Рынок со связями

Земельный вопрос в Московском регионе до сих пор решается с использованием административного ресурса. Либо не решается вообще.

Неэффективный собственник

Земельные платежи составляют малую часть в доходной части российского бюджета (в 2003 г. — менее 0,4% от доходной части бюджета, или 7 млрд руб.), из которых более 24% перечисляет Москва.

Земельные участки, расположенные в крупных городах, также обладают неодинаковой ценностью.

 

 

Причем рыночной цены на них не существует, конечная стоимость определяется на «непрозрачных» аукционах. Так, стоимость выкупа прав аренды земельных участков в центре Москвы составляет сегодня до $7 млн за 1 га. Но при этом известны уникальные случаи, когда цены достигали $45 млн за 1 га, а в периферийных районах — около $500 тыс. за 1 гектар.

Такого соотношения по стоимости отдельных участков в черте города— 1:90 — нет ни в одном мегаполисе развитого государства. Исключение составляют лишь японские города Токио, Осака и Киото, но там это оправдано неблагоприятными географическими условиями (горы и море) и плотной застройкой. Похожее соотношение — 1:85 — существует в таком мегаполисе, как Лагос — столице Нигерии, крупнейшем нефтедобывающем государстве, при этом 90% населения живет там за чертой бедности, а по уровню коррупции страна занимает третье место в мире.

Земельные ресурсы Москвы — это около 110 тыс. гектаров. По оценке столичной власти, суммарная рыночная стоимость московской земли составляет примерно $100 млрд. Но и эта цифра взята с потолка, т.к. никто такой оценкой, разумеется, в столичном правительстве не занимался.

Основной формой землепользования в столице является аренда земельных участков, приносящая городу около $100 млн ежегодно. Продажа прав аренды дает городу еще $60 млн, а земельный налог — около $13 млн ежегодно. Кроме того, примерно $40 млн земельных платежей (часть арендной платы и земельного налога) ежегодно перечисляется федеральному центру. То есть за год московское правительство имеет от «работы» с принадлежащей ему земли — $133 млн, из них «чистыми» — $105 млн.

Получается, в настоящий момент экономическая эффективность использования московской земли составляет 0,103% годовых от суммарной рыночной стоимости московской земли. По мировым стандартам это чрезвычайно низкий показатель. Так, даже в США (где роль государства сведена к пресловутой «роли сторожа», к чему нас так упорно продолжают подталкивать доморощенные либералы), в Нью-Йорке и Детройте муниципалитеты имеют от работы с землей 0,45% годовых. То есть в четыре с лишним раза больше (в сопоставимых ценах). И это притом, что более 80% земли в этих городах находятся в частной собственности. А, к примеру, в Париже и Брюсселе доход от работы с землей превышает 0,8%.

Еще год назад бывший тогда руководителем имущественного комплекса правительства Москвы Олег Толкачев заявил, что в столице разрешат продавать не более 3% городской земли, хотя по закону примерно 30% территории могло бы поступить в свободный оборот. Но мэру несовершенные федеральные законы не указ, а Земельный кодекс – и вовсе филькина грамота. Даже такие монстры, как «Базовый элемент» или Альфа-банк, имеющие лоббистов в верхах федерального правительства, не могут побороть монополию правительства столицы на землю. Первый скупает «лежачие» городские предприятия в надежде на их месте построить офисы или жилые дома, получив на этом 1000% прибыли. Но не тут-то было – столичная администрация не дает развернуться «Базэлу».

Сам себе хозяин
Между тем, в столице процветает весьма простой способ решения вопроса – самозахват земли. Теоретически у любого гражданина и юридического лица есть шанс взять градостроительный план Москвы и найти «бесхозную» землю. Юрист Сергей Звягинцев, специализирующийся на решении земельных споров, рассказал, что один его клиент обнаружил как раз такой ничейный овраг в Сабурове. «Строить в овраге не собираются, дороги там тоже не будет, да и полигон для Министерства обороны не устроить. Пойдем с моим клиентом по судам в попытке реализовать законное право на приобретение оврага».

