составляет 50% и более.

Земельный вопрос в цифрах

1. Ставки налога на землю определяются исходя из Закона г. Москвы «О ставке земельного налога» от 21.1.98 г. Налог взимается дифференцированно, в зависимости от принадлежности земельного участка к той или иной зоне (их в столице 69). Самая дорогая, 1-я, ограничивается Садовым кольцом. Ставка земельного налога здесь 300 277 руб. за 1 га в год. Самая дешевая – 69-я, где с гектара взимается всего 5578 руб. в год. К этой зоне относятся Солнечногорское лесничество, Проектируемый пр-д и проч. А средняя ставка земельного налога в столице – 40 500 руб. за 1 га в год.

2. По словам известного перуанского экономиста Фернандо де Сото, «цивилизованные государства от нецивилизованных отличает всего один критерий – наличие кадастровой системы». 13 мая 2003 г. на заседании московского правительства был представлен результат государственной кадастровой оценки земель города Москвы. Каждый земельный участок в мегаполисе был оценен. Теперь город представлен 1516 кадастровыми кварталами. По словам руководителя Московского земельного комитета Виктора Дамурчиева, «было проведено полноценное научное исследование, данные которого отвечают реальному положению на рынке столичной земли». В ходе проведения оценки были обработаны данные более чем по 70 тыс. объектов жилого фонда, 5 тыс. объектов нежилого фонда, более чем 40 тыс. предоставленных в платное пользование земельных участков, в том числе с выкупленными правами аренды. Используя данные кадастровой оценки, правительство Москвы уже с 1 января 2004 г. приступит к расчету ставок земельного налога, налога на вмененный доход, арендной платы, а также к определению стоимости прав аренды. Именно со следующего года вступает в силу глава Налогового кодекса «О налоге на недвижимое имущество».

3. Базовая цена земли теперь будет составлять вблизи МКАД от 9,6 млн руб. до 16 млн руб. за га. Кадастровая стоимость 1 га земли под объекты торговли и общественного питания в Центральном административном округе составит от 36 млн руб. до 49 млн руб. Земля под многоэтажными домами в центре города оценивается в 13–23 млн руб. за га. А, например, в Восточном административном округе этот показатель будет равен 1,5–5,5 млн руб.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...