Юридическому лицу гораздо проще осуществить самозахват земельного участка. Пока это деяние будет обнаружено, автомастерская, кафе или автостоянка на «пиратской» территории успеют принести существенную прибыль. Самозахваты земли в городе – вещь обыденная. По данным руководителя Госземинспекции Москомзема Игоря Чекулаева, за последние три года в Москве выявлено свыше 22 тыс. нарушений земельного законодательства на общей площади около 20 тыс. га. 22% всех нарушений как раз приходится на «самовольный захват земли». Как правило, наказание за такое деяние чисто символическое – штраф в 50 МРОТ (могут, правда, еще заставить собственными силами ликвидировать захламление на захваченном участке).

В сухом остатке
Тем не менее, аналитики умудряются вести статистику по земельному рынку Москвы, несмотря на то что, как уже говорилось выше, открытого рынка земли в Москве до сих пор нет – продажу земли власти города заменили договорами аренды на 49 лет и т.н. инвестиционными контрактами. Доля города в проектах составляет около 40% от площади, однако ряд компаний, «близких» к властям города, берутся уменьшить эту долю до 30%. В случае, если права застройки (инвестконтракт) передаются по результату аукциона, то потенциальные девелоперы в последнее время готовы платить больше вышеназванных 40%.

По данным Swiss Realty Group, расходы инвесторов на приобретение земельных участков в Москве в первом полугодии росли пропорционально стоимости недвижимости, т. е. в пределах 2-5% за полугодие.

В течение первого полугодия 2004 г. активно шел процесс вывода предприятий, в основном из ЦАО, за черту города. В целом за этот период было освобождено около 20 га земли.

В Москве полным ходом идет разработка земельного кадастра. Уже известно, что город будет поделен на 1516 кадастровых участков. Базовая цена земли теперь будет составлять вблизи МКАД от 9,6 млн руб. до 16 млн руб. за га. Кадастровая стоимость 1 га земли под объекты торговли и общественного питания в Центральном административном округе составит от 36 млн руб. до 49 млн руб. А в Восточном административном округе этот показатель будет равен 1,5-5,5 млн руб.

Следует понимать, что это не рыночная цена земли, а ставка, от которой будет исчисляться земельный налог. Однако данная оценка все же является сегодня неким ориентиром для бизнеса при определении хотя бы приблизительной цены земельных участков (с поправочными коэффициентами).

Что представляет собой и аренда и, как правило, часто сопутствующий ей инвестиционный контракт, предприниматели хорошо уяснили. Называя вещи своими именами, это популярный еще в Древней Руси оброк, который приходится нести бизнесу, пока город в лице своих чиновников не возжелает однажды передать надел, выделенный в натуре, другому.

Обескураживает порядок, согласно которому право аренды надо каждые пять лет выкупать у города по новой, пусть даже и через 49 лет. Даже исправно платя все установленное, арендатор не гарантирован от реквизиций. А положение договоров о том, что обретенное право когда-нибудь и впрямь удастся конвертировать в настоящее право собственности, прописано столь туманно, что серьезных надежд на него, увы, нет. Важно, что земля фактически осталась в руках столичной власти.

Уникальный регион

Девелоперы и застройщики предпочитают идти более легким путем и осваивают площадки в ближайшем Подмосковье – в основном под склады и торговые комплексы вдоль МКАД.

Московская область – это территория площадью 47 тыс. кв.км, на которой проживают 8 млн человек. По уровню урбанизации Московская область превосходит все области Российской Федерации - доля городского населения составляет 79,4%. При средней плотности населения в 320 человек на 1 кв.км на одного жителя (с Москвой) приходится 0,30 га территории, в т.ч. около 0,07 га пашни, что в 10 раз меньше, чем на одного жителя в центральных районах России.

Именно поэтому среднерайонная земельная доля для бесплатной передачи в собственность работникам реорганизуемых сельскохозяйственных предприятий составляет от 0,44 до 1,0 га в 50-километровой зоне от Москвы до 5-6 га в отдаленных районах.

Исследователи отмечают, что сложность проведения реформы в Подмосковье связана с выполнением областью функций столичного региона, высокой насыщенностью объектами федерального значения, крайней неравномерностью сельского расселения и развития сельской инфраструктуры.

Чтобы оценить масштабность произошедших перемен в структуре собственности, достаточно отметить, что в настоящее время в области 84% хозяйств представляют собой акционерные общества, товарищества, кооперативы. Государственный сектор занимает около 16% и представлен, в основном, предприятиями федеральной собственности. На первом этапе преобразований земельных отношений (до 2001 г.) в собственность и пожизненное наследуемое владение 2,7 млн граждан передано 352,7 тыс. га земли.

В 1998 г. количество фермерских хозяйств достигло своего пика - 6,6 тыс. с общей площадью более 74 тыс. гектаров (это составляло свыше 4% всей площади земель сельскохозяйственных предприятий). Средний размер хозяйства составлял 11,5 га. Но к началу 2004 г. число фермерских хозяйств, а также занимаемой им земли сократилось почти вдвое – эти массивы были проданы.

«Подпитка коррупции»

В ходе реорганизации совхозов и колхозов (до 1994 г.) было приватизировано свыше 961 тыс. га земельных угодий. В итоге 241 тыс. работников бывших колхозов и совхозов, пенсионеры, работники социальной сферы стали собственниками. Но к концу 2003 г. более 400 тыс. га ушло на открытый рынок.

Активно подпитывала земельный рынок и юридическая неопределенность значительных массивов. Так, до настоящего времени остаются невостребованными 38,5 тыс. земельных долей на площади 144 тыс. га. Из них временно передано для использования сельскохозяйственным предприятиям с оформлением соответствующих документов всего 17,3 тыс. га, или 12%. Правовой статус остальной земли, а также судьба того, как она используется, неизвестна даже государственным статистическим органам. Но эксперты придерживаются мнения, что именно эти 120 тыс. га земли когда-то губернатор области Борис Громов назвал «подпиткой коррупции в местных земельных комитетах».

Впереди всех регионов
Анализ сделок купли-продажи земельных участков в Московской области показывает, что развитие земельного рынка здесь идет опережающими темпами по сравнению с другими регионами. Так, Подмосковье является бесспорным лидером среди российских регионов как по наличию земель, которые можно продавать на рынке, так и по количеству продаж. Так, объем сделок по купле-продаже земельных участков в области от общего их количества по России составляет 15%, прочих сделок - 14,5%. В общей сложности в 2003 г. в области было совершено более 75 тыс. сделок с участками, в 2004 г., по прогнозам, эта цифра вырастет минимум на 10-12%.

Особенностью земельного рынка Подмосковья является его отчетливая поляризация. На территории области выделились четко ограниченные ареалы ажиотажного спроса на земельные участки и территории с вялым земельным оборотом, а чаще полным его отсутствием. Ажиотажный спрос, как известно, наблюдается в пригородных районах, обладающих развитой инфраструктурой и хорошей доступностью – это в основном западное и, в меньшей мере, юго-западное и северо-западное направления.

Удорожание за счет «жесткости»

Кроме того, ужесточение контроля за покупателями земли в Московской области повлечет за собой удорожание подмосковной недвижимости на 30-35% уже в этом году.

Так, еще осенью 2003 г. губернатор Подмосковья Борис Громов на заседании правительства области предложил ужесточить контроль за покупателями сельскохозяйственных земель. По его словам, скупка земли у работников областных сельхозпредприятий для ее последующего перепрофилирования и «использования не по назначению» в последнее время приобрела массовый характер. «Если так пойдет и дальше, то через год-два разговоры о высоких урожаях и надоях не будут иметь смысла», – считает губернатор. По данным губернатора, если раньше земли покупались преимущественно вокруг Москвы, то в последние годы скупщики пришли в отдаленные районы области – Волоколамский, Рузский, Ступинский, Клинский. «Около 100 тыс. гектаров, составляющие 10% от общего количества сельскохозяйственных земель области, куплены пятнадцатью коммерческими структурами. Объем средств, вложенных этими организациями в скупку земель, достиг 500 млн долларов», – сообщил Борис Громов. Показательным примером являются действия нидерландской компании «Петроплюс Инжиниринг Лтд», которая, скупая паи у крестьян, стала владельцем более 230 га сельхозугодий в поселке Богатищево Каширского района.

Однако следует отметить, что эти земельные массивы рано или поздно оказываются на открытом рынке, девелоперы скупают участки под промышленную или складскую недвижимость. Получается, что перераспредел.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